Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Das Vorhaben ist betitelt als Umbau und Aufstockung von zwei Einfamilienhäusern. Es handelt sich tatsächlich um ein Wohngebäude mit zwei Wohneinheiten. Es gibt auf der Nordseite nur einen Hauseingang, über welchen beide Wohnungen zugänglich gemacht sind.
In den Unterlagen zum Antrag auf Vorbescheid wird das Gebäude unterteilt in ein vorderes Gebäude, dieses ist der nordöstliche Gebäudeteil und in ein rückwärtiges Gebäude, dieses verläuft von Süden nach Norden. Zugänglich sind die beiden Wohneinheiten in der neuen Planung wiederum von Norden her über einen gemeinsamen Hauszugang.
Die Anzahl der Wohneinheiten bleibt mit zwei Einheiten gleich.
Durch die geplante Umbaumaßnahme und die damit einhergehende Aufstockung wird die Wohnfläche für jede der Wohneinheiten vergrößert. Die Wohnung im vorderen Gebäudeteil hat im Bestand eine Wohnfläche von 52,99 m² und vergrößert sich auf 103,20 m². Der rückwärtige Gebäudeteil hat aktuell eine Wohnfläche von 166,68 m². Diese soll vergrößert werden auf 240,70 m². Im gesamten bedeutet dies eine Wohnflächenmehrung von 124,23 m² durch die geplante Umbaumaßnahme.
Im Rahmen eines Antrages auf Vorbescheid ist es nicht erforderlich die Stellplätze und deren Nachweis darzulegen. In den Unterlagen ist jedoch aufgeführt, dass insgesamt 3 Stellplätz erforderlich wären. Nach der aktuellen Satzung des Marktes Mering sind für Ein- und Zweifamilienhäuser unter Ziffer 1. 1.1 der Anlage zu § 3 der Stellplatzsatzung je Wohneinheit 2 Stellplätze, also insgesamt 4 Stellplätze, nachzuweisen. Dies müsste bei Einreichung eines Bauantrages entsprechend dargestellt werden.
Der Antrag auf Vorbescheid beinhaltet keinen explizit formulierten Fragenkatalog. Es ist davon auszugehen, dass insgesamt zu klären ist, ob das Vorhaben baurechtlich zulässig und genehmigungsfähig ist. Die Umbaumaßnahme bezieht sich auf die Ausbildung der Kubatur des Gebäudes, nur unwesentlich auf die vorhandene Grundfläche. Für das rückwärtige Gebäude wird die Küche so integriert, dass die Grundfläche hier geringfügig größer wird. Es errechnet sich aus dem Eingabeplan eine GRZ von 0,447. Die GFZ ist mit 0,86 angegeben. Wie im Eingabeplan ersichtlich ist, werden die verschiedenen Gebäudeteile aufgestockt, sodass bis zu drei Vollgeschosse vorhanden sein werden. Nach Süden sind im 1. und 2. Obergeschoß des rückwärtigen Gebäudeteiles jeweils großzügige Balkone vorgesehen, die zwar zum Vollgeschoß zählen, jedoch optisch den Baukörper nach Süden hin auflockern und die Massivität der Vollgeschosse abmildern. (Siehe Ansicht Ost Eingabeplan).
Durch die Aufstockung des Gebäudes entsteht in Verbindung mit dem neuen Abstandsflächenrecht durchaus eine Thematik. Im Antrag wird darauf hingewiesen, dass für die nördlich einzubringen Abstandsfläche eine Abweichung erforderlich wäre, da die Abstandsfläche nicht auf eigenem Grundstück eingebracht werden kann.
Generell sollte dem Antrag auf Vorbescheid ein Antrag auf Abweichung von den Anstandsflächen beigefügt werden, wenn eine solche gewünscht ist. Dies ist hier nicht der Fall. Die Genehmigungsbehörde wird den Antrag vermutlich nachfordern.
Grundsätzlich erfolgt die Prüfung der Abstandsflächen durch die Genehmigungsbehörde.
Die Gemeinde entscheidet lediglich über das Einvernehmen zu einer Abweichung, sofern die Abstandsflächensatzung des Marktes Mering in ihren Festsetzungen nicht eingehalten wird.
