Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

In den vergangenen Jahren wurden bereits mehrfach verschiedene Bauanträge von z.T. verschiedenen Bauherren zur Bebauung des Grundstückes Zugspitzstraße 7 im Bau- und Umweltausschuss behandelt:

 Antrag auf Vorbescheid vom 29.10.2013, gemeindliches Einvernehmen am 11.11.2013 durch den Bau- und Umweltausschuss erteilt, Genehmigungsbescheid durch das Landratsamt vom 22.04.2014

 Ein Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan wurde am 12.12.2013 vom Marktgemeinderat nicht beschlossen (7:13 bzw. 9:11)

 Bauantrag vom 22.04.2015 („Planung 1“ - MFH mit 14 WE), gemeindliches Einvernehmen gemäß Geschäftsordnung auf dem Verwaltungswege am 23.04.2015 erteilt, Genehmigungsbescheid durch das Landratsamt vom 14.12.2015

 Geänderter Bauantrag vom 10.03.2017 („Planung 2“ - MFH mit 16 WE), Behandlung im Bau- und Umweltausschuss am 27.03.2017, Geschäftsordnungsantrag auf Vertagung von MGR Bachmeir (9:3) aufgrund Stellplatzanordnung (Vorl.-Nr. 2017/1516)

 Erneute Behandlung des Bauantrages vom 10.03.2017 („Planung 2“ -MFH mit 16 WE) in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 24.04.2017, Einvernehmen aufgrund Stellplatzanordnung nicht erteilt (12:0) (Vorl.-Nr. 2017/1516-01)

 Am 01.06.2017 hat der Marktgemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“ gefasst (19:4) (Vorl.-Nr. 2017/1593). Eine Veränderungssperre wurde ebenfalls erlassen.

 Erneuter Antrag auf Vorbescheid vom 08.12.2017 („Planung 3“ - MFH mit 18 WE). Behandlung im Bau- und Umweltausschuss am 15.01.2018. Einvernehmen und Ausnahme von der damals bestehenden Veränderungssperre wurde nicht erteilt (13:0), da das Vorhaben dem künftigen BPlan widersprochen hat. (Vorl.-Nr. 2017/1516-02)

 Der Bebauungsplan Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“ wird am 07.06.2018 rechtsverbindlich. Die mögliche Bebauung auf dem Grundstück wurde entsprechend der damals rechtsverbindlichen Baugenehmigung festgesetzt.

 Erneute Behandlung der zweiten Planung vom 10.03.2017 im Bau- und Umweltausschuss am 09.09.2019 („Planung 2“ MFH mit 16 WE) nach Aufforderung durch das Landratsamt („geänderte Rechtslage“). Das Einvernehmen wurde nicht erteilt, da Widerspruch zum inzwischen rechtsverbindlichen Bebauungsplan (13:0) (Vorl.-Nr. 2017/1516-03)

 Die Baugenehmigung vom 14.12.2015 ist am 15.12.2019 abgelaufen (4 Jahre ab Erteilung der Baugenehmigung gemäß Art. 69 BayBO. Einer beantragten Verlängerung wurde seitens der Gemeinde nicht zugestimmt. Bezüglich der Verlängerung ist am 22.01.2020 ein Ablehnungsbescheid vom Landratsamt erlassen worden.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      10.08.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  10.10.2021

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 11.10.2021

III. Nachbarbeteiligung

Nachbarunterschriften der Eigentümer der 6 baurechtlichen Nachbargrundstücke wurden nicht eingereicht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Eine rechtsverbindliche Baugenehmigung liegt somit aktuell nicht mehr vor. Allerdings besteht jederzeit Baurecht im Rahmen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Am 10.08.2021 wurde nun ein erneuter Bauantrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO eingereicht. Der eingereichte Freisteller entspricht bis auf geringfügige Unterschiede dem Bauantrag aus 2015 und hält die Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauugsplan Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“ vollständig ein.

Gemäß Art. 58 Abs. 1 Nr. 5 BayBO kann die Gemeinde allerdings die Durchführung des normalen Genehmigungsverfahren fordern. Von diesem Recht wurde hier Gebrauch gemacht, da die Verwaltung aufgrund früherer Entscheidungen des BUA/BPA in diesem und in ähnlichen Fällen die Stellplatzanordnung als problematisch erachtet.

Aus den beigefügten Plänen ist ersichtlich, dass ein Großteil der Stellplätze direkt von der Zugspitzstraße aus angefahren werden, somit würde ein Großteil der öffentlichen Stellplätze in diesem Bereich nicht mehr zur Verfügung stehen. Die Forderung des Marktes Mering nach einer entsprechenden Situierung der Stellplätze der Stellplätze entlang der Zugspitzstraße resultiert aus dem allgemeinen Rechtsinstitut des sogenannten Anliegergebrauchs, der nach der ständigen Rechtsprechung grundsätzlich nur eine angemessene Zufahrt zu einem Grundstück als rechtlich erforderlich und durchsetzbar ansieht. Seitens des Marktes Mering wird jedoch angezweifelt, dass der Bauherr einen Anspruch auf Grundstückszufahrten über die Gesamtlänge seines Grundstückes hat.

