Sachverhalt:
I. Beschreibung des Vorhabens
Südlich des Gartenfachmarktes in der Unterberger Straße befindet sich ein mit 3772 m2 ein sehr großes, unbebautes Grundstück. Der Eigentümer möchte dieses Grundstück bebauen und mit diesen Antrag auf Vorbescheid klären, welche Bebauung auf diesem Grundstück vorstellbar ist. Es haben diesbezüglich bereits Vorgespräche mit der Verwaltung stattgefunden. Es ist die Errichtung von 2 Mehrfamilienhäusern mit je 14 Wohneinheiten und gemeinsamer Tiefgarage geplant. Die geplanten Gebäude weisen jeweils 4 baurechtliche Vollgeschosse auf, das oberste Geschoss soll als zurückversetztes Penthousegeschoss ausgeführt werden. Die Gesamthöhe beträgt 11,80 Meter.
II. Fiktionsfrist
Eingang: 08.07.2022
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 08.09.2022
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 12.09.2022
III. Nachbarbeteiligung
Nachbarunterschriften der Eigentümer der fünf baurechtlichen Nachbargrundstücke wurden für den Antrag auf Vorbescheid nicht vorgelegt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Zum vom Antragsteller eingereichten Fragenkatalog wird wie folgt Stellung genommen:
1) Stimmt der Markt Mering dem Konzept der Bebauung zu?
Das Baugrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, die Baulücke kann aus Sicht der Verwaltung nach § 34 BauGB beurteilt werden. Nach § 34 BauGB muss sich ein Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen, die Erschließung muss gesichert sein. Die Zustimmung bzw. das gemeindliche Einvernehmen hängt also maßgeblich davon ob, ob sich das Gebäude in die nähere Umgebung einfügt.
Sofern es bei der Beurteilung nach § 34 BauGB nicht ausreichend Steuerungsmöglichkeiten gibt, besteht auch immer für die Gemeinde die Möglichkeit, die Bebauung in einem Quartier bauleitplanerisch zu steuern. Gerade in diesem Bereich befindet sich südlich noch ein weiteres, unbebautes Grundstück, sowie einige Reihenhäuser mit großen Gärten. Zudem grenzt nördlich eine große Gewerbefläche an, bei der sich eine mögliche Bebauung derzeit auch nach § 34 BauGB beurteilen würde. Hinsichtlich der Art (Wohnnutzung) der baulichen Nutzung fügt sich das Gebäude in die nähere Umgebung ein. Im Süden, Osten und teilweise im Norden des Grundstückes befindet sich bereits Wohnnutzung.
Hinsichtlich der Gebäudehöhe der baulichen Nutzung orientiert sich die Planerin an dem 2018 genehmigten Umbau in der Hermann-Löns-Straße 8 (Gebäude mit Fahrradladen), welche ca. 100 Meter Luftlinie entfernt liegt. Die Traufhöhe soll hier 10,35 Meter und die Firsthöhe 13,73 Meter betragen. Seitens der Verwaltung wird angemerkt, dass das Gebäude 1. noch nicht umgebaut wurde 2. Nicht unbedingt prägend wird, da das Gebäude Hermann-Löns-Str. 1/1a den Sichtbezug unterbricht. Somit kommt dieses Gebäude nicht als Bezugsobjekt in Frage. Des Weiteren gibt die Planerin das direkte Nachbargebäude Unterberger Straße 15 als weiteres Bezugsobjekt an, welches eine Traufhöhe je nach Gelände von 6,93 - 8,38 Meter und eine Firsthöhe von 13,70 Meter aufweist. Es handelt sich hier um ein relativ hohes Gebäudes, seitens der Verwaltung wird allerdings angemerkt, dass es sich bei der Gebäudehöhe nur um einen Faktor bei der Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung handelt. Ebenso sind die Faktoren Gebäudekubatur und Anzahl der Vollgeschosse zu berücksichtigen. Das angeführte Beispiel Unterberger Straße 15 (siehe Foto im Erläuterungsschreiben) weist aufgrund der starken Dachneigung nur 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss + Dachspitz auf. Auch die Kubatur/bebaute Grundfläche ist im Vergleich zur geplanten Bebauung deutlich geringer. Hinsichtlich des Einfügens ist ein Bezugsobjekt nur immer vollständig heranziehen. Es kann also nicht nur die Gebäudehöhe von diesem Objekt abgleitet werden, die Kubatur und Geschossigkeit aber vernachlässigt werden. In der näheren Umgebung finden sich hauptsächlich Wohngebäude mit einer Bebauung von 2+D-Geschossen, evtl. könnte man das Mehrfamilienhaus Hermann-Löns-Straße 2-6 mit 3 Vollgeschossen + Dachgeschoss noch als Bezugsobjekt werten. Eine Bebauung mit 4 Vollgeschossen fügt sich an dieser Stelle aus Sicht der Verwaltung jedoch klar nicht ein.
Dabei ist es zu vernachlässigen, dass die GRZ I mit 0,25 und die GRZ I+II mit 0,36 und die GFZ mit 0,40 aufgrund des großen Grundstückes vergleichsweise gering ist. Diese Kennzahlen stellen im unbeplanten Innenbereich kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar.
2) Stimmt der Markt Mering der Befreiung zwischen den beiden Wohngebäuden zu?
Im beigefügten Schreiben erläutert der Antragsteller, dass die Gebäude möglichst nahe zusammengebaut werden sollen, um im östlichen Grundstücksbereich noch viel Grünfläche erhalten zu können. Deshalb wird eine Befreiung von den Abstandsflächen angestrebt. Der Brandabstand wird dabei laut Antragsteller eingehalten. Laut Auskunft der Planerin überlappen sich die Abstandsflächen um 6,10 Meter. Der Abstand zwischen den Gebäuden beträgt 6,50 Meter.
