Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Das Bestandsgebäude mit II VG + D und Dachspitz soll abgebrochen werden. Das Grundstück soll dann einer neuen Bebauung mit einem Wohn- und Geschäftshaus zugeführt werden. Da es sich bei dem Bestandsgebäude um ein freistehendes Einzelgebäude handelt, wäre der Abbruch als unproblematisch zu betrachten.
Zur Verwirklichung des Neubaues sind einige Fragen zu klären. Der Bauherr hat im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid folgende Fragen aufgeführt:
1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich, inklusiv der geplanten Erschließung planungsrechtlich zulässig?
2. Ist die geplante Mischnutzung Wohnen, Büro/Praxis, Gewerbe zulässig?
3. Ist das Maß der geplanten Nutzung zulässig?
-2 Vollgeschosse + Dachgeschoss
-Überbaute Fläche gemäß Anlage Berechnungen
- GFZ sowie GRZ gemäß Anlage Berechnungen
4. Ist die geplante Lage auf dem Grundstück zulässig?
5. Ist die geplante Erschließung bauordnungsrechtlich zulässig?
6. Ist die geplante Dachform (nord-süd gerichtetes Satteldach Dachneigung 50 ° und
nord. bzw. südseitiger Teilabwalmung) des Hauptkörpers zulässig?
7. Ist die Dachform (Satteldach ost-west-gerichtet) mit einer reduzierten Dachneigung
beim nach Westen gerichteten Querbau zulässig?
8. Laut beiliegender Berechnung und Zugrundelegung der Stellplatzsatzung des Marktes
Mering sind bei den derzeit ermittelten Flächen und angenommenen Nutzungen 12
Stellplätze notwendig. Mit den von uns derzeit vorgesehenen offenen Stellplätzen
Im westlichen Grundstücksbereich können wir lediglich 10 Stellplätze darstellen.
Besteht die Möglichkeit die fehlenden 2 Stellplätze abzulösen?
9. Sofern keine Ablösung der fehlenden Stellplätze erfolgen kann würden wir zum Teil
und je nach Erfordernis Doppelparkerstellplätze vorsehen. Werden entsprechend
ausgerüstete Hubplattformen als vollwertige Stellplätze anerkannt?
10. Die den Abstandsflächen zu Grunde liegenden Wandhöhen (H) wurden gemäß der
seit 01.02.2021 gütigen Art. 6 Abs. 4 der BayBO ermittelt. Die auf Grund der „Satzung
über abweichende Maße der Abstandsflächen“ des Marktes Mering ermittelten
Abstandsflächen wurden im Plan 4.01 a vom 01.03.2021 dargestellt.
Im Bereich der Nord- und Westgrenze erstreckt sich die Abstandsfläche gemäß
BayBO zum Teil auf die angrenzende Flur-Nr. 200.
Gemäß Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO soll „von den Anforderungen des Art. 6 BayBO
Abweichungen insbesondere zugelassen werden, wenn ein rechtmäßig errichtetes
Gebäude durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt
wird.“ Wird einem Antrag auf Abweichung hinsichtlich des § 6 der BayBO in diesem
Bereich zugestimmt?
11. Wird im Falle einer Konkretisierung des Interesses hinsichtlich einer
Tagespflegerichtung für Senioren ein Stellplatzschlüssel mit geringeren Anforderungen in Aussicht gestellt?
Da das Vorhaben im Innenbereich liegt und der baurechtlichen Beurteilung kein Bebauungsplan zugrunde liegt, lassen sich einige der Fragen zusammenfassend abhandeln.
Ziffer 1; 2;4; 6 und 7: Zulässigkeit; Art der Nutzung; Dachgestaltung:
Bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um einen Ersatzbau des abzubrechenden Bestandsgebäudes. Das Bestandsgebäude (II+D+Dachspitz)bemisst sich im Hauptteil mit einer Länge von 14,50 m x 8,50 m Tiefe und weist eine Firsthöhe von 11,50 m auf. Im südlichen Bereich ist ein lediglich zwei geschossiger Flachdachanbau (Länge 7,0 m x 6,30 m Tiefe) angebaut.
Das neu geplante Gebäude ist mit einer Gesamtlänge von 21 m und einer Tiefe von 8,50 m dargestellt. Im Neubau soll eine durchgängig 3-geschossige Bebauung erfolgen. Die Gesamthöhe des Gebäudes beläuft sich auf 11,20 m und liegt damit unter der Firsthöhe des Bestandsgebäudes. Das Gebäude erfährt im Südwesten eine Erweiterung, welche in den Hofbereich nach Westen ragt Diese Erweiterung wird gegenüber dem Hauptgebäude mit nur zwei Geschossen + D, auf eine Länge und Breite von 6,30 m x 7,00 m ausgeführt.
Das Bauvorhaben fügt sich gemäß § 34 BauGB grundsätzlich ein!
Die dargestellten Nutzungen sind im Innenbereich generell unbedenklich. Vergleichsweise sind dies Nutzungen, welche nach den Vorgaben der BauNVO (§ 4 Abs. 1 und 2) in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sind.
