Sachverhalt:

Der Eigentümer der unbebauten Flurstücke 1439/16 und 1439/13 hat sich an die Bauverwaltung gewandt und eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 27 beantragt, in dessen Geltungsbereich die beiden Baulücken liegen.

Der Eigentümer möchte die beiden Bauplätze in absehbarer Zeit bebauen. Dabei möchte er den Baukörper und den Baustil des bereits westlich angrenzenden Doppelhauses fortführen, sprich er möchte auf den Baulücken jeweils ein baugleiches Doppelhaus errichten.

Allerdings hat schon das bestehende Doppelhaus eine Befreiung vom Bebauungsplan benötigt, denn das Gebäude überschreitet die südliche Baugrenze: nach dem Bebauungsplan verläuft die südliche Baugrenze in einem Abstand von 15 m parallel zur Hermann-Köhl-Straße, während die südliche Gebäudewand des bereits vorhandenen Gebäudes einen Abstand von ca. 16,50 m aufweist, d. h. das vorhandene Gebäude überschreitet die Baugrenze um ca. 1,5 m. Beim Bau eines baugleichen Gebäudes auf Flurnummer 1439/16 müsste somit ebenfalls eine Befreiung von der Baugrenze in diesem Umfang gewährt werden.

Beim folgenden Baugrundstück 1439/3 ist die Baugrenze im Bestands-Bebauungsplan zwar schon nach Süden hin um 3 m erweitert, jedoch ist auf diesem Baugrundstück die Firstrichtung im Gegensatz zu den anderen Häusern der Zeile als einziges in Nord-Südrichtung festgesetzt. Ursprünglich war das Gebäude auf dem Grundstück nämlich als gedrehtes Abschlussgebäude zum Ortsrand hin geplant, was aber aufgrund der bereits erfolgten Erweiterung durch den Bplan 27a hinfällig wurde. Da das künftig geplante Gebäude aber in Fortführung des Bestandsbaues eine Ost-West-Firstrichtung benötigt, wäre auch hierfür eine Befreiung notwendig.

Schließlich denkt der Bauherr an, unter die beiden neu zu errichtenden Objekte eine Tiefgarage zu bauen, um die Parkplatzsituation auf der ohnehin engen Zufahrtsstraße zu verbessern. Nachdem für die Tiefgarage ohnehin eine Änderung des Bebauungsplanes notwendig wird, könnten in diesem Zuge auch gleich die Festsetzungen bzgl. Baugrenze und Firstrichtung angeglichen werden.

Die vom Bauherren beantragte Änderung des Bebauungsplanes soll deshalb konkret folgende Punkte umfassen:

· Erweiterung der Baugrenze auf Flurnummer 1439/16 nach Süden hin.

· Drehen der Firstrichtung auf Flurstück 1439/13.

· Einplanung einer Tiefgarage unter beiden unbebauten Grundstücken.

Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes bleiben unberührt.

Mittlerweile sind bereits einige Nachbareinwendungen bei uns eingegangen, die sich grundsätzlich gegen die Änderung des Bebauungsplanes und die damit verbundene Errichtung einer Tiefgarage aussprechen. Die Verwaltung hat die Nachbarn noch vor der Sitzung zu einem Gespräch eingeladen, über das Ergebnis kann ggfs. in der Sitzung berichtet werden. Die Nachbareinwendungen sind als Anlage beigefügt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Die Überschreitung der Baugrenze sowie die gedrehte Firstrichtung könnte problemlos auch über eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erreicht werden, so dass hierfür grundsätzlich keine Änderung des Bebauungsplanes notwendig wäre. Allerdings kann die geplante Tiefgarage nur über eine Planänderung erreicht werden, da diese die Grundzüge der Planung berühren würde und somit nicht mehr im Rahmen einer Befreiung umgesetzt werden kann.

Nach den Grundsatzbestimmungen in § 1 Abs. 3 BauGB haben Gemeinden Bauleitpläne nur dann aufzustellen (und zu ändern), wenn dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Was die geplante Baugrenzenerweiterung und Drehung der Firstrichtung angeht, ist dies definitiv nicht der Fall und nach Ansicht der Verwaltung kein ausreichender Grund für eine Änderung des Bebauungsplanes.

Bezüglich der geplanten Tiefgarage hat das Gremium fach- und sachgerecht abzuwägen und zu entscheiden, ob diese Änderung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung an dieser Stelle von Vorteil wäre und somit ein ausreichender Grund für die Planänderung im Sinne des BauGB vorliegt.

Kommt man zu dem Ergebnis, dass dies notwendig und erforderlich ist, dann können und sollen natürlich im Rahmen der Planänderung auch die Baugrenze und die Firstrichtung angepasst werden. In diesem Fall hätte der Antragsteller als Verursacher die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Im Rahmen einer möglichen Änderung des Bebauungsplanes sind natürlich dann auch die Interessen betroffener Dritter, hier vor allem der angrenzenden Anlieger, die schon im Vorfeld Bedenken geäußert haben, entsprechend zu berücksichtigen und im Rahmen der Abwägung zu würdigen. Das bedeutet, dass die Konflikte, die ein Bebauungsplanverfahren auslöst, auch innerhalb dieses Verfahrens zu lösen sind (gängige Rechtsprechung). Das bedeutet, dass zum einen die Planungsziele der Gemeinde und zum anderen die berührten Belange betroffener Dritter zu einem gerechten Ausgleich gebracht werden müssen, da ansonsten ein gravierender Abwägungsfehler vorliegen würde und der dann in Kraft getretene Bebauungsplan dann im Rahmen einer möglichen Normenkontrollklage aufgehoben werden würde. Nachdem sich im Vorfeld bereits einige Anlieger vor allem gegen die Tiefgarage ausgesprochen haben, ist darauf in einem möglichen Bauleitverfahren näher einzugehen und ggfs. sind im Rahmen der Auslegung vorgebrachte Bedenken unter Umständen auch nur mit zusätzlichen Rechtsgutachten fehlerfrei abzuwägen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Marktgemeinderat beschließt die Aufstellung der 1. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 27 „Beim neuen Friedhof". Die Verwaltung wird beauftragt, ein geeignetes Planungsbüro zu beauftragen. Die Kosten hierfür hat der Antragsteller zu übernehmen, hierfür ist eine Kostenerstattungsvertrag mit dem Antragsteller abzuschließen.

Abstimmungsergebnis: 16:5