Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Der Antragsteller will über den Antrag auf Vorbescheid nachstehende Fragen geklärt haben. Auf dem Grundstück soll an der westlichen Grundstücksgrenze eine Garage mit Nebengebäude abgebrochen werden und infolge ein Einfamilienhaus mit Garagengebäude neu errichtet werden. Für das Bestandsgebäude soll geklärt werden, ob die Errichtung von zwei Gauben zulässig ist.
Fragen:
1. Ist es möglich auf dem Grundstück den Bestand der Nebengebäude teilweise abzubrechen und an dessen Stelle den im Plan rot dargestellten Bereich mit einem Gebäude E+D mit Abstandsflächen anzubauen?
2. Ist es möglich die nord-östliche Baulinie auf den Abstand von 20 m von der Grundstücksgrenze (B2) festzulegen?
3. Ist es möglich ein Gebäude E+D mit Steildach bis zu der ortsüblichen Dachneigung zu erstellen?
4. Ist es möglich ein Gebäude E+I mit Flachdach zu erstellen?
5. Ist es möglich das Grundstück gem. der blau dargestellten Linie in zwei Grundstücke zu teilen?
6. Ist es möglich einen Stellplatz im Vorgarten des Gebäudes Hausnummer 24 zu errichten (wie im Plan dargestellt)?
7. Ist es möglich entlang des westlichen Grundstücks (Hausnummer 26) das Garagengebäude wieder in der Höhe zu erstellen, wie es bereits vor Abbruch vorhanden ist?
8. Ist es möglich eine Grundfläche von ca. 125 m² (inklusive Garage) zu erstellen?
9. Ist es möglich in das Dach des Bestandsgebäudes auf beiden Seiten Gauben in der dargestellten Breite von 4,60 m einzubauen?
Die Zufahrt ist im Antrag auf Vorbescheid über den Adalbert-Stifter-Ring dargestellt. Eine Zufahrt über die Staatsstraße wäre nur im Einvernehmen mit der Straßenbaubehörde möglich. Diese Option hätte wohl kaum Aussicht auf Erfolg.
Die tatsächlich vorhandene Zufahrt ist mit einem 3 m breiten Durchlass sehr beengt. Sie erfüllt jedoch gerade so die gesetzlichen Mindestanforderungen. Brandschutzrechtlich ist dies unbedenklich.
Zu 1: Generell ist der Abbruch von Nebengebäuden, sofern diese eigenständige Gebäude sind, unproblematisch. In einem nach § 34 BauGB beurteilten Gebiet ist die Errichtung eines Wohngebäudes zulässig, wenn sich dieses in die Eigenart der Umgebungsbebauung einfügt und die Abstandsflächen, wie angegeben eingehalten werden.
Zu 2: Bei der Beurteilung der Bebaubarkeit des Grundstückes mit zusätzlichen Gebäuden und Nebenanlagen gilt es die Nähe zur Staatsstraße B 2 zu berücksichtigen. Generell gilt ein Anbauverbot an Staatsstraßen in einer Entfernung von 20 m (Art. 23 BayStrWG). Unbeschadet dieser Vorschrift dürfen baurechtliche Genehmigungen nur im Einvernehmen mit der Straßenbaubehörde erteilt werden, wenn bauliche Anlagen längs von Staatsstraßen in einer Entfernung von 40 m, jeweils gemessen vom Rand der Fahrbahndecke, errichtet werden. Das Einvernehmen darf nur verweigert werden oder von Auflagen abhängig gemacht werden, soweit für die Sicherheit oder Leichtigkeit des Verkehrs, besonders wegen der Sichtverhältnisse, Verkehrsgefährdung, Bebauungsabsichten und Straßenbaugestaltung erforderlich ist. (Art. 24 BayStrWG)
Die geforderten 20 m Abstand zur Staatsstraße werden durch den geplanten Baukörper eingehalten. Das Einvernehmen der Straßenbaubehörde ist grundlegend für die Erteilung einer Baugenehmigung durch das Landratsamt Aichach-Friedberg.
Zu 3 und 4: Das Baugrundstück liegt in einem Umgriffsbereich, der eine Bebauung mit 2 Vollgeschossen zulässt. Es gilt die absolute Höhe der umliegenden Gebäude einzuhalten oder nur in geringem Maße zu überschreiten. Eine ortsübliche Dachneigung ist nicht festgelegt, da es sich um eine Bebauung nach § 34 BauGB handelt. Wenn das Gebot des Einfügens in die nähere Umgebung erfüllt ist, ist das Vorhaben zulässig. Die Dachform an sich stellt kein Kriterium dar, um das gemeindliche Einvernehmen zu versagen.