Bei Abweichungen von der Abstandsflächentiefensatzung des Marktes entscheidet der Markt Mering in Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde nach pflichtgemäßen Ermessen. Seitens der Verwaltung wird eine Abweichung hier jedoch sehr kritisch gesehen, da es sich um einen Neubau handelt und die Abstandsflächen aufgrund der Grundstücksgröße problemlos eingehalten werden könnten. Zudem würde man bei ähnlichen Fällen bei Neubauten entsprechende Abweichungen ebenfalls aus Gründen der Gleichbehandlung gestatten.
3) Stimmt der Markt Mering der Dachform mit Flachdach und Laternengeschoss zu?
Laternengeschosse sind eigentlich Aufbauten am Dachfirst. Sie sind quasi ein Dach auf dem Dach, vergleichbar einer Gaube, die über den Dachfirst weitergeführt wird. Gemeint ist hier ein zurückversetztes Penthouse oder Staffelgeschoss mit Flachdach. Die Dachform selbst stellt im unbeplanten Innenbereich selbst kein Einfügekriterium dar.
Selbst wenn es wie hier in der näheren Umgebung nur Gebäude mit Satteldächer gibt, ist dies kein Grund, das gemeindliche Einvernehmen deshalb nicht zu erteilen. Allerdings sind natürlich die Beurteilungsfaktoren Gebäudehöhe, Kubatur und (Voll)Geschossigkeit heranziehen. Hier wird nochmals auf die unter Frage 1 getroffenen Erläuterungen verwiesen.
4) Stimmt der Markt Mering der Gebäudehöhe zu?
Auch hier wird nochmals auf die unter Frage 1 getroffenen Erläuterungen verwiesen.
5) Stimmt der Markt Mering der Geschossigkeit zu?
Auch hier wird nochmals auf die unter Frage 1 getroffenen Erläuterungen verwiesen.
6) Falls der Markt Mering dem Konzept nicht zustimmt: Welche Bebauung ginge der Markt Mering mit?
Wie erwähnt, fügt sich aus Sicht der Verwaltung eine Bebauung mit 4 Vollgeschossen nicht ein, eine Abstandsflächenabweichung wird kritisch gesehen. Da der Antragsteller bislang an einer einvernehmlichen Lösung interessiert war, sollte man Antragsteller eine Tendenz aufzeigen, welche Bebauung für den Markt Mering vorstellbar ist.
Weitere Punkte:
Erschließung:
Im Bereich der Grundstückzufahrt von der Unterberger Straße befindet sich kein gemeindlicher Abwasserkanal und keine Wasserleitung. Diese Problematik ist dem Antragsteller bekannt, daher ist es geplant, die Entwässerung über die eigenen, angrenzenden Grundstücke (Münchener Str. 66 a) abzuwickeln. Hier stellt sich natürlich die Frage, ob der Kanal für die geplanten, 28 neuen Wohneinheiten ausreichend dimensioniert ist. Diesbezüglich hat sich die Planerin bereits im Vorfeld an das Marktbauamt gewandt. Die entsprechende Stellungnahme ist dem Erläuterungsschreiben beigefügt. Eine Erschließung über ein Fremdgrundstück ist zwingend dinglich zu sichern.
Bezüglich der Wasserversorgung wurde das gemeindliche Wasserwerk um Stellungnahme gebeten, die Stellungnahme des Wassermeisters vom 12.07.2022 ist dieser Sitzungsvorlage als Anlage beigefügt. Eine Wasserleitung müsste erst verlegt werden, dies würde Kosten von ca. 95.000-135.000 € verursachen. Es müsste vertraglich vereinbart werden, dass der Bauherr für die Kosten aufkommt. Ein Anspruch auf Herstellung der Leitungen besteht nicht, hierüber entscheidet der Markt Mering. Das Baugrundstück ist somit jedenfalls i.S.d. § 34 BauGB nicht erschlossen, das gemeindliche Einvernehmen kann daher derzeit nicht erteilt werden.
Zufahrtssituation:
Wie im Lageplan dargestellt, soll die Zufahrt zu den Stellplätzen und der Tiefgarage über eine gemeinsame Zu- und Abfahrt erfolgen. Die Zufahrtssituation ist in Bezug auf die ortsüblichen Zufahrtsbreiten somit also in Ordnung.
Stellplätze:
Im Lageplan sind insgesamt 20 oberirdische Stellplätze dargestellt. Die Anzahl der Stellplätze in der Tiefgarage sind nicht beziffert oder dargestellt. Da auch die künftigen Wohnungsgrößen noch nicht bekannt sind, lässt sich der Gesamtstellplatzbedarf nicht beziffern. Generell sind die Stellplätze im späteren Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Aufgrund der Größe des Baugrundstückes sollte es aber kein Problem darstellen, die Stellplätze satzungskonform nachzuweisen.
Kinderspielplatz:
Im beigefügten Schreiben wird erläutert, dass der erforderliche Kinderspielplatz auf der Ost- und Westseite aufgeteilt werden soll, so dass ein kürzerer Weg zu den Kinderspielplätzen entsteht.
Der Kinderspielplatz ist entsprechend den Vorgaben der gemeindlichen Kinderspielplatzsatzung herzustellen. Die notwendige Größe lässt sich erst (im späteren Genehmigungsverfahren) berechnen, wenn die exakte Wohnfläche feststeht.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2022: € | Einmalig 2022: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
