Sachverhalt:
I.Beschreibung des Vorhabens
Der Antragsteller möchte das bestehende 3-Familienhaus erweitern und in ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten umbauen.
Hierzu erhält das bestehende Gebäude ein steileres Dach, d. h. die Dachneigung am bestehenden Gebäude erhöht sich von bisher 26° auf nunmehr 45 °. Dies hat zur Folge, daß sich die Gesamthöhe des Bestandsgebäudes von bisher 7,50 m auf nunmehr 10,54 m erhöht (jeweils gemessen ab OK FFB EG). Die Wandhöhe bleibt mit ca. 5,20 m unverändert.
An das Bestandsgebäude (Ausmaße 8,80 x 10,80) wird im Südosten ein Erweiterungsbau mit 9,74 x 14,86 m angebaut. Dieser erhält eine Dachneigung von 40 ° und ist ebenfalls 10,54 m hoch.
Das Gebäude weist zwei Vollgeschoße auf. Das Dachgeschoß ist weder im Altbau noch im Anbau ein Vollgeschoß, da die hierfür notwendigen Flächen nach Berechnung der Verwaltung knapp nicht erreicht werden.
Der Bauherr hat zu diesem Vorhaben bereits eine unverbindliche Bauvoranfrage beim Markt Mering eingereicht, welche im BUA am 18.01.2016 behandelt wurde. In dieser Voranfrage betrug die maximale Gebäudefirsthöhe jedoch nur 9,58 m, da hier mit einer geringeren Dachneigung geplant wurde. Der BUA hat hierzu beschlossen, daß das gemeindliche Einvernehmen dem Grunde nach in Aussicht gestellt werden kann, wobei aus der Diskussion jedoch deutlich zu entnehmen war, daß eine zusätzliche Erschließung (Zufahrt) über die Unterberger Straße nicht gewünscht ist.
II.Fiktionsfrist
Eingang:01.09.2016
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:01.11.2016
Nächste Bau- und Umweltausschußsitzung:14.11.2016
III.Nachbarbeteiligung
Es liegen 2 Nachbargrundstücke vor. Die Nachbarn haben dem dem Bauvorhaben nicht zugestimmt. Von beiden Nachbarn liegen schriftliche Einwendungen vor, die dieser Beschlußvorlage als Anlage beigefügt sind.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben befindet sich in einem Bereich ohne rechtsgültigen Bebauungsplan und ist daher nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie der Fläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt und darüber hinaus die Erschließung gesichert ist.
Die Erschließung (Zufahrt) ist generell über die Ludwig-Thoma-Straße gesichert, da es sich um eine Erweiterung eines Bestandsgebäudes handelt. In Vorgesprächen mit der Bauverwaltung hat der Antragsteller ursprünglich signalisiert, von der Unterberger Straße her eine zweite Zufahrt zu schaffen, um den An- und Abfahrtsverkehr in der Ludwig-Thoma-Straße zu entzerren und darüber hinaus die Anordnung der benötigten Stellplätze auf dem Grundstück optimieren zu können. Der BUA hat im Rahmen der Entscheidung über die Voranfrage jedoch signalisiert, daß keine zweite Zufahrt von der Unterberger Straße her gewünscht wird. Dies hat der Antragsteller berücksichtigt, indem nun alle Stellplätze von der Ludwig-Thoma-Straße her angefahren werden.
Die Erschließung mit Wasser/Kanal ist ebenfalls dem Grunde nach gewährleistet. Soweit das Vorhaben einen größeren Wasser- bzw. Kanalanschluß benötigt, hat diesen der Antragsteller auf eigene Kosten herzustellen.
Die Art der Nutzung ist unproblematisch, da es sich um ein faktisches Wohngebiet handelt.
Näher geprüft werden muß jedoch das Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung. Hierbei entscheidend sind absolute Bezugsgrößen wie Kubatur, Höhe oder Zahl der Vollgeschoße. Kein Kriterium des Einfügens sind dagegen Bezugszahlen wie GRZ oder GFZ oder die Zahl der Wohneinheiten (Lediglich zur Information: die Grundflächenzahl des Hauptgebäudes mit Zugang und Garagen beträgt 0,51, zusammen mit den Stellplätzen kommt man auf 0,70. Die Geschoßflächenzahl beträgt 1,10. Die BauNVO sieht für allgemeine Wohngebiete eine maximale GRZ von 0,4 +50 % Überschreitung für Nebenanlagen = 0,6 vor, für die GFZ maximal 1,2).
Die Gebäudehöhe des beantragten Vorhabens beträgt nun 10,54 m ab Bezugspunkt Fertigfußboden EG. Damit wird das Gebäude zwar deutlich höher als die unmittelbar angrenzenden Gebäude (Hs. Nr. 21 = 7,10 m, Hs. Nr. 25 =9,15 m) oder das gegenüberliegende Gebäude (Hs. Nr. 18 = 7,75 m), jedoch befindet sich in der näheren Umgebung im Sinne des § 34 auch bereits ein Gebäude mit einer Gesamthöhe von 10,40 m (Ludwig-Thoma-Straße 19), so daß sich das Vorhaben nach diesem Kriterium einfügt.
