Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

An dem bestehenden Einfamilienhaus soll jeweils im Osten und Westen ein Anbau errichtet werden. Bei dem östlichen Anbau hin zur Bouttevillestraße handelt es sich um einen eingeschossigen Anbau eines Zimmers (8,05 m2, 4,63 x 2,05 Meter Grundfläche, 2,85 Meter Höhe). Der westliche Anbei ist größer, teils eingeschossig, teils zweigeschossig. Hier sollen mehrere Zimmer eingebaut werden (8,30 bzw. 8,93 Meter x 4,20 Meter Grundfläche, Höhe Attika Dachterrasse 3,69 Meter, Höhe zweigeschossiger Teil 5,83 Meter). Beide Anbauten sollen mit einem Flachdach ausgeführt werden. Die Anbauten sollen zur Wohnraumerweiterung dienen, eine zusätzliche Wohneinheit wird nicht beantragt. Das Gebäude hat derzeit 90,93 m2 Wohnfläche, nach dem Umbau wären 150,25 m2 Wohnfläche vorhanden. Für den westlichen Anbau soll eine derzeit bestehende Gartenhütte abgebrochen werden.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      31.08.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  31.10.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 10.10.2022

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt drei baurechtliche Nachbargrundstücke, die Nachbarunterschriften wurden vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 72 „Östlich der Schloßmühlstraße“. Es wird ein Antrag auf Befreiung von der im Bebauungsplan vorgeschriebenen Dachform gestellt. Wie erwähnt sollen die Anbauten mit einem Flachdach errichtet werden, der Bebauungsplan schreibt als mögliche Dachformen Satteldächer/Walmdächer oder Zeltdächer vor (§ 5 Abs. 1). Die Befreiung wird damit begründet, dass mit einem Flachdach eine geringere Gebäudehöhe erreicht wird, was wiederum den Nachbarn hinsichtlich Beschattung zugutekommen soll.

Seitens der Verwaltung wird darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 72 „Östlich der Schloßmühlstraße“ noch um einen relativ jungen Bebauungsplan handelt. Dieser ist erst seit dem 29.04.2020 rechtsverbindlich.

Die Festsetzung, keine Flachdächer zuzulassen, wurde bewusst so gefasst, um das derzeitige Erscheinungsbild im Quartier zu bewahren. Seit Rechtskraft des Bebauungsplanes wurde keine Befreiung von dieser Festsetzung erteilt. Dies würde auch einen Präzedenzfall schaffen, da die Anbauten in Bezug auf die Größe des Bestandes nicht mehr als untergeordnet erachtet werden können.

In Nr. 6.3. der Begründung des Bebauungsplan Nr. 72 „Östlich der Schloßmühlstraße“ wird zudem explizit erwähnt, dass der Markt Mering u.a. die Festlegung der Dachform (§ 5 Abs. 1) als Grundzug der Planung erachtet. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB können Befreiungen nur dann zugelassen werden, wenn Sie städtebaulich unter Berücksichtigung der nachbarschaftlichen Interessen vertretbar sind und die Grundzüge der Planung nicht verletzt sind. Eine Befreiung scheidet daher aus, das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben kann nicht erteilt werden.

§ 3 Abs. 2 der Bebauungsplansatzung ordnet hinsichtlich der Abstandsflächenberechnung die Geltung des Art. 6 BayBO an, die gemeindliche Abstandsflächensatzung findet hier keine Anwendung. Nach dieser Berechnung (0,4 H) kann der östliche Anbau die Abstandsflächen nach Norden hin nicht vollständig einbringen. Die Überschreitung beträgt eine Tiefe von minimal 1,71 bzw. maximal 1,75 Meter bei einer Breite von 3,00 Metern. Diesbezüglich wurde eine Abweichung von den Abstandsflächen beantragt. Diese wird damit begründet, dass der Anbau aus optischen Gründen in der gleichen Flucht wie das Bestandsgebäude erstellt werden soll, für welches laut Planerin bereits mit der Baugenehmigung vom Juli 2015 eine Abweichung von den Abstandsflächen erteilt wurde. Die betroffenen Nachbarn haben dem Vorhaben wie unter III.) erwähnt zugestimmt. Der westliche Anbau wurde so geplant, dass hier die Abstandsflächen vollständig eingehalten werden. Für die Erteilung einer Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften wie den Abstandsflächen ist in erster Linie das Landratsamt zuständig, da allerdings die Vorgaben zu den Abstandsflächen in der örtlichen Bebauungsplansatzung verankert sind, müsste seitens des Marktes Mering hier ebenfalls Befreiung erteilt werden.

Die Kennzahlen der baulichen Nutzung (GRZ I 0,36, GRZ I+II 0,50, und GFZ 0,32) halten nach Berechnung der Planerin die Vorgaben des Bebauungsplanes ein. Auch die weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes sind eingehalten.

Da es sich um einen einfachen Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB handelt, muss sich das Vorhaben darüber hinaus nach § 34 BauGB einfügen. Das Gebäude fügt sich nach Auffassung der Verwaltung ein. Hier sind zur Beurteilung nur die Gebäudehöhe, Kubatur und (Voll-)Geschossigkeit als Bewertungskriterien heranzuziehen. Die Dachform selbst ist kein Beurteilungskriterium nach § 34 BauGB.

Ein zusätzlicher Stellplatzbedarf nach der Stellplatzsatzung entsteht nicht, da es sich um ein Einfamilienhaus handelt. Der Stellplatznachweis gemäß Stellplatzsatzung gilt damit nach wie vor als erbracht.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Vorhaben nicht, da die geplante Dachform (Flachdach) im Plangebiet des einfachen Bebauungsplanes Nr. 72 „Östlich der Schloßmühlstraße“ nicht zulässig ist. Eine Befreiung gemäß § 30 Abs. 2 BauGB wird nicht erteilt, da es sich bei der Gestaltungsfestsetzung der Dachform um einen Grundzug der Planung handelt (siehe Nr. 6.3 der Begründung des Bebauungsplanes).

Einer Abweichung von den Abstandsflächen wird nicht zugestimmt, es wird keine Befreiung von der Festsetzung § 3 Abs. 2 erteilt.

Abstimmungsergebnis:

12:0