Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben wurde bereits zweimal im Bau- und Planungsausschuss behandelt. Am 17.04.2023 wurde das gemeindliche Einvernehmen mit 13:0-Stimmen nicht erteilt. Der Planer hat daraufhin umgeplant und geänderte Planung eingereicht, die zuerst noch notwendigen Befreiungen von der Firsthöhe und Geschossflächenzahl waren in dieser Planung nicht mehr notwendig. Allerdings waren nach wie vor Befreiungen von der zulässigen Garagenlänge und der zulässigen Wandhöhe notwendig. Problematisch war vor allem die geplante Wandhöhe von 4,47 Meter, die bei anderen Fällen im Plangebiet bislang nur Befreiungen bis zu einer Wandhöhe von 4,015 Meter erteilt wurden. Daher wurde auch bei der erneuten Behandlung am 19.06.2023 das gemeindliche Einvernehmen mit 12:0-Stimmen nicht erteilt.

Das Landratsamt teilte die Auffassung des Marktes Mering und forderte die Antragsteller auf, den Bauantrag zurückzunehmen, da dieser ansonsten abgelehnt wird. Der Bauantrag wurde daraufhin zurückgenommen. Am 30.10.2023 wurde ein neuer Antrag mit veränderter Planung beim Landratsamt eingereicht.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      30.10.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  29.12.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: Termin noch nicht bekannt

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften sind vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 20 „Südwestlich der Luitpoldshöh“ und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen.

Der Planer beantragt mit dem Bauantrag folgende Befreiungen vom rechtsverbindlichen Bebauungsplan:

 Zulässige Traufhöhe (§ 5 Abs. 3):

Wie erwähnt wurden in der Vergangenheit im Plangebiet mehrere Befreiungen erteilt, max. bis zu einer Traufhöhe von 4,015 Meter. In der aktuellen Planung wurde die Traufhöhe von 4,47 Meter auf genau 4,015 Meter reduziert. Da die Dachneigung von 37° auf 39,78° angepasst wurde, ist die Firsthöhe mit 8,50 Meter unverändert. Durch die Änderung reduzieren sich die Wohnfläche der Wohnung 1 (EG) von 122,25 m2 auf 119,90 m2, die Wohnfläche von der Wohnung 2 (DG) von 107,33 m2 auf 100,87 m2. Weitere Änderungen wurden nicht vorgenommen.

Der Bebauungsplan sieht eine zulässige Wandhöhe von max. 3,20 Meter (Überschreitung 81 cm) vor. Wie in den bisherigen Beschlussvorlagen erwähnt macht eine geänderte Rechtsauffassung des Landratsamt, welches die Traufhöhe aufgrund eines Rechtskommentars (Fickert/Fieseler 30 zu § 16 Abs. 2 BauNVO) mit der Wandhöhe gleichsetzt, eine bebauungsplankonforme Aufplanung nahezu unmöglich. Zuvor wurde die Traufhöhe bis zur Kante des Dachüberstandes/Dachrinne definiert. Da deshalb bereits Befreiungen bis zu dieser Höhe gewährt wurden, ist aus Gründen der Gleichbehandlung auch hier nun eine Befreiung zu erteilen.

Die Begründung des Planers zur beantragten Befreiung ist dieser Beschlussvorlage beigefügt.

 Tiefe der Garage einschließlich Nebenräume (§ 6 Abs. 2):

Wie schon im ursprünglichen Antrag ist eine Garage mit anschließendem Technikraum in Länge von 9,0 Metern geplant, der Bebauungsplan lässt nur eine maximale Länge von 8,0 Meter vor (Überschreitung 1,0 Meter). Auf den Befreiungsantrag mit Begründung in der Anlage wird verwiesen.

Auch hier ist aus Gründen der Gleichbehandlung eine Befreiung zu erteilen, da bei den beiden Nachbargrundstücken Bgm.-Koeniger-Straße 8 und Bgm.-Koeniger-Straße 12 vom Bau- und Umweltausschuss am 16.07.2018 und vom Bau- und Planungsausschuss am 15.03.2021 jeweils eine Befreiung von dieser Festsetzung erteilt hat. Die Garagen wurden ebenfalls mit einer Länge von 9,0 Meter genehmigt und errichtet.

