Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

In der nordöstlichen Ecke des Grundstückes Meringer Straße 34 soll eine Doppelgarage mit Satteldach errichtet werden. Die Garage hat eine Länge von 7,99 Meter x eine Breite von 6,24 Meter und wird in Ziegelbauweise errichtet. Die Dachneigung entspricht mit 38° der des Wohngebäudes.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      10.10.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  * keine Fiktionsfrist, da Antrag auf isolierte Befreiung

Nächste Gemeinderatssitzung:   05.12.2022

III. Nachbarbeteiligung

Das einzige baurechtliche Nachbargrundstück befindet sich im Eigentum der Gemeinde Schmiechen. Durch das Bauvorhaben sind keine negativen Auswirkungen für die Gemeinde als Nachbar zu erwarten.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Die Garage befindet sich zum Großteil außerhalb den überbaubaren Grundstücksflächen des Bebauungsplanes Nr. 2 „An der Brunnener Straße“ - 3. Änderung. Da Garagen gemäß § 1 Nr. 6 der Bebauungsplansatzung nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind, entspricht die Garage nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes. Ursprünglich wurde das geplante Wohnhaus am 07.07.2022 zusammen mit der Garage im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO beantragt. Ein Genehmigungsfreistellungsverfahren ist u.a. allerdings nur möglich, wenn ein Bauvorhaben den Festsetzungen eines Bebauungsplanes nicht widerspricht (vgl. Art. 58 Abs. 2 Nr. 2 BayBO). Die Verwaltung hat dem Genehmigungsfreistellungsverfahren daher widersprochen. Um das Wohnhaus im Genehmigungsfreistellungsverfahren verwirklichen zu können, wurde eine Umplanung vorgenommen und das Wohnhaus mit zwei offenen Stellplätzen erneut im Freistellungsverfahren eingegeben.

Die Garage ist für sich genommen baurechtlich verfahrensfrei, da die Größe von 50 m2 Fläche gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b) BayBO nicht überschritten wird (49,86 m2).

Die baurechtliche Verfahrensfreiheit entbindet jedoch nicht von der Einhaltung anderer öffentlich-rechtlichen Anforderungen, die an die bauliche Anlage gestellt werden. Eine solche Anforderung stellt hier z.B. der Bebauungsplan Nr. 2 „An der Brunnener Straße“ - 3. Änderung dar, dessen Vorgaben einzuhalten sind. Da die Garage wie erwähnt gegen § 1 Nr. 6 der Bebauungsplansatzung verstößt, ist somit zur Genehmigung ein Antrag auf isolierte Ausnahme notwendig. Die Bebauungsplansatzung führt aus, dass Garagen ausnahmsweise auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden dürfen, sofern dadurch verkehrsrechtliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können solche Ausnahmen vom Bebauungsplan zugelassen werden, die im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Die „Hürden“ für eine (isolierte) Ausnahme sind somit deutlich geringer wie bei einer (isolierten) Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB, bei der Grundzüge der Planung nicht berührt sein dürfen und die Befreiung städtebaulich vertretbar sein muss. Bei einer Ausnahme müsste die Gemeinde also schon explizit und fundiert begründen, warum die Ausnahme nicht gewährt wird. Da sich die Garage im hinteren Grundstücksbereich fernab der öffentlichen Verkehrsflächen befindet, sprechen offensichtlich keine verkehrsrechtlich relevanten Gründe gegen die Erteilung der isolierten Ausnahme.

Gemäß Art. 63 Abs. 3 Satz 1 BayBO entscheidet die Gemeinde bei verfahrensfreien Vorhaben (vgl. Art. 57 BayBO) über Befreiungen, Ausnahmen und Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Bei der Entscheidung über eine isolierte Ausnahme hat die Gemeinde Schmiechen nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden und alle relevanten Belange abzuwägen und zu berücksichtigen. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bezüglich der Errichtung von Garagen bedeuten keine grundsätzliche nachbarschützende Vorschrift. Eine Beeinträchtigung für die angrenzenden Grundstücke ist nicht erkennbar. Die Ausnahme ist somit zu erteilen.

Die Gemeinde Schmiechen erlässt als örtlich und sachlich zuständige Behörde den Genehmigungsbescheid.

Es wird noch angemerkt, dass die Garage erst errichtet werden darf, wenn das Bauvorhaben Neubau Einfamilienhaus auf dem Grundstück zeitlich komplett abgeschlossen ist. Alles andere würde eine Änderungsplanung notwendig machen und das komplette Bauvorhaben müsste als Antrag auf Baugenehmigung mit Antrag auf Ausnahme neu beantragt werden. Um die zeitlich getrennte Errichtung sicherzustellen, wird dies von der Verwaltung im Genehmigungsbescheid entsprechend beauflagt werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Gemeinderat Schmiechen erteilt sein Einvernehmen zum Antrag auf isolierte Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB von der Festsetzung § 1 Nr. 6 des Bebauungsplanes  Nr. 2 „ An der Brunnener Straße“ - 3. Änderung bezüglich der Errichtung einer verfahrensfreien Garage außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, da keine verkehrsrechtliche Gründe gegen die Erteilung der isolierten Ausnahme sprechen.  

Abstimmungsergebnis:

13:0