Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben zum Bau eines Hostels auf dem Gewerbegrundstück in der Frühlingstraße 26 wurde bereits dreimal im Bau- und Planungsausschuss in verschiedenen Planvarianten behandelt, zuletzt am 12.12.2022. Das gemeindliche Einvernehmen wurde einstimmig nicht erteilt, da die Nutzung als „Hostel mit geringer Serviceleistung" aus Sicht des Bau- und Planungsausschusses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Art des Wohnens, nicht gewerblich) im Gewerbegebiet Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße" nicht zulässig ist.

Bei der weiteren Prüfung der Planunterlagen hat das Landratsamt nun festgestellt, dass das Vorhaben auch das zulässige Maß der baulichen Nutzung nicht einhält. Die GRZ I+II beträgt nicht wie angegeben und zulässig 0,8, sondern 0,8033 und überschreitet somit das zulässige Maß um 0,0033. Das Landratsamt hat zudem entgegen der Aussage des Planers festgestellt, dass das Dachgeschoss doch ein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne darstellt (zulässige Geschossfläche über 2,30 Meter lichte Höhe = 216 m2, tatsächliche Fläche = 247 m2). Damit weist das geplante Gebäude 3 Vollgeschosse auf, zulässig sind laut Bebauungsplan allerdings nur 2 Vollgeschosse.

Das Landratsamt hat den Markt Mering nun schriftlich zur Stellungnahme aufgefordert, ob hinsichtlich der GRZ und der Vollgeschossigkeit Befreiungen erteilt werden können.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      10.02.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: keine (Fiktions)frist, da erneute Behandlung

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 17.04.2023

III. Nachbarbeteiligung

Die Nachbarunterschriften der Eigentümer der vier Nachbargrundstücke wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße".

Zumindest die Überschreitung der Geschossigkeit dürfte nach Auffassung der Verwaltung einen Grundzug der Planung darstellen. Eine Befreiung von den Bebauungsplanfestsetzungen scheidet nach § 31 Abs. 2 BauGB aus, da Befreiungen nur erteilt werden können, wenn die Grundzüge der Planung dadurch nicht verletzt werden.

Bezüglich den Bedenken hinsichtlich einer wohnlichen Nutzung war das Landratsamt im Kontakt mit dem Architekten (siehe E-Mail im Anhang). Der Architekt versicherte gegenüber dem Landratsamt eine maximale Verweildauer der Gäste von 14 Tagen, im Durchschnitt 1-7 Tage. Das Landratsamt erachtet dies als glaubwürdig und setzt daher das Hostel mit einer klassischen Hotelnutzung gleich, welche auch in einem Gewerbegebiet hinsichtlich der BauNVO zulässig ist. Eine Überprüfung wird bzw. kann aber laut Landratsamt nicht stattfinden, da das Gegenteil wohl nicht beweisbar ist. Daher würde das Landratsamt auch eine Genehmigung erteilen und dabei auch ggf. das gemeindliche Einvernehmen ersetzen.

Voraussetzung hierfür ist aber, dass hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung eine Befreiung von der Gemeinde erteilt wird oder der Bauherr diesbezüglich bebauungplankonform umplant.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Beschluss zum Vorhaben vom 12.12.2022 wird wie folgt ergänzt:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt darüber hinaus das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 BauGB nicht, da das Vorhaben neben der Art der baulichen Nutzung auch hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung (Überschreitung zulässige GRZ und zulässige Vollgeschossigkeit) nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße" entspricht. Eine Befreiung kann gemäß § 30 Abs. 2 BauGB nicht erteilt werden, da nach Auffassung der Verwaltung durch die notwendigen Befreiungen die Grundzüge der Planung berührt werden.

Die Verwaltung wird gebeten, zu prüfen, ob eine Bebauungsplanänderung möglich ist, um dem Planungswillen der Gemeinde Rechnung zu tragen.

Abstimmungsergebnis:

13:0