Das geplante Gebäude weist zwei Vollgeschoße auf, das Dachgeschoß bleibt nach Berechnung der Verwaltung knapp unter den Grenzen für ein Vollgeschoß. Jedoch sind im näheren Umfeld auch hier bereits Gebäude mit 3 Vollgeschoßen vorhanden, so daß sich das Gebäude auch nach diesem Kriterium einfügt.
Problematisch erscheint jedoch die Kubatur des Gebäudes. Durch den geplanten Anbau, der größer als das Bestandsgebäude ausfällt, entsteht ein augenscheinlich sehr massiver Baukörper mit einer Gesamtlänge von 20,54 m und einer Breite von 14,86 m. Die Grundfläche des Hauptbaukörpers beträgt 239,78 m². Als Bezugsfall im näheren Umkreis kann das Gebäude Ludwig-Thoma-Straße 19 herangezogen werden, welches eine Grundfläche von 12 x 15 m = 180 m² aufweist. Zudem befindet sich auch die Wohnanlage Albrecht-Dürer-Straße 2-6 in einem Umfeld, das vermutlich noch prägend auf das Baugrundstück wirkt und daher wahrscheinlich zur Beurteilung herangezogen werden kann. Dieses Gebäude hat Ausmaße von 12 x 45 m und eine Grundfäche von 540 m².
In einem vergleichbaren Fall vor einiger Zeit (Bauvorhaben in der Zeppelinstraße) hat das Landratsamt die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens angekündigt und darauf verwiesen, daß beim Kriterium des Einfügens auch Gebäude zu berücksichtigen sind, die nicht in direkter Nachbarschaft zum Baugrundstück liegen aber dennoch auf das Baugrundstück eine städtebauliche Wirkung entfalten. Dies wäre hier vermutlich ebenfalls anzunehmen.
Nach Sicht der Verwaltung könnte man daher durchaus davon ausgehen, daß sich das Vorhaben aufgrund seiner Kubatur in die nähere Umgebung einfügt. Man könnte jedoch auch argumentieren, daß die Kubatur des Gebäudes massiver ausfällt, als die Gebäude im näheren Umkreis. Inwieweit das Landratsamt in diesem Fall diese Auffassung teilt, kann jedoch nicht abgeschätzt werden.
Weiteres Kriterium ist noch die zu überbauende Fläche. Hier ist festzustellen, daß im Prinzip alle Baugrundstücke dieser Häuserzeile zur Unterberger Straße hin relativ große Gartengrundstücke haben, die nicht von einer Bebauung mit Hauptgebäuden unterbrochen werden.
Allerdings befinden sich teilweise bereits Nebenanlagen in diesem Gartenbereich. Gerade das angrenzende Grundstück Ludwig-Thoma-Str. 21 weist eine Vielzahl von Nebenanlagen in diesem Bereich auf. Weiter nördlich (ab Ludwig-Thoma-Straße 9) sind dann auch Hauptgebäude im Bereich zur Unterberger Straße hin vorhanden. Insgesamt liegt somit kein durchgehender Grünzug vor, der städtebaulich prägend ist. Somit fügt sich das Vorhaben hinsichtlich der zu überbauenden Fläche ein.
Stellplatzsituation:
Das Vorhaben benötigt nach unserer Satzung für die Wohnungen insgesamt 10,5 Stellplätze zzgl. 10 % Besucherstellplätze = rechnerisch 11,55 Stellplätze, aufgerundet somit 12 Stellplätze. Zeichnerisch nachgewiesen werden 13 Stellplätze, so daß der Stellplatznachweis erfüllt ist.
Problematisch ist jedoch die Anordnung der Stellplätze zur öffentlichen Straße hin, denn hier befinden sich 9 Stellplätze unmittelbar nebeneinander, welche alle direkt von der Ludwig-Thoma-Straße aus angefahren werden. Damit ist das Grundstück über seine gesamte Breite hin mit Stellplätzen versehen, so daß natürlich auch die zulässige Parkmöglichkeit auf der Straße über die gesamte Breite des Grundstückes entfällt (ein Gehweg ist auf dieser Seite nicht vorhanden).
Damit widerspricht die Anordnung der Stellplätze nach Ansicht der Verwaltung unserer Stellplatzsatzung, welche in In § 6 Abs. 3 regelt, daß mehr als 4 zusammenhängende Stellplätze nur über eine gemeinsame Zufahrt an die öffentliche Verkehrsfläche anzuschließen sind. Der Bau- und Umweltausschuß kann im Rahmen einer Ermessensentscheidung nach § 8 der Stellplatzsatzung im Einzelfall eine Abweichung von dieser Regelung beschließen.
