Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Die Antragsteller möchten über den eingereichten Antrag auf Vorbescheid klären, ob der Umbau und die Erweiterung des bestehenden Einfamilienhauses in ein Zweifamilienhaus baurechtlich möglich ist. Zudem wurde mit dem Antrag auf Vorbescheid ein umfangreicher Fragenkatalog eingereicht. Der Antrag wurde unmittelbar beim Landratsamt eingereicht, das Landratsamt fordert die Gemeinde mit Schreiben vom 17.06.2021 zur Stellungnahme auf.
Das Bestandsgebäude verfügt mit dem EG, OG und DG über drei oberirdische Geschosse, wobei sich bereits das OG im Dach befindet. Die Wandhöhe beträgt aktuell 3,43 Meter, die Firsthöhe 7,53 Meter. Durch den Umbau erhöht soll sich die Wandhöhe auf 6,00 Meter, die Firsthöhe auf 9,00 Meter erhöhen. An der Westseite soll zudem ein zweigeschossiger Anbau (26,7 m2 Grundfläche) entstehen. An der Südseite soll ein weiterer Anbau mit einer Pergola/Balkon im 1. OG entstehen, dieser Teilbereich wird mit einem Flachdach ausgeführt. Nach der Umbaumaßnahme wird aus dem jetzigen Einfamilienhaus ein Zweifamilienhaus.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 23.06.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 23.08.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 13.09.2021
III. Nachbarbeteiligung
Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Unterschriften wurden nicht vorgelegt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Mit dem Antrag auf Vorbescheid wurde ein Fragenkatalog eingereicht:
1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?
Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und beurteilt sich deshalb nach § 34 BauGB. Ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, beurteilt sich somit nach dem Einfügen in die nähere Umgebung.
Wie die Planerin bereits selbst dargestellt hat (siehe Anlage), sind in der Umgebung entsprechende Baukörper mit einer ähnlichen Größe (2+D-Geschosse, Traufhöhen ca. 6,20 Meter, Firsthöhen ca. 9,00 Meter) durchaus in der Umgebung üblich. Da das Gebäude nach dem Umbau diese Maßzahlen auch nicht übersteigt, fügt sich der Baukörper nach § 34 BauGB ein. Informativ werden hier die geplante GRZ I (0,47), die GRZ II (0,73) und die GRZ (0,55) genannt, diese Kennzahlen stellen aber im unbeplanten Innenbereich kein Einfügekriterium dar.
2. Ist die geplante Aufteilung in zwei separate Wohnungen zulässig?
Die Anzahl der Wohneinheiten stellen im unbeplanten Innenbereich kein Einfügekriterium dar, die Aufteilung ist daher aus bauplanerischer Sicht möglich. Die Anzahl von 2 Wohneinheiten stellen aus Sicht der Verwaltung zudem eine verträgliche Nachverdichtung dar.
3. Sind die neuen Trauf- und Firsthöhen, sowie die Dachlandschaft zulässig? Was ist als Maximalhöhe im Gebiet zulässig?
Die Höheneinwicklung ist Teil der Bewertung hinsichtlich des Einfügens nach § 34 BauGB. Hierauf wurde schon unter Frage Nr. 1 eingegangen. Die Dachlandschaft (Balkon mit Pergola im 1. OG) ist ebenfalls zulässig, da die Abstandsflächen entsprechend den Vorgaben der BayBO eingebracht werden können. Eine fix definierte Maximalhöhe im Gebiet gibt es nicht, da es keinen Bebauungsplan gibt. Die zulässige Höhe orientiert sich an der vorhanden Umgebungsbebauung.
4. Ist die Erweiterung gartenseitig (Westseite) im Obergeschoss zulässig?
Bei der Frage Nr. 1 wurde hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit der gesamte Baukörper inklusive des westseitigen Anbaus betrachtet, daher ist dieser Anbau zulässig.
5. Sind bauliche Ergänzungen: Balkon mit Pergola in der Größe von ca. 33 m2, eine Außentreppe, sowie ein Carport mit 30 m2 zulässig?
Die Frage nach dem Balkon mit Pergola wurde bereits unter Frage Nr. 3 beantwortet. Eine Außentreppe ist planungsrechtlich möglich. Der Zugang der zweiten Wohneinheit soll über diese Außentreppe erfolgen. Ein Carport mit 30 m2 Fläche ist ebenfalls problemlos zulässig, für sich genommen wäre es als Einzelmaßnahme nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b) BayBO an der Grundstücksgrenze sogar verfahrensfrei. Die Errichtung eines Carport ist sogar positiv zu sehen, da sich der Stellplatznachweis damit leichter erfüllen lässt. In den Unterlagen wird erläutert, dass ein Stellplatz im Carport, zwei Stellplätze in der bestehenden Doppelgarage und ein Stellplatz im Stauraum vor der Garage nachgewiesen werden soll. Mit 4 Stellplätzen wäre der Stellplatznachweis erbracht, endgültig nachzuweisen wären die Stellplätze aber sowieso erst in einem späteren Bauantragsverfahren.
6. Ist die Abstandsflächenübernahme auf dem öffentlichen Grundstück, Fl.-Nr. 1924/4 wie dargestellt zulässig?
Die Abstandsflächen wurden gemäß der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering berechnet. In einem Bereich von max. 1,24 Meter Tiefe kann die Abstandsfläche im Südosten nicht auf eigenem Grund nachgewiesen werden. Die Abstandsfläche erstreckt sich auf das Grundstück des Marktes Mering (Spielplatz), welches sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ befindet und im B'Plan als öffentliche Grünfläche - Spielplatz - ausgewiesen ist. Gemäß Art. 6 Abs. 2 BayBO sind Abstandsflächen zwar im Regelfall auf eigenem Grund nachzuweisen, im Falle von öffentlichen Verkehrs-/Wasser- und wie hier Grünflächen, können die Abstandsflächen jedoch bis zu deren Mitte eingebracht werden. Dies ist hier der Fall, eine Abstandsflächenübernahme durch den Markt Mering ist daher nicht erforderlich.
7. Ist zur Baugenehmigung ein Entwässerungsantrag notwendig?
Ein Entwässerungsplan ist zwingend einzureichen und durch das MBA zu prüfen.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
| |
Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
| |
Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
MGR Lutz stellt den Geschäftsordnungsantrag, dass ein dem Antrag auf Vorbescheid folgender Bauantrag dem Gremium entgegen der Geschäftsordnung erneut zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt werden soll. Im Gremium besteht hierzu Einverständnis (ohne Abstimmung).
