Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Reifersbrunner Straße 29 soll durch einen Neubau (Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten mit Tiefgarage) ersetzt werden. Dafür wurde bereits eine relativ konkrete Planung vorgelegt. Das Gebäude soll mit 3 Vollgeschossen (2+DG+DS) mit Satteldach errichtet werden, die Wandhöhe ist mit 6,76 Meter, die Firsthöhe mit 11,26 Meter vorgesehen. Mit dem Antrag auf Vorbescheid soll die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens geklärt werden. Es wurde zudem ein Fragenkatalog mit eingereicht.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      09.03.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  09.05.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 09.05.2022

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt fünf baurechtliche Nachbargrundstücke. Unterschriften wurden für den Antrag auf Vorbescheid nicht eingeholt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Zu den eingereichten Fragen wird wie folgt Stellung genommen:

1. Ist das Bauvorhaben grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?

Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes und beurteilt sich deshalb nach § 34 BauGB. Das geplante Vorhaben muss sich nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung einfügen. Die Wohnnutzung fügt sich hinsichtlich der Art der Nutzung unstrittig in das umliegende Wohnquartier ein. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist auf die Massivität der vorhandenen Umgebungsbebauung abzustellen. Auf dem naheliegenden Grundstück Karlstraße 12 wurde am 24.03.2022 der Bau eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten (demnächst soll der verfahrensfreie Einbau zweier DG-Wohnungen erfolgen, somit 8 Wohneinheiten, aufgrund BayBO-Novelle 2021 zulässig) durch das Landratsamt Aichach-Friedberg genehmigt. Dieses Gebäude wurde ebenfalls mit 2 Normalgeschossen + Dachgeschoss + Dachspitz (DG hier allerdings kein Vollgeschoss) und einer Firsthöhe von 11,43 Metern (Wandhöhe 7,12 Meter) errichtet. Ebenfalls noch in der näheren Umgebung befinden sich die 3 Mehrfamilienwohnhäuser Reifersbrunner Straße 20-26, welche sogar eine noch deutlich massivere Kubatur (3+D), Geschossigkeit und Höhe aufweisen. Hier könnte man aber wohl argumentieren, dass der mit vielen großen Wohnanlagen südlich der Reifersbrunner Straße gelegene Bereich ein anderes Wohnquartier mit komplett anderer Ausprägung darstellt und daher nicht als Vergleich herangezogen werden kann. Das geplante Vorhaben fügt sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Umgebung ein. Das Vorhaben ist somit planungsrechtlich zulässig.

Informativ werden an dieser Stelle die vom Planer errechneten Kennzahlen GRZ I (0,29) GRZ I+II (0,60) und die GFZ (0,82) erwähnt. Da wie erwähnt kein Bebauungsplan existiert, dienen diese Kennzahlen nur der Information und stellen kein Einfügekriterium dar.

2. Ist das geplante Maß der baulichen Nutzung zulässig?

Diese Frage stellt einen Teilaspekt der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit dar, dieser Punkt wurde bereits unter der vorherigen Frage beantwortet.

3. Ist die geplante Gebäudehöhe/Geschossigkeit (E+II) zulässig?

Die Gebäudehöhe/Geschossigkeit sind Beurteilungskriterien des Maßes der baulichen Nutzung. Diese Frage wurde daher auch schon unter Nr. 1 beantwortet.

4. Ist die geplante Lage auf dem Grundstück zulässig?

Da es für das Grundstück keinen Bebauungsplan gibt, sind auch keine Baugrenzen, Baufelder oder Baulinien zu beachten. Die Lage auf dem Grundstück ist zulässig, zumal auch bei der entsprechenden Positionierung des Gebäudes die Abstandsflächen gemäß den Vorgaben der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering und der BayBO auf dem eigenen Grundstück bzw. bis zur Straßenmitte eingehalten werden können.

5. Sind bei Satteldachausführung (negative) Dacheinschnitte zulässig?

Da es keinen Bebauungsplan mit entsprechenden, gestalterischen Regelungen gibt, sind Dacheinschnitte zulässig.

6. Ist alternativ zur Satteldachausführung auch eine Flachdachausführung zulässig?

Die Dachform stellt kein Kriterium des Einfügens i.S.d. § 34 BauGB dar. Die Dachform kann daher frei gewählt werden. Ist nur darauf zu achten, dass sich bei einer geänderten Dachform das Gebäude insgesamt noch hinsichtlich der Kubatur, der Geschossigkeit und der Höhenentwicklung einfügt.

Sonstiges:

Hinsichtlich der Erschließungssituation wurden die internen Fachstellen um Stellungnahme gebeten. Seitens der Verkehrsbehörde werden keine Bedenken gesehen. Auch das Wasserwerk sieht keine grundsätzlichen Bedenken. Die Wasserversorgung ist gesichert. Es wird jedoch empfohlen, aufgrund des relativ niedrigen Wasserdruckes in diesem Bereich eine Druckerhöhungsanlage einzubauen. Die Löschwasserversorgung ist bei einem späteren Bauantrag mittels einer Ergiebigkeitsmessung nachzuweisen oder über ein Brandschutzgutachten zu bestätigen. Der Bauherr wurde bereits auf diese beiden Punkte hingewiesen. Die beiden Stellungnahmen sind dieser Sitzungsvorlage beigefügt.

Vom Marktbauamt lag zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage noch keine Stellungnahme vor. Hierzu kann in der Sitzung eine Aussage getroffen werden. Da es sich aber um ein bereits bebautes Grundstück im Innenort handelt, kann die Erschließung im Sinne des § 34 BauGB als gesichert betrachtet werden.

Gemäß Planzeichnung sind in der Tiefgarage 8 Stellplätze, oberirdisch 5 weitere Stellplätze geplant. Mit den derzeit geplanten Wohnungsgrößen errechnen sich nach den Vorgaben der Stellplatzsatzung des Marktes Mering 12,1 =13 Stellplätze. Der Stellplatznachweis wäre demzufolge mit den 13 geplanten Stellplätzen erbracht. Auch die notwendigen, oberirdischen Stellplätze (25% Anwohnerstellplätze + Besucherstellplätze) wären durch die geplanten, 5 oberirdischen Stellplätze nachgewiesen. Der endgültige Stellplatznachweis ist allerdings erst mit dem Bauantrag zu erfüllen.

Alle oberirdischen Stellplätze werden über eine gemeinsame Zufahrt erschlossen. Zusammen mit der Tiefgaragenzufahrt entsteht eine angemessen Breite, ortsübliche Zufahrt (ca. 6 Meter Breite). In Bezug auf die Grundstückslänge ist somit auch die Zufahrtssituation in Ordnung.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Vorbescheid nicht, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB nicht einfügt.

Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt dem Marktgemeinderat die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit Veränderungssperre.

Abstimmungsergebnis:

11:1