Das nicht explizit gesetzlich geregelte Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs lässt sich aus dem einfachen Recht ableiten. Im Bayerischen Straßen- und Wegerecht vermittelt der Anliegergebrauch dem Anlieger über die Grundsatzregelungen der Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 BayStrWG hinaus eine besondere Stellung und somit - durch zahlreiche Gerichtsentscheidungen bestätigt - einen Anspruch auf angemessenen Zugang zu einer Straße. Dieser Anspruch kann sich auch auf weitere Zufahrt erweitern, wenn dies ortsüblich ist.

Die Voraussetzungen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anliegergebrauch angenommen werden kann und in welcher Form dieser zu gewähren ist (nur Zugang, Zufahrt oder mehrere Zufahrten), regelt das Bay. Straßen- und Wegegesetz nicht. Durch Rechtsprechung und Literatur ist der Umfang eines angemessenen Anliegergebrauchs jedoch weitgehend geklärt. Dies bedeutet, dass der Schutzanspruch aus dem Anliegergebrauch nur so weit reicht, dass eine angemessene Nutzung des Grundeigentums im ortsüblichen Rahmen sichergestellt werden kann. Hieraus folgt jedoch kein Anspruch auf eine optimale Zufahrt. Vor allem ermächtigt der Anliegergebrauch nicht zu Eingriffen in den Gemeingebrauch, die diesen dauernd oder erheblich beeinträchtigen (hierzu gehört z. B. auch der Wegfall einer größeren Anzahl öffentlicher Stellplätze).

Aus diesem „Angemessenheitsgrundsatz“ heraus folgt mithin, dass ein Grundstückseigentümer nicht berechtigt ist, seine Zufahrten oder Stellplätze etwa über die gesamte Frontbreite seines Grundstückes zur Straße hin zu erstrecken. Hätte der Grundstückseigentümer es selbst in der Hand, die gesamte Breite seines Grundstückes als Zufahrt (hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Stellplatzzufahrten oder etwa um Grundstückseinfahrten handelt) zu gestalten, würden die Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum in diesem Bereich komplett entfallen (§ 12 Abs. 3 StVO), ohne dass der Straßenbaulastträger dies regeln könnte. Dies würde im Einzelfall zu Parkproblemen anderer Anlieger in einem solchen Bereich kommen.

Damit kann die vorliegende Stellplatzanordnung ihre Rechtsgrundlage eben nicht mehr aus dem Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs ableiten, da dadurch der öffentliche Gemeingebrauch in unangemessener Weise eingeschränkt werden würde. Für die Anordnung der Stellplätze in beantragter Weise mit mehr als zwei Grundstückszufahrten wäre vielmehr eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich, über die der Markt Mering unabhängig vom baurechtlichen Verfahren gesondert auf Antrag hin zu entscheiden hätte. Ein solcher Antrag hätte jedoch nach Ansicht der Verwaltung im Hinblick auf vergleichbare Fälle und unter Berücksichtigung des nicht akzeptablen Wegfalls öffentlicher Stellplätze keinen Aussicht auf Erfolg.

Allgemeine, verkehrsrechtliche Problematiken werden hinsichtlich der Straßenverkehrsbehörde (siehe Stellungnahme vom 26.08.2021) nicht gesehen. Insgesamt errechnet sich ein Stellplatzbedarf von 27,5 Anwohner-/ 2,75 Besucherstellplätze = 30,25 Stellplätze. Insgesamt werden 31 Stellplätze hergestellt. Der Stellplatzbedarf ist somit erfüllt. Von den 31 Stellplätzen werden 20 Stellplätze in der Tiefgarage, die restlichen 11 Stellplätze oberirdisch situiert. Oberirdisch müssen gemäß Stellplatzsatzung 6,875=7 Anwohnerstellplätze und 2,75=3 Besucherstellplätze (=10 Stellplätze gesamt) oberirdisch nachgewiesen werden. Auch dieses Erfordernis der Stellplatzsatzung ist also erfüllt.

Die Abstandsflächen werden gemäß Darstellung des Planfertigers eingehalten.

Die Erschließung ist gesichert. Die internen Fachstellen Verkehrsbehörde, Wasserwerk und Marktbauamt wurden (erneut) beteiligt. Die Stellungnahmen sind dieser Beschlussvorlage beigefügt.

Eine mögliche Bebauungsplanänderung, um in diesem Teilbereich das Maß der baulichen Nutzung zu reduzieren, wird von Seiten des Landratsamtes sehr kritsch gesehen. Das Landratsamt verweist hier auf § 42 BauGB und die Möglichkeit, dass sich die Gemeinde durch eine mögliche Bebauungsplanänderung schadenersatzpflichtig machen könnte, v.a. da der Bebauungsplan erst seit ca. 3 Jahren rechtsverbindlich ist:

§ 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag nicht, da die Stellplätze nicht über das eigene Grundstück  erschlossen werden und ein aus Anliegergebrauch resultierender Anspruch von maximal 2 Grundstückzufahrten überschritten wird. Die baurechtlich korrekt nachgewiesenen Stellplätze können somit aus straßenverkehrsrechtlicher Sicht nicht umgesetzt werden, so dass der Stellplatznachweis nicht wie dargestellt erfüllt werden kann.

Abstimmungsergebnis:

12:0