Zudem ist mittlerweile gemäß Art. 6 Abs. 9 BayBO eine Grenzanbaulänge von 9,00 Metern zulässig. Außerdem hat sich der betroffene Nachbar mit der Unterschrift im Bauantrag ja mit dem Vorhaben einverstanden erklärt.

 Swimmingpool außerhalb der Baugrenze (§ 6 Abs. 1):

Der Planer beantragt eine Befreiung von der Baugrenze, da sich der geplante, an sich baurechtlich verfahrensfreie Swimmingpool mit den Maßen von 2,5 x 7,5 Meter vollständig außerhalb den überbaubaren Grundstücksflächen befindet. Gemäß § 6 Abs. 1 der Satzung sind Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO (unter die auch der Swimmingpool zu fassen ist), nur innerhalb der überbaubaren Grundstückgrenzen zulässig.

Der Planer verweist auf bereits bestehende Pools im Baugebiet außerhalb den überbaubaren Grundstücksflächen im Plangebiet.

Mit der Festsetzung wollte der Markt Mering in dem Bebauungsplan von 1988 die unkontrollierte Errichtung von Nebengebäude außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, im ungünstigsten Fall sogar in einer sichteinschränkenden Stelle, verhindern. Der Pool ist zwar eine Nebenanlage, aber kein Nebengebäude. Somit ist eine Befreiung aus städtebaulichen Gesichtspunkten vertretbar.

Der Pool hat auch keine gebäudeähnliche Wirkung und verstößt somit auch nicht gegen die Abstandsflächen. Der betroffene Nachbar hat sich per Unterschrift zudem mit der Planung einverstanden erklärt (Grenzabstand 0,49 Meter).

Des Weiteren hat der Markt Mering im Jahr 2016 bereits einmal eine isolierte Befreiung von der Festsetzung § 6 Abs. 1 zur Errichtung einer verfahrensfreien Gartenhütte erteilt. Somit gibt es auch für diese Befreiung einen Präzedenzfall.

Sonstiges:

 Erschließung:

Die Erschließung ist gesichert, dies wurde bereits im Rahmen der vorherigen Bauanträge durch die internen Fachstellen geprüft.

 Fahrradstellplatznachweis:

Der Fahrradstellplatznachweis ist durch die dargestellte Errichtung von 4 Fahrradstellplätzen an der nördlichen Grundstücksgrenze erbracht.

 KFZ-Stellplatznachweis:

Trotz der geringfügigen Reduzierung der Wohnfläche ändert sich der Stellplatzbedarf nicht, da bei einem Zweifamilienhaus gemäß Stellplatzsatzung des Marktes Mering unabhängig von der Wohngröße 2 Stellplätze pro Wohneinheit nachzuweisen sind. Wie bereits in den bisherigen Planungen wurde der Stellplatznachweis mit dem Nachweis von 4 Stellplätzen erbracht.

Die Zufahrtsbreite ist ortsüblich und angemessen. Auch der gefangene Stellplatz in der Garage kann akzeptiert werden, da er der gleichen Wohneinheit wie der vorgelagerte Stellplatz zugeordnet werden kann.

 Abstandsflächen:

Wie auch in den vorherigen Anträgen wurde wieder vom südlichen Nachbarn eine Abstandsflächenübernahmeerklärung unterzeichnet. Es ergibt sich ein Dreieck von max. 0,55 Meter Tiefe und einer Breite von max. 2,25 Meter, welche vom südlichen Nachbar übernommen wird. Die weiteren Abstandsflächen können auf eigenem Grund bzw. bis zur Straßenmitte vollständig eingebracht werden. Die Abstandsflächen gelten damit als vollständig eingebracht, eine Abweichung muss daher nicht erteilt werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauvorhaben und erteilt diesbezüglich Befreiungen von der zulässigen Traufhöhe (§ 5 Abs. 3) bis zu einer Wandhöhe von 4,015 Meter, von der zulässigen Tiefe von Garagen einschließlich Nebenräume (§ 6 Abs. 2) bis zu einer Gesamtlänge von 9,00 Meter und bezüglich der Errichtung eines Swimmingpools außerhalb den überbaubaren Grundstücksflächen (§ 6 Abs. 1).

Abstimmungsergebnis:

11:1