Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Das Bauvorhaben zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück in der Nähe der Hartwaldstraße wurde bereits dreimal als Vorbescheidsantrag im Bau- und Umwelt- bzw. im Bau- und Planungsausschuss behandelt (Vorl-Nr. 2017/1932, 2017/1932-01, 2017/1932-02). Zuletzt wurde das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid durch den Bau- und Planungsausschuss am 08.11.2021 mit 11:2-Stimmen erteilt. Das Landratsamt Aichach-Friedberg hat am 24.03.2022 eine Genehmigung unter immissionsschutzrechtlichen Auflagen erteilt.

Nun wurde am 08.07.2022 ein entsprechender Bauantrag auf Grundlage des Antrages auf Vorbescheid bei der Verwaltung eingereicht.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      08.07.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  08.09.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 12.09.2022

III. Nachbarbeteiligung

Das Baugrundstück grenzt an zwei baurechtliche Nachbargrundstücke. Das südöstlich angrenzende Grundstück, über das auch die Zufahrt zum Mehrfamilienhaus geplant ist, ist im Eigentum des Bauherrn selbst, sowie einer weiteren Person. Diese Unterschrift wurde eingeholt. Darüber hinaus grenzt das Grundstück an die Bahnanlage, eine Unterschrift der DB liegt nicht vor.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und beurteilt sich nach § 34 BauGB (Innenbereich). Das geplante Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügen. Nach der Geschäftsordnung des Marktes Mering können Bauanträge, für die ein genehmigter Antrag auf Vorbescheid vorliegt, im Verwaltungswege behandelt werden. Im Vergleich zum Vorbescheidsantrag haben sich aber noch geringfügige Änderungen ergeben, so dass das Vorhaben erneut dem Bau- und Planungsausschuss zur Entscheidung vorgelegt wird. Die Daten aus dem Vorbescheid und die des Bauantrages werden in der folgenden Tabelle zur besseren Vergleichbarkeit gegenübergestellt:

In einem zusätzlichen Schreiben erläutert die Architektin die Gründe, warum sich GRZ I und die GRZI+II erhöht haben (Außenwandaufbau, Tiefgaragenabfahrt, Durchfahrt DB, barrierefreier Zugang). Das Schreiben mit den ausführlichen Erläuterungen ist als Anlage beigefügt. Die Gründe für die Erhöhung sind aus den genannten Gründen nachvollziehbar. Zudem stellen solche Kennzahlen im unbeplanten Innenbereich wie hier kein Beurteilungskriterium nach § 34 BauGB dar, da hier nur auf den Baukörper selbst abzustellen ist. Insgesamt können die Änderungen aber noch als geringfügig eingestuft werden, so dass sich das Gebäude nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt.

Die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB ist gesichert. Die Stellungnahmen der Fachbehörden wurden bereits beim letzten Vorbescheidsantrag eingeholt und sind dem Beschlussbuchauszug beigefügt. Grundlegende Problematiken bestehen nicht, da die Tiefgaragenzufahrt wie beim Vorbescheid wieder im Nordwesten geplant wurde, sollte hier der angesprochene Bewuchs entfernt werden, um gute Sichtverhältnisse zu schaffen. Dies ist laut mündlicher Auskunft der Planerin inzwischen schon geschehen. Die Wasserversorgung ist ebenso wie die Abwasserentsorgung gesichert. Die Löschwasserversorgung wurde trotz schriftlicher Aufforderung vom 04.11.2021 bislang vom Bauherrn nicht vorgelegt. Die Löschwasserversorgung ist zwingend noch nachzuweisen.

Die Zufahrt zu den Stellplätzen muss dauerhaft gesichert werden. Für das Bauvorhaben werden insgesamt 2 Zufahrten (Tiefgarage + oberirdische Stellplätze) benötigt, was nach den Maßstäben des Anliegergebrauches als ortsüblich eingestuft werden kann.

Die Abstandsflächen werden nach den Vorgaben der Abstandsflächentiefensatzung und der BayBO auf dem eigenen Grundstück bzw. bis zur Straßenmitte nachgewiesen und können vom Hauptbaukörper selbst komplett eingehalten werden. Die überdachte Tiefgaragenzufahrt wird mit einer Länge von 12,175 Meter an die nordwestliche Grundstücksgrenze angebaut. Nordwestlich grenzt das Grundstück der DB an. Die Tiefgaragenzufahrt überschreitet die unter Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO beschriebene, maximale Gesamtlänge von 9 Meter je Grundstücksgrenze. Bis zu 9 Metern Länge wäre die Tiefgaragenabfahrt abstandsflächenfrei. Mit der Länge von über 12 Meter wird das Bauwerk abstandsflächenpflichtig. Es ergibt sich somit eine Mindestabstandsfläche von 3 Metern, die sich vollständig auf das Nachbargrundstück erstreckt. Es wird daher ein Antrag auf Abweichung von den Abstandsflächen gestellt. Der Antrag wird damit begründet, dass aufgrund der maximal zulässigen Steigungen der Rampe die Grenzlänge nicht unter 9 Meter reduziert werden kann. Die mittlere Wandhöhe beträgt nur 1,66-1,71 Meter und wird als Brandwand ausgeführt. Da es sich um ein unbebautes Grundstück handelt und die tatsächliche Wandhöhe an der Grenze sehr gering ausfällt, ist hier eine Abweichung von den Abstandsflächen durchaus vertretbar. Es entstehen keine Beeinträchtigungen für das Nachbargrundstück.

Insgesamt errechnet sich aufgrund der Wohnungsgrößen wie schon beim Vorbescheid ein Stellplatzbedarf von insgesamt 30 Stellplätzen (27 Anwohnerstellplätze + 3 Besucherstellplätze). Es werden insgesamt auch 30 Stellplätze (20 Tiefgaragenstellplätze + 10 oberirdische Stellplätze) nachgewiesen. Mit 33,33 % oberirdischen Stellplätzen ist auch die Vorgabe der Stellplatzsatzung, 25 % der Stellplätze oberirdisch nachzuweisen, erfüllt. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht.

Darüber hinaus stellt der Bauherr auch 29 Fahrradstellplätze an der Hartwaldstraße her.

Teile der oberirdischen KFZ-Stellplätze befinden sich nach jetzigem Stand noch ganz oder teilweise auf dem angrenzenden Nachbargrundstück. Im Außenanlagenplan ist angegeben, dass der Bauherr im Falle einer Baugenehmigung eine entsprechende Teilfläche von 156,8 m2 alleinig erwirbt, so dass sich die Stellplätze danach vollständig im Besitz des Bauherrn befinden. Seitens des Landratsamtes ist sicherzustellen bzw. im Genehmigungsbescheid zu beauflagen, dass alle Stellplätze dem Bauvorhaben auf Dauer zugeordnet werden.

Seitens der Planerin wurde nachträglich noch ein korrigierter Spielplatzplan vorgelegt. Der Kinderspielplatz soll nun mit einer Fläche von 73,50 m2 und einem Sandkasten von 15 m2 Fläche errichtet werden. Es errechnet sich jedoch eine Mindestgröße von 73,35 m2 und eine Mindestfläche für einen Sandkasten von 15 m2. Somit entspricht die geplante Ausführung den Vorgaben der gemeindlichen Spielplatzsatzung.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt. Auf immissionsschutzrechtliche Belange wird verwiesen. Alle notwendigen Stellplätze müssen dem Bauvorhaben dauerhaft zugeordnet werden, die Anfahrbarkeit der oberirdischen Stellplätze über das südöstliche Nachbargrundstück muss gewährleistet sein.

Abstimmungsergebnis:

9:2