Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Der Bauherr beantragt zum genehmigten Bauantrag vom 02.05.2022 (Umbau des Lebensmittelmarktes im EG und Nutzungsänderung des Fitnessstudios im 1. OG in Unterrichtsräume) eine Tektur. Der Lebensmittel- und Getränkemarkt im EG soll nun zu einem Warenhaus umgenutzt werden. In dem Warenhaus sollen u.a. Deko- und Partyartikel, Haushaltsartikel, Heimtextilien, Lederwaren, Kinderkonfektion, Damenoberbekleidung, Herrenkonfektion, Wäsche, Schreibwaren, Spielwaren, Kleinelektro- und Multimediageräte, Süßwaren, Kosmetikartikel, Accessoires und Artikel für Tierbedarf, sowie saisonale Artikel angeboten werden.  Bauliche Änderungen an der Gebäudekubatur gibt es nicht, lediglich im Gebäudeinneren werden einzelne Grundrissänderungen vorgenommen.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      20.11.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  19.01.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: noch nicht bekannt

III. Nachbarbeteiligung

Es liegt ein Nachbargrundstück im baurechtlichen Sinn vor. Das südlich angrenzende Flurstück mit einem Geh- und Radweg, der nicht öffentlich gewidmet ist, befindet sich im Eigentum des Marktes Mering. Damit ist der Markt Mering als baurechtlicher Nachbar zu beteiligen. Darüber hinaus grenzt das Grundstück nur an öffentliche Verkehrsflächen an.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 17 „Holzgartenweg“. Mit der 2. Änderung wurde das Einzelhandelskonzept des Marktes Mering auch für dieses Gewerbegebiