Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Die Eigentümerin möchte aus dem 798 m2 großen Grundstück Hölzlstraße 17 westlich des Bestandsgebäude eine ca. 429 m2 große Fläche herausmessen lassen und darauf in Einfamilienhaus mit Doppelgarage errichten. Das geplante Einfamilienhaus ist mit den Grundmaßen 8,51 Meter Breite x 14,78 Meter Länge, 2 Vollgeschossen  + Dachgeschoss, Wandhöhe 6,96 Meter, Firsthöhe 9,06 Meter, Dachform/-neigung: Satteldach, 33°, geplant.

II. Fiktionsfrist

Eingang:     22.12.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  22.02.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 06.02.2023

III. Nachbarbeteiligung

Für den Antrag auf Vorbescheid wurden keine Nachbarunterschriften eingeholt. An das derzeitige Grundstück Hölzlstraße 17 grenzen vier andere, baurechtliche Nachbargrundstücke an.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, es beurteilt sich daher als Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. In der näheren Umgebung finden sich Grundstücke, die teils deutlich massiver bebaut sind. Das geplante Vorhaben mit den oben genannten Maßen fügt sich also in die nähere Umgebung ein. Es wird seitens der Verwaltung darauf hingewiesen, dass es entlang der Hölzlstraße auf dieser Straßenseite das erste Gebäude in zweiter Reihe wäre, auf der anderen Straßenseite (HsNr. 28 a) wurde allerdings bereits im Jahr 2017 eine Bebauung in zweiter Reihe genehmigt. Die weiteren Grundstücke nördlich des Baugrundstückes sind allerdings nicht so tief, so dass hier fraglich ist, ob weitere Anträge folgen könnten. Nach Auffassung der Verwaltung handelt es sich um eine verträgliche Nachverdichtung, die Grundflächenzahl I liegt laut Berechnungen des Planers mit 0,36 (lt. Verwaltung sogar nur 0,34) immer noch unter 0,40, wenngleich es sich dabei nicht um ein Kriterium des Einfügens im unbeplanten Innenbereich handelt.

Der Planer hat bereits die Abstandsflächen gemäß gemeindlicher Abstandsflächensatzung dargestellt. Demnach können die Abstandsflächen vollständig auf dem neu zu bildenden Grundstück nachgewiesen werden. Die Prüfung obliegt dem Landratsamt.

Die bestehende Garage auf dem Grundstück soll für die Zufahrt zum neuen, hinterliegenden Grundstück abgebrochen werden. Es soll sowohl auf dem neu zu bildenden Grundstück, wie auch auf dem verbleibenden Restgrundstück jeweils eine Doppelgarage erstellt werden, der Stellplatznachweis wäre demnach für beide Einfamilienhäuser mit jeweils zwei Stellplätzen erbracht. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass die Doppelgaragen aktuell mit 4,77 Meter bzw. 5,00 Meter Breite sehr schmal geplant sind. Abzüglich der Garagenwände dürfte damit nicht mehr genug Platz sein, um die gesetzliche Mindestbreite der Garagen- und Stellplatzverordnung (2,40 Meter bei einer Wand auf einer Seite) für einen Stellplatz einzuhalten. Die Stellplätze müssen aber abschließend erst in einem eventuellen, späteren Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden. Seitens der Verwaltung wird aber empfohlen, bereits jetzt auf diese Thematik hinzuweisen. Aufgrund der Grundstücksgröße sollte eine gesetzeskonforme Aufplanung bei einem Bauantrag aber kein Problem darstellen.

Das aktuelle Grundstück ist gemäß § 34 BauGB vollständig erschlossen. Bei einer Grundstücksteilung, wie im Plan dargestellt, wäre das neue Grundstück baurechtlich nicht mehr erschlossen, da diese dann nicht mehr an einer öffentlichen Verkehrsfläche anliegt. Laut Plan soll die wegemäßige Erschließung aber über ein gemeinsames Geh- und Fahrtrecht sichergestellt werden. Seitens der Verwaltung wird angemerkt, dass hier auch ein Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen werden muss, damit die Erschließung künftig gesichert ist. Das Landratsamt müsste dies im Baugenehmigungsbescheid entsprechend beauflagen. Die Breite der künftigen Zufahrt (Abstand nördliche Hauskante bis Grundstücksgrenze) beträgt ca. 4 Meter, dies sollte eine ausreichende Breite eine Zufahrt darstellen (in Vergleichsfällen hat das Landratsamt in der Vergangenheit oft nur eine Zufahrtsbreite von 3 Metern gefordert).

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Vorbescheid, da sich das geplante Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt.

Für den Fall einer künftigen Grundstücksteilung, wie in den Planunterlagen dargestellt, ist die Erschließung über ein gesichertes Geh-/Fahrt-/ und Leitungsrecht sicherzustellen bzw. dies ist so im Genehmigungsbescheid zu beauflagen.

Die für das Vorhaben notwendigen Stellplätze sind in einem späteren Baugenehmigungsverfahren gemäß den Vorgaben der Garagen- und Stellplatzverordnung in ausreichender Breite aufzuplanen.

Abstimmungsergebnis:

12:0