Zieht man zur Veranschaulichung die Obergrenzen der BauNVO für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung heran, wäre eine GRZ bis zu einem Faktor von 0,4 und eine GFZ bis zu einem Faktor von 1,2 als Obergrenze anzusehen. Für das geplante Gebäude errechnet der Antragsteller aktuell eine GRZ von 0,31 und eine GFZ von 0,92. Es kann festgehalten werden, dass das Maß der baulichen Nutzung die Obergrenzen der BauNVO nicht überschreitet.
Die Dachform stellt generell kein Kriterium dar, nach welchem das gemeindliche Einvernehmen versagt werden könnte! Unter dieser Voraussetzung gibt es keine Vorgaben darüber, wie die Ausrichtung des Firstes, oder auch die Ausführung des untergeordneten Daches des zweigeschossigen Erweiterungsbaues nach Westen zu gestalten ist. Die dargestellte Dachform und Dachneigung fügt sich ein!.
Ziffer 5:
Die hausinternen Fachbehörden wurden zum Bauvorhaben mit beteiligt.
Folgende Stellungnahmen sind eingegangen:
Marktbauamt - Erschließung Kanal:
Mit Stellungnahme vom 30.03.2021 bestätigt das Marktbauamt, dass der Abwasserkanal ausreichend groß ist und ein Anschließen als unproblematisch anzusehen ist, wenn ein Gebäude in vergleichbarer Größe gegenüber des Bestandsgebäude errichtet wird. Der Bauherr sollte beachten, dass der Kanal gegen Rückstau zu sichern ist und alle sonstigen Anforderungen gemäß der Satzung des Marktes Mering, sowie der gültigen Normen und Richtlinien einzuhalten sind.
Wasserwerk - Erschließung Wasserversorgung
Laut Stellungnahme des Wasserwerkes ist die Trinkwasserversorgung gesichert. Die erforderliche Löschwassermenge (48/96 m³/h) ist durch den Bauherrn mittels einer Hydrantenmessung nachzuweisen.
Ziffer 10: Abstandsflächen
Die Abstandsflächen werden von dem Bestandsgebäude im Norden und Westen nicht eingebracht. Da der Neubau in fast gleicher Bauform und Position geplant ist, werden auch hier die Abstandsflächen nicht im Norden und Westen nicht eingebracht.
Je nach Planung des Vorhabens mit Duplexparkern könnten weitere Gebäude geschaffen werden, die die Abstandsflächen nicht auf eigenem Grundstück einbringen. Die Prüfung des Abstandsflächenrechtes ist Aufgabe des Landratsamtes Aichach-Friedberg. Über die Zulassung von Abweichungen entscheidet das LRA im Einvernehmen mit der jeweiligen Gemeinde.
Anlehnend an die Änderung des Art. 6 BayBO - Abstandsflächenrecht - hat die Gemeinde Mering hat zum 01.02.2021 eine eigene Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe erlassen. Das Vorhaben hält die Abstandsflächen von beiden gesetzlichen Grundlagen nicht ein. Mit der letzten Änderung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) wurden neue Vorgaben zum Abstandsflächenrecht und Abweichungen von diesem in Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO wie folgt geregelt:
„Von den Anforderungen des Art. 6 sollen Abweichungen insbesondere zugelassen werden, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird.“
Der Antragsteller bezieht sich im Antrag auf Vorbescheid auf diese neue Regelung.
Demnach sollen Abweichungen durch die Genehmigungsbehörde erteilt werden, wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind. Im vorliegenden Fall handelt es sich tatsächlich um ein rechtmäßig errichtetes Gebäude, das ersetzt werden soll. Die Abmaße des Neubaues übersteigen jedoch die Maße des Bestandsgebäudes. (Siehe Erweiterungsbau nach Westen mit 6,5 x 7,00 m - 2-geschossig und Dachgeschoß mit Dachspitz im südlichen Bereich des Hauptgebäudes 8,5 m x 6,50 m - ehemaliger Flachdachbau EG+OG). Des Weiteren zielt die Gesetzesänderung darauf ab, dass sich die „Soll-Bestimmung“ auf Wohngebäude bezieht. Der Antrag auf Vorbescheid zielt auf die Errichtung einer Gewerbeeinheit ab. Das Landratsamt Aichach-Friedberg ist hier gefordert, diese Grundlagen zu prüfen.
Stellplätze:
Die Fragestellung im Antrag auf Vorbescheid bezieht sich konkret auf die Frage, ob zu einer Abweichung von der Erfüllung der Stellplatzpflicht das Einvernehmen des Marktes Mering zu erwarten ist.
Die beigefügte Stellplatzberechnung ermittelt einen Stellplatzbedarf mit 12 Stellplätzen. Hierbei ist die gewerbliche Nutzung im EG als Büro/Gewerbe mit gerundet 5 Stellplätzen berechnet. Für die Wohnungen im OG und DG sind 6,5 Stellplätze, gerundet 7 Stellplätze angesetzt. Im Falle einer Nutzung des EG als Tagespflegeeinrichtung würde sich ein Stellplatzbedarf von mindestens 3 Stellplätzen oder optional 1 Stellplatz je 10 Betten ergeben.
