Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Bereits in der letzten Sitzung des Bau- und Planungsausschuss wurde das Gremium auf Wunsch des Bauherrn unter „Bekanntgaben“ über den eingegangen Bauantrag bzw. das geplante Vorhaben informiert. In dieser Sitzung ist nun die Entscheidung über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens zu treffen.

Das Erdgeschoss wurde bis vor kurzem als Apotheke genutzt, was auch baurechtlich mit Bescheid des Landratsamtes vom 24.04.1979 so genehmigt wurde. Der Bauherr, der derzeit die Wohneinheit im ersten Obergeschoss/Dachgeschoss bewohnt, möchte leerstehenden Räumlichkeiten nun allerdings nicht wieder gewerblich vermieten, sondern zu einer barrierefreien und altersgerechten Wohneinheit für sich selbst umbauen. Die Wohnfläche im EG soll 134,93 m2 betragen. Die weitere, frei werdende Wohnung im OG/DG (Wohnfläche 252,15 m2) soll laut Aussage des Bauherrn dann von seinem Sohn und dessen Familie bewohnt werden, mit denen der Bauherr gerne in seinem Haus zusammenwohnen möchte.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      20.12.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  20.02.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 07.03.2022

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt zwei baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück befindet sich aktuell nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Das Vorhaben beurteilt sich daher nach § 34 BauGB und muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügen. Das Maß der baulichen Nutzung ändert sich nicht, da nach Außen keine Eingriffe in die Kubatur des Gebäudes vorgenommen werden. Die nähere Umgebung weist als Gebietscharakter ein klassisches Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO auf. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Eine angestrebte Nutzung fügt sich also auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein.

Das Baugrundstück befindet sich allerdings auch im Geltungsbereich des noch nicht rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“, dessen Aufstellung vom Marktgemeinderat am 18.11.2021 beschlossen wurde. Zwar gibt es aktuell noch keinen Bebauungsplanentwurf, ein Kernziel des künftigen Bebauungsplanes soll es jedoch sein, die vorhandenen Gewerbeeinheiten/Ladenzeile in den Erdgeschossen entlang der Münchener Straße zu schützen bzw. zu erhalten. Das geplante Vorhaben widerspricht diesen planerischen Ziel eindeutig. Gerade in diesem Bereich der Münchener Straße befindet sich noch eine homogene Nutzung aus Gewerbeeinheiten in den jeweiligen Erdgeschossen. Es ist zu befürchten, dass bei einer Genehmigung weitere, ähnliche Anträge im Plangebiet folgen könnten, die dann ebenfalls Anspruch auf Gleichbehandlung hätten.

Eine Veränderungssperre wurde bis Dato nicht erlassen, gemäß § 14 Abs. 1 BauGB hat die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich das Recht, eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt der Gemeinde zur Sicherung der Planung eine weitere Möglichkeit, nämlich die Zurückstellung von Baugesuchen: „Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum ist zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.“ Die abschließende Entscheidung liegt also in diesem Fall beim Landratsamt, das hier einen entsprechenden Verwaltungsakt erlassen müsste.

Seitens des Bauherrn wurde als mögliche Lösung eine zeitliche Befristung ins Spiel gebracht. Somit würde mögliche Grundzüge der Planung zumindest nicht dauerhaft berührt. Es ist jedoch unklar, ob das Landratsamt als Genehmigungsbehörde auch eine entsprechende Beauflagung im Genehmigungsbescheid aufnehmen würde. Eine Verknüpfung des gemeindlichen Einvernehmens an gewissen Bedingungen ist rechtlich nicht möglich. Aktuell ist jedoch ein Befristung seitens des Bauherrn offiziell nicht beantragt, daher ist der vorliegende Bauantrag ohne Befristung zu beurteilen.

Stellplatznachweis: Auf dem Grundstück befinden sich 4 Stellplätze, die über das südlich angrenzende Grundstück angefahren werden, sowie eine gebäudeintegrierte Garage, die über die Rosengasse angefahren wird. Die offenen Stellplätze sind als öffentliche Parkplätze ausgewiesen. Es werden keine Stellplätze entfernt und keine neuen Stellplätze geschaffen (+/- 0 Stellplätze). Gemäß dem Genehmigungsbescheid des Landratsamtes vom 24.04.1979 mussten für die damals beantragen Nutzungen (Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit Apotheke und 2 Wohnungen) neben dem Garagenstellplatz 3 offene Stellplätze hergestellt werden. In der Praxis besteht somit aktuell ein Stellplatzüberschuss, rechtlich gesehen kann aber der Stellplatz Nr. 4 gemäß den Vorgaben der Garagen- und Stellplatzverordnung nicht anerkannt werden, da hier aufgrund des Grundstückszuschnittes die Mindesteinstelltiefe von 5,0 Metern nicht vollumfänglich gegeben ist.

Um also prüfen zu können, ob der Stellplatznachweis auch nach der Nutzungsänderung erbracht ist, muss ermittelt werden, ob durch die geänderte Nutzung ein Mehrbedarf entsteht. Legt man für die 1979 genehmigten Nutzungen die heutige Stellplatzsatzung zugrunde, so würde sich für die Apotheke und die beiden Wohnungen (Whg OG+DG, sowie Einliegerwohnung im DG) ein Stellplatzbedarf für das gesamte Gebäude von fiktiv 15 Stellplätze ergeben. Da die stellplatzintensive Apothekennutzung wegfallen soll und zudem die Einliegerwohnung mit der Bestandswohnung zusammengelegt wird/wurde, lösen die neuen Nutzungen einen Stellplatzbedarf von 5 Stellplätzen (Whg.1 EG = 134,93 m2 = 2 Stellplätze, Whg. 2 OG/DG = 252,15 m2 = 3 Stellplätze) nach der Stellplatzsatzung aus. Somit entsteht bei der Gegenüberstellung ein deutlicher Minderbedarf durch die neue Nutzung, der Stellplatzbedarf ist daher durch den Bestand gedeckt bzw. der Stellplatznachweis ist erfüllt.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Nutzungsänderung nicht, da das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“ bezüglich der Wohnnutzung im Erdgeschoss widerspricht. Der Bau- und Planungsausschuss beantragt eine Zurückstellung des Baugesuches beim Landratsamt gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB zur Sicherung der Planung. Für den Fall, dass das Landratsamt einer Zurückstellung des Baugesuches nicht zustimmt, empfiehlt der Bau- und Planungsausschuss dem Marktgemeinderat zur Sicherung der künftigen Planung die Aufstellung einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB.

Abstimmungsergebnis:

7:6