Zu 5, 6 und 9: Die Grundstücksteilung ist so dargestellt, dass der Grundstücksanteil mit dem Bestandsgebäude Adalbert-Stifter-Ring 24 nicht mehr an der öffentlichen Verkehrsfläche angeschlossen ist. Dieses wird zum Inselgrundstück ohne eigene Erschließung. In Form einer dinglichen Sicherung wäre es möglich ein Geh- und Fahrtrecht über die 3 m breite Zufahrt zu erwirken.
Der Stellplatz an der südlichen Grundstücksgrenze beim Bestandshaus, welcher in Frage 6 angesprochen ist, kann errichtet werden, wenn gewährleistet ist, dass eine 3 m breite Zufahrt verbleibt und die Nutzung eines solchen Stellplatzes über ein Geh- und Fahrtrecht gesichert wird. Um eine Aussage über verkehrsrechtliche Belange zu erhalten wurde die hausinterne Verkehrsrechtsbehörde um Stellungnahme gebeten. Die entsprechende verkehrsrechtliche Stellungnahme vom 29.04.2021 ist dieser Beschlussvorlage beigefügt. Hinsichtlich des dritten Stellplatzes wurden hier Bedenken geäußert. Die Einsicht Richtung Süden ist im östlichen Straßenverlauf sehr beeinträchtigt, da auf dem Nachbargebäude der westliche und nördliche Grenzbereich bebaut ist.
Die geplanten Dachgauben sind mit einer Breite von 4,60 m gewünscht. Die Gaube auf der östlichen Dachfläche erscheint unbedenklich gegenüber der Dachgaube in der westlichen Dachfläche. Wenn das Grundstück nach vorliegendem Plan vermessen wird, ist durch das Landratsamt zu prüfen, ob die Abstandsflächen erfüllt sind. Die Höhe der Gauben ist nicht dargestellt. Der Abstand zwischen Gebäude und schräg verlaufenden Grundstücksgrenze, im Westen, beläuft sich an der geringsten Stelle auf etwa 2,20 m. Dies wäre ausschlaggebend für die Erfordernis einer Abweichung von den Abstandsflächen.
Zu 7: Wird ein Gebäude vollständig abgebrochen, so erfolgt bei einem Ersatzbau die baurechtliche Beurteilung ohne Bezugnahme auf ein früheres Gebäude. Das heißt die Abstandsflächen und die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Grenzgarage sind zu erfüllen. Die Errichtung in gleicher Form kann nicht zugesagt werden, da keine Maße des Bestandsgaragengebäudes mit Nebenanlagen vorliegen.
An diesem Punkt gilt es noch zu beachten, dass die Garagen (Bauantrag 1956) als Stellplatznachweis für das Bestandsgebäude, Haus-Nr. 24, dienten.
Zu 8: Die Fragestellung, ob eine Bebauung auf einer Fläche von 125 m² für Haus und Garage möglich ist, zielt an und für sich auf die konkrete Planung und Gestaltung des Grundrisses ab. Wenn die 20 m Anbauverbotsbereich und die weiteren baurechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorgaben erfüllt sind, kann eine Bebauung in angefragter Größenordnung möglich sein. Insbesondere ist relevant, welche brandschutzrechtlichen Anforderungen von Seiten der Genehmigungsbehörde gestellt werden. In der aufgezeigten Planung ist zwischen dem Bestandsgebäude und dem neu zu errichtenden Gebäude ein Abstand mit 3 m an engster Stelle zu messen.
II. Fiktionsfrist
III. Nachbarbeteiligung
Die erforderlichen Nachbarunterschriften sind vollständig vorhanden.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und ist baurechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Das Vorhaben fügt sich nach § 34 BauGB ein. Die Zufahrt für Haus-Nr. 24 ist dinglich zu sichern. Die Abstandsflächen sind nachzuweisen. Der Kanalanschluss ist laut Stellungnahme des technischen Bauamtes vom 25.04.2021 problemlos möglich.
Bei Erstellung dieser Beschlussvorlage ist noch nicht geklärt, ob der Gemeinderat in seiner Sitzung am 29.04.2021 eventuell einen Aufstellungsbeschluss für das Gebiet „St. Afra" fasst. Wäre das der Fall, gehen wir davon aus, dass gleichzeitig eine Veränderungssperre beschlossen wird.
Bei der rechtlichen Beurteilung wäre dann zu berücksichtigen, dass die Planungsziele eines Bebauungsplanes noch nicht feststehen und nicht klargestellt werden kann, ob das Bauvorhaben den künftigen Festsetzungen entsprechen wird. Das Genehmigungsverfahren des Antrages auf Vorbescheid könnte dann nur mit einer Abweichung von der Veränderungssperre voranschreiten.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