Für die gewerbliche Nutzung im EG wären je nach Gewerbeart für Büro´s 6 Stellplätze (1Stpl. je angefangene 30 m² Nutzfläche) erforderlich.
OG - DG:
Die Nutzung der Wohneinheiten stellt sich in der Stellplatzberechnung des Antragstellers mit 6,5 Stellplätzen dar.
Diese Berechnung ist zu korrigieren. Die Wohnungen 6 und 9 mit 38,43 m² und 15,74 m² wurden als eine Wohneinheit unter 50 m² mit einem Stellplatz berücksichtigt. Die beiden Wohnungen sind separat voneinander, als zwei Wohneinheiten, anzurechnen. Nach Einhaltung der Stellplatzsatzung des Marktes Mering sind im OG die Wohnungen 4; 5 und 6 mit einem Bedarf von 4 Stellplätzen und im DG die Wohnungen 7; 8 und 9 mit einem Bedarf von 3,5 Stellplätzen anzurechnen. Dies ergibt 7,5 Stellplätze für die Wohnnutzung! Gemäß § 3 Abs. 8 der Satzung sind ab 6 Wohneinheiten 10 % des Stellplatzbedarfes für Besucher nachzuweisen. Dies wären hier 0,75 St.pl. In Summe also 7,5 + 0,75 = 8,25 Stpl., gerundet dann 9 Stellplätze für die Wohneinheiten.
Ziffer 8 Fragestellung:
Aus dem Fragenkatalog ist ersichtlich, dass 10 Stellplätze auf dem Baugrundstück hergestellt werden können. Abzulösen wären dann bei einer Büronutzung im EG 5 Stellplätze, bei einer Nutzung als Tagespflegeeinrichtung wären mindestens 2 Stellplätze abzulösen, wenn im OG und DG die Wohnnutzung wie dargestellt beibehalten werden. Eine Stellplatzablöse liegt grundsätzlich im Ermessen der Gemeinde.
In der Stellplatzsatzung des Marktes Mering ist unter § 7 Abs. 2 verankert, dass Stellplatzablösen ausschließlich bei nachträglichen Aus- und Umbauten von bestehender Bausubstanz möglich sind. Demnach wäre eine Stellplatzablöse bei Neubauten ausgeschlossen!
Ziffer 9 Fragestellung:
Die Errichtung von Doppelparkern bzw. Duplexparkern ist baurechtlich nicht zu beanstanden.
Je nach baulicher Ausführung sind dann aber abstandsflächenrelevante Belange betroffen. Dies kommt zu tragen, wenn der Duplexparker nicht mit einem Untergeschoss ausgeführt wird. Wird die Wandhöhe über 3 m ausgeführt, sind Abstandsflächen nachzuweisen!
Ziffer 11 Fragestellung:
Über diese Frage soll geklärt werden, ob die Gemeinde einer Abweichung von der Stellplatzsatzung bezüglich der Anzahl der nachzuweisenden Stellplätze erteilt.
Gemäß Stellplatzsatzung, § 8, können Abweichungen nach Art. 63 BayBO durch die Gemeinde gewährt werden. Es wird darauf verwiesen, dass durch die Erteilung einer Abweichung von der zu erbringenden Stellplatzanzahl die Schaffung von Präzedenzfällen zu erwarten ist.
II. Fiktionsfrist
III. Nachbarbeteiligung
Die Nachbarunterschriften wurden im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid nicht eingeholt. Eigentümer der nördlich angrenzenden Flur-Nr. 200 ist der Markt Mering.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich im Geltungsbereich der Sanierungssatzung des Marktes Mering. Da für dieses Gebiet kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vorliegt, ist eine baurechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB vorzunehmen.
Zur Beurteilung der Erschließung mit Wasser und Kanal wurden die hausinternen Fachabteilungen um Stellungnahme gebeten.
Im Ergebnis wurde die Erschließung mit Wasser und Kanal als unproblematisch angesehen. (Siehe Sachverhalt Ziffer 5!)
Durch die paarnahe Lage des Grundstückes ist die Abteilung Wasserrecht durch die Genehmigungsbehörde zu beteiligen. Die Beurteilung und Prüfung des Abstandsflächenrechtes obliegt grundsätzlich auch dem Landratsamt Aichach-Friedberg als Genehmigungsbehörde.
Der Markt Mering hat zum 01.02.2021 eine Satzung über „abweichende Maße der Abstandsflächentiefe“ erlassen. Die Vorgaben dieser Satzung können nach Angabe des Antragstellers nicht erfüllt werden. Es bedarf also einer Abweichung. Diese Abweichung erteilt das Landratsamt in Verbindung mit dem Einvernehmen der Gemeinde. Es sollte bereits im Rahmen des Antrages auf Vorbescheid eine Aussage getroffen werden, ob zu einer Abweichung das Einvernehmen erteilt wird. (Siehe Beschlussfassung!)
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