Die Gebäudefluchtlinie gegenüber der Nordgrenze bleibt im Erdgeschoß unverändert.
Der Altbestand hat nordseitig eine Gebäudehöhe im rückwertigen Gebäudeteil von 8,50 m. Der Abstand zur Grundstücksgrenze beträgt nach Norden im hinteren Bereich 3,0 m und im Bereich des vorderen Gebäudeteils nur 2,58 m. Daraus lässt sich schließen, dass die Abstandsflächen auf der Nordseite beim Bestandsgebäude nicht nach den gesetzlichen Vorgaben nachgewiesen wurden.
Im Antrag auf Vorbescheid wird rechnerisch das 16-m-Privileg zur Reduzierung der Abstandsfläche auf H/2 angewandt. Dieser Ansatz ist aus Sicht der Verwaltung nicht zulässig.
Die Gebäudehöhe weist 8,45 m auf (Flachdach - keine Berücksichtigung von Giebel oder Dachfläche!). Die Anwendung des 16-m-Privileges kann nach der Satzung des Marktes Mering optional angewandt werden, wenn die Gebäudelänge 16 m nicht erreicht. Die nördliche Gebäudewand ist mit einer Gesamtlänge von 21,30 m aufgezeigt. Aus Sicht der Verwaltung ist hier H mit 8,45 m voll anzurechnen. Vergleichsweise möchten wir anmerken, dass in der Vergangenheit sogar bei Doppelhaushälften beide Gebäude aufsummiert die 16 m unterschreiten mussten, um das Privileg zur Anwendung zu bringen. In der Darstellung des Antrages auf Vorbescheid sind die Abstandsflächen im Osten (mit Ansatz H/2 - hier rechtmäßig zutreffend!) mit 4,575 m berechnet. Nach Satzung des Marktes Mering beträgt die Abstandsfläche 1 H. In Verbindung mit dem 16-m-Privileg, welches hier Anwendung findet, da die Gebäudelänge 13,15 m beträgt, wäre dies eine Abstandsfläche von 4,225 m (= 8,45 : 2). Vorhanden sind 3,24 m zur östlichen Grundstücksgrenze.
Für den Bau- und Planungsausschuss stellt sich die Frage, ob zu einer Abweichung von den Abstandsflächen das gemeindliche Einvernehmen erteilt wird oder nicht. Das Landratsamt Aichach-Friedberg wird die Gemeine Mering im Rahmen der Erteilung einer Abweichung beteiligen und um die Stellungnahme bitten, wenn nicht im Vorfeld bereits über dieses Einvernehmen Beschluss gefasst wurde. Da die Verwaltung die Abstandsflächen im Antrag auf Vorbescheid nicht abschließend prüfen kann und darf, wird empfohlen das Einvernehmen zur Abweichung nicht im Vorfeld zu erteilen, sondern abzuwarten, bis durch die Genehmigungsbehörde festgestellt wird, in welchem Umfang die Abstandsflächen nicht nachgewiesen werden können.
Die gewählte Dachform stellt kein Kriterium dar, um das gemeindliche Einvernehmen zu verwehren. Demnach sprechen keine baurechtlichen Grundlagen gegen die beantragte Umbaumaßnahme. Abstandsflächenrelevante Belange sind betroffen.
II. Fiktionsfrist
III. Nachbarbeteiligung
Die erforderlichen Nachbarunterschriften sind vorhanden. Die Eigentümer des südlich angrenzenden Grundstückes sind beide im Grundbuch eingetragen. Unterzeichnet hat hier lediglich die Ehefrau. Diese Unterschrift ist somit nicht vollständig zu werten.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und ist baurechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen.
In der näheren Umgebung sind bereits Gebäude mit drei Vollgeschossen vorhanden. Somit fügt sich das Vorhaben in die Eigenart der Umgebungsbebauung ein. Die Umbaumaßnahme verändert insbesondere die Kubatur des Gebäudes in der Ausbildung von Vollgeschossen.
Das Vorhaben kann die ausgelösten Abstandsflächen auf eigenem Grundstück nicht einbringen. Es bedürfte hierzu einer Abweichung von den Abstandsflächen und der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens der Gemeinde zur Erteilung einer Abweichung nach Art. 63 BayBO durch das Landratsamt Aichach-Friedberg.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
