Sachverhalt:

I.Beschreibung des Vorhabens

Aus dem Grundstück Adolf-Kolping-Straße 58 wurde eine Teilfläche im Süden herausgemessen und veräußert. Dieses Grundstück soll nun mit einem Doppelhaus bebaut werden, dazu wurden zwei Bauanträge (westliche und östliche DHH) eingereicht. Diese Sitzungsvorlage behandelt die östliche DHH. Im Vorfeld wurde von den ehemaligen Eigentümern über einen Antrag auf Vorbescheid geklärt, ob eine Bebauung möglich ist. Im Antrag auf Vorbescheid vom 19.06.2017 wurde allerdings noch Einfamilienhaus geplant, Rechtsgrundlage war damals allerdings noch der Bebauungsplan Nr. 7 „Am Sommerkeller" aus dem Jahr 1970, welcher inzwischen nicht mehr verbindlich ist, die der Markt Mering für das Plangebiet nun den neuen Bebauungsplan Nr. 70 „Am Sommerkeller" aufgestellt hat. Der Bau- und Umweltausschuss hat den Antrag auf Vorbescheid am 17.07.2017 behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde erteilt und es wurden Befreiungen von der Baugrenze und der Mindestgröße von Grundstücken mit Einzelhausbebauung erteilt (siehe beigefügten Beschlussbuchauszug). Am 27.11.2017 wurde vom Landratsamt Aichach-Friedberg ein positiver Vorbescheid erteilt.

Die östliche Doppelhaushälfte mit den Grundmaßen 6,74 x 9,99 Meter ist mit Satteldach (DN 25°), 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss mit einer Wandhöhe von 6,50 Meter und einer Firsthöhe von 8,86 Metern gemäß Bebauungsplan geplant.

II.Fiktionsfrist

Eingang:18.08.2020

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:18.10.2020

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung:12.10.2020

III.Nachbarbeteiligung

Es existieren zwei Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 70 „Am Sommerkeller" und beurteilt sich nach dessen Vorgaben. Der Bebauungsplan Nr. 7 „Am Sommerkeller" ist für das aktuelle Vorhaben nicht mehr verbindlich.

Das Geländeniveau des Grundstückes fällt von Norden nach Süden stark ab. Der Bebauungsplan sieht unter § 2 Abs. 3 (Maß der baulichen Nutzung - Bezugspunkt für die Höhe baulicher Anlagen) vor, dass die Höhe der Oberkante Fertigfußboden (OK FFB EG) maximal +/- 0,65 Meter über/unter dem Niveau der angrenzenden Erschließungsstraße liegen darf. Gemessen wird dabei im rechten Winkel von der Gebäudemitte zur Erschließungsstraße. Im vorliegenden Fall ergibt sich eine Problematik, da die östliche DHH über die Friedrich-Ebert-Straße (ermitteltes Höhenniveau des Planers 530,10 M. ü. NN.) erschlossen wird, die Erschließung/Zufahrt zur westlichen DHH jedoch über die Adolf-Kolping-Straße erfolgt (ermitteltes Höhenniveau des Planers 530,91 M. ü.NN.  bzw. 530,71 M. ü. NN.). Am höchsten Punkt (Nordwestliches Grundstückseck) wurde eine Höhe von sogar 531,34 M. ü.NN. ermittelt. Die Bauherrnschaft möchte gerne beide Doppelhaushälften auf dem gleichen Höhenniveau errichten. Als Höhenniveau der OK FFB EG wurde 531,40 M. ü.NN. gewählt. Somit liegt das Niveau der OK FFB EG 1,30 Meter über dem Straßenniveau der Friedrich-Ebert-Straße und bedarf einer Befreiung von dieser Festsetzung des Bebauungsplanes (Überschreitung 0,65 Meter). Die Befreiung wurde vom Planer schriftlich beantragt und begründet, das entsprechende Schreiben ist dieser Beschlussvorlage als Anlage beigefügt.

Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes kann seitens der Gemeinde erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt sind, die Befreiung städtebaulich vertretbar ist und auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Voraussetzungen für eine Befreiung liegen vor.

Aus Sicht der Verwaltung ist die geschilderte Problematik nachvollziehbar, da es sich mit einer Größe von 488 m2 um ein relativ kleines Hanggrundstück mit starkem Gefälle handelt. Das Höhenniveau des FFB EG der östlichen DHH bei gleicher Firsthöhe gemäß Bebauungsplan abzusenken, scheidet aufgrund der dann enormen Wandhöhe im Erdgeschoss und erforderlichen Befreiungen von der Wand/Firsthöhe aus. Grundsätzlich ist eine Aufplanung gemäß Bebauungsplan zwar möglich, allerdings wäre denn ein relativ starker Höhenversatz zwischen den beiden DHH vorhanden. Insgesamt wäre es theoretisch zwar auch möglich, das gesamte Höhenniveau des FFB EG niedriger als die geplanten 531,40 M. ü.N.N. anzusetzen, ohne das wiederrum die westliche DHH eine Höhenbefreiung benötigt. Allerdings wurde dieses Niveau bewusst so gewählt, damit das Wohnhaus bzw. die Garage West und die Technikräume geländeangepasst als Hangsicherung fungieren (Das EG liegt auf der Nordseite bereits komplett im Hang bzw. unterhalb des geplanten Geländes). Würde der FFB EG niedriger angesetzt werden, wären auf dem Grundstück wohl größere Stützmauern notwendig.

Durch die beiden Zufahrten von unterschiedlichen Straßen mit unterschiedlichen Höhenniveaus liegt hier eine spezielle, a-typische Situation vor, die eine Aufplanung gemäß Bebauungsplan erschwert. Aufgrund dieser besonderen Situation wäre hier eine Befreiung durchaus dem Standpunkt der Bauverwaltung vertretbar.

Alle weiteren Punkte des Bebauungsplanes werden eingehalten (GRZ I = 0,35, GRZ II =0,59, GFZ 0,55), der Stellplatznachweis ist durch die Stellplätze in der geplanten Doppelgarage als erbracht anzusehen. Auf abstandsflächenrechtliche Belange wird verwiesen, da der Planer direkt an der Grundstücksgrenze (wenn auch unterhalb des Geländes) einen Technikraum mit Gasanschluss und einen Hausanschlussraum situiert hat. Hier ist zumindest fragwürdig, ob diese Nutzung ohne Abstandsflächen direkt an der Grundstücksgrenzen ohne Abstandsflächenübernahme oder Abweichung von den Abstandsflächen möglich ist. Hierüber entscheidet ausschließlich das Landratsamt. Die maximale Grenzanbaulänge von Nebengebäude von insgesamt 15 Meter auf allen Grundstücksgrenzen (Art. 6 Abs. 9 Satz 2 BayBO) ist in jedem Falle durch den Hausanschlussraum, Technikraum zusammen mit der Doppelgarage überschritten (17,43 Meter). Daher wird auf abstandsflächenrechtliche Belange verwiesen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

MGRin Schamberger ist während der Beratung und Beschlussfassung zu diesem TOP nicht anwesend.

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen gemäß § 36 BauGB zum Bauantrag und erteilt eine Befreiung bezüglich der Nichteinhaltung von § 2 Abs. 3 des Bebauungsplanes Nr. 70 „Am Sommerkeller“ (Bezugspunkt baulicher Anlagen).

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird bezüglich der Situierung der Räumlichkeiten Hausanschluss und Technikraum, sowie bezüglich der Überschreitung der max. Grenzanbaulänge gemäß Art. 6 Abs. 9 Satz 2 BayBO verwiesen.

Abstimmungsergebnis:

12:0