Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Die Antragsteller möchten an ihrem Reiheneckhaus im Paarangerweg eine Terrassenüberdachung mit 5,67 Meter Breite und 3,35 Meter Tiefe errichten. Die Terrassenüberdachung wird als Stahlkonstruktion mit Glasdach ausgeführt. Die Höhe der Terrassenüberdachung beträgt an der Hauswand 3,25 Meter, durch die Neigung von 5° des Pultdaches ergibt sich an der vorderen Kante eine Höhe von 2,96 Meter.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 09.04.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 09.06.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 14.06.2021
III. Nachbarbeteiligung
Es existieren drei Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Der Eigentümer des direkt östlich angrenzenden Reihenmittelhauses, dem auch die westlich angrenzende Garage gehört, hat sich mit seiner Unterschrift mit dem Vorhaben einverstanden erklärt. Nördlich grenzt das Baugrundstück noch an einen privaten Zufahrtsweg an, hier wurde auf die Einholung der Unterschriften aller 6 weiteren Teileigentümer verzichtet. Die Nachbarunterschriften sind somit nicht vollständig erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Die überdachte Fläche ist zwar mit 18,99 m2 zwar kleiner als die maximale, verfahrensfreie Größe von 30 m2, allerdings ist die maximale Tiefe von 3 Metern (3,35 Meter) überschritten (vgl. Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe g) BayBO). Somit ist das Vorhaben baugenehmigungspflichtig.
Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 36 „Thorey" für den Teilbereich „Am Paarbogen" - 3. Änderung. Zur Umsetzung des Vorhabens sind folgende Befreiungen notwendig:
1. Baugrenze:
Die geplante Terrassenüberdachung überschreitet das Baufenster des Bebauungsplanes (5 Meter Abstand zur südlichen Grundstücksgrenze) um 2,626 Meter.
Daher beantragen die Bauherrn eine Befreiung von der Baugrenze. In dem Antrag auf Befreiung wird auf den Wintergarten des direkten Nachbarn verwiesen. Diesem wurde die Errichtung des Wintergartens bereits im Jahr 2013 durch das Landratsamt genehmigt.
Ein Blick auf eine Luftaufnahme des Quartiers zeigt, dass hier an nahezu jedem Reihenhaus bereits eine Terrassenüberdachung/Wintergarten angebaut ist. Erst kürzlich hat der Bau- und Planungsausschuss für ein ähnliches Vorhaben im Plangebiet (Bauantrag: Anbau einer Terrassenüberdachung / unbeheizter Wintergarten an ein Doppelhaus, Paarangerweg 46 - Vorl.-Nr. 2021/4134) am 15.03.2021 sein Einvernehmen und eine Befreiung von der Baugrenze erteilt.
2. Grundflächenzahl I:
Die Vorgaben des Bebauungsplanes hinsichtlich der Grundflächenzahl I (BV 0,42 - Bplan 0,4) können nicht mehr eingehalten werden. Normalerweise ist eine Befreiung von der Grundflächenzahl baurechtlich durchaus kritisch zu sehen. Betrachtet man allerdings das direkte Nachbargrundstück (Reihenmittelhaus), so sieht man das hier bereits eine viel größere Fläche überbaut ist. Für das Reihenmittelhaus samt dem 2013 genehmigten Wintergarten errechnet die Verwaltung eine sogar eine Grundflächenzahl I von ca. 0,73! Auch für das östliche Reiheneckhaus wurde im Jahr 2013 ein Wintergarten genehmigt. Auch hier errechnet die Verwaltung eine GRZ I von ca. 0,47. Bei der jetzt geplanten Terrassenüberdachung am westlichen Reiheneckhaus fällt die Überschreitung somit sogar noch am geringsten aus. Die überbaute Fläche erhöht sich nicht, da die Überdachung auf der bestehenden Terrasse ausgeführt werden soll. Da die Terrassenüberdachung in etwa in der gleichen Größe wie die beiden angrenzenden Wintergärten ausgeführt werden soll, ist hier aus Gründen der Gleichbehandlung eine Befreiung angemessen.
3. Festsetzung Nr. 2 a1 Unterpunkt 3 - maximale Gebäudelänge bei Grenzbebauung:
Die Satzung des Bebauungsplanes sieht vor, dass „eine Bebauung der Grundstücksgrenze durch ein Gebäude maximal eine Länge von 12,00 Meter erreichen darf. Das bestehende Gebäude kommt zusammen mit dem geplanten Wintergarten auf einen Grenzanbau nach Osten von insgesamt 16,68 Meter. Da das Reihenmittelhaus und das östliche Reihenhaus einen Grenzanbau von exakt der gleichen Tiefe haben und im Rahmen der Bauanträge für die Wintergarten bereits Befreiungen von dieser Festsetzung erteilt wurden, wird diese Befreiung als unkritisch angesehen.
Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB kann erteilt werden, wenn die Befreiung nicht die Grundzüge der Planung verletzt und die Befreiung städtebaulich vertretbar ist. Beide Voraussetzungen liegen vor, da es sich um einen untergeordneten Anbau handelt und in der Bauzeile bzw. in der nördlich angrenzenden Bauzeile bereits eine Vielzahl an Baugrenzenüberschreitungen/Befreiungen für Terrassen/ Terrassenüberdachungen/ Wintergärten erteilt wurden. Das Einvernehmen zu den notwendigen Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 36 „Thorey" für den Teilbereich „Am Paarbogen Mitte" kann somit aus Gründen der Gleichbehandlung erteilt werden.
Abstandsflächenrecht (keine Abweichung notwendig):
Der Wintergarten hält die Mindestabstandsfläche von 3 Metern zur anderen Doppelhaushälfte nicht ein (wie nahezu jeder Wintergarten/Terrassenüberdachung bei Doppelhäusern/Reihenhäusern). Eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung ist nicht notwendig, da der Bebauungsplan hier unter Nr. 3 explizit die Geltung des Art. 6 BayBO anordnet. Für die Erteilung einer Abweichung von bauordnungsrechtlichen Belangen ist somit das Landratsamt zuständig.
Stellplätze:
Eine Wohnflächenmehrung in einem Reihenhaus löst keinen Stellplatzmehrbedarf nach der Stellplatzsatzung aus.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
