Sachverhalt:

Ergänzung vom 10.03.2022:

Die Verwaltung hat sich am 08.03.2022 mit der Planerin des Vorhabens in Verbindung gesetzt. Aus Sicht der Planerin gibt es aufgrund des Grundstückszuschnittes keine Möglichkeit, die 6 Stellplätze anderweitig zu situieren. Der Bauantrag wird daher nun in unveränderter Form zur Entscheidung vorgelegt. Am 24.03.2022 wurde eine Begründung der Planerin für die Stellplatzsanordnung vorgelegt. Die Planerin verweist u.a. auf Vergleichsfälle in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück. Das Schreiben ist als Anlage beigefügt.

I. Beschreibung des Vorhabens

Bei der Verwaltung wurde ein Bauantrag zum Umbau und zur Sanierung des bestehenden Wohnhauses im Uferweg 12 eingereicht. Im Zuge der Umbau-/ Sanierungsmaßnahme soll das Zweifamilienhaus durch den Ausbau des Dachgeschosses in ein Dreifamilienhaus umgewandelt werden. Die 1. Wohneinheit ist im Erdgeschoss (71,54 m2), die 2. Wohneinheit im Obergeschoss (82,04 m2) und die neue, dritte Wohneinheit im Dachgeschoss (56,88 m2) vorgesehen. Um das Dachgeschoss ohne Kniestock besser nutzen zu können, werden im Norden und im Süden jeweils eine Dachgaube eingebaut. Die Kubatur des Gebäudes (2+D-Geschosse, Wandhöhe 6,015 Meter, Firsthöhe 9,385 Meter, Satteldach 33° DN) bleibt ansonsten unverändert.

II. Fiktionsfrist

Eingang:            21.02.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:    21.04.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung:  04.04.2022

III. Nachbarbeteiligung

Es existieren zwei baurechtliche Nachbargrundstücke. Der von der geringfügigen Überschreitung der Abstandsflächen betroffene, östlich angrenzende Nachbar hat sich mit seiner Unterschrift im Bauantrag schriftlich mit dem Vorhaben einverstanden erklärt. Die Unterschrift der südlich angrenzenden Nachbarin liegt nicht vor. Die Nachbarunterschriften sind somit nicht vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im unbeplanten Innenbereich, die baurechtliche Beurteilung ist daher nach § 34 BauGB vorzunehmen. Wie erwähnt, ändert sich bis auf den Einbau der Gauben die Kubatur des Gebäudes nicht. Nach Berechnung der Planerin entsteht durch den Einbau der Gauben kein drittes Vollgeschoss (weiterhin 2+D). In der näheren Umgebung sind bereits Dachgauben vorhanden, zudem ist sind die Gaubenbreiten (ca. 3,2 Meter und ca. 3,8 Meter) in Bezug auf die Firstlänge von ca. 12,39 Meter deutlich untergeordnet, so dass auch keine optische Wirkung eines weiteren Vollgeschoss entsteht. Das Vorhaben fügt sich somit hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB ein.

Die GRZ I (nur Hauptgebäude) beträgt 0,29, die GRZ I+II (Gebäude inkl. Nebenanlagen und versiegelte Flächen) beträgt 0,51, die GFZ 0,59. Diese Kennzahlen dienen rein zur Information und stellen kein Kriterium des Einfügens dar.

Durch die Dämmmaßnahmen verstärkt sich die Außenwand des Gebäudes, daraus resultiert eine geringfügige Überschreitung der Abstandsflächen hin zum östlichen Nachbarn um ca. 0,665 Meter. Die Planerin hat sich diesbezüglich vorab mit dem Landratsamt in Verbindung gesetzt. Laut der Planerin ist nach Aussage des Landratsamtes keine Abstandsflächenabweichung notwendig, im Eingabeplan wird auf den hierfür einschlägigen § 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO verwiesen. Danach bleiben bei der Bemessung von Abstandsflächen Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung an bestehenden Gebäuden außer Betracht, allerdings nur, wenn Sie eine Stärke von 0,30 Meter aufweisen und mindestens 2,50 Meter von der Grundstücksgrenze zurückbleiben. Der Abstand von 2,50 Meter ist gegeben, da die Abstandsflächenüberschreitung jedoch 0,665 Meter beträgt, wird zumindest bezweifelt, ob dieser Paragraph in vollem Umfang hier anwendbar ist. Auf abstandsflächenrelevante Belange wird daher verwiesen. Den Sachverhalt prüft und beurteilt das Landratsamt als zuständige Stelle.

Für die 3 Wohneinheiten errechnet sich nach den Vorgaben der Stellplatzsatzung ein Stellplatzbedarf von 5,5 = 6 Stellplätzen. Die Planerin weist diese 6 Stellplätze auch auf dem Baugrundstück nach. 2 Stellplätze werden über die Bestandszufahrt von der Färbergasse aus erschlossen. Die vier weiteren Stellplätze sollten ursprünglich über den Uferweg erschlossen werden, was so nicht möglich ist, da es sich Straßenverkehrsbehörde beim Uferweg nicht um eine gewidmete Ortsstraße, sondern nur um einen beschränkt-öffentlichen Weg nur für Fußgänger handelt. Die Stellplätze dürfen somit nach Aussage der Straßenverkehrsbehörde mit Autos nicht angefahren werden. Die Planerin hat daraufhin die Stellplatzanordnung korrigiert, so dass nun alle Stellplätze über die Färbergasse angefahren werden können. Die gefangenen Stellplätze können anerkannt werden, da jeder Wohneinheit 2 Stellplätze zugeordnet werden können. Eine schriftliche Stellungnahme der Straßenverkehrsbehörde hierzu wurde angefordert, diese lag aufgrund der kurzfristigen Planänderung aber zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage noch nicht vor. Hierauf kann in der Sitzung noch eingegangen werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen zum Vorhaben nach § 36 BauGB, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt.

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird bezüglich der Überschreitung der östlichen Abstandsfläche verwiesen. Der Bau- und Planungsausschuss bittet das Landratsamt um Prüfung, ob tatsächlich gemäß § 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 BayBO keine Abstandsflächenabweichung erforderlich ist, da die Überschreitung der Abstandsfläche mit 0,665 Meter deutlich größer ausfällt, als die im Gesetz genannten 0,3 Meter.

Abstimmungsergebnis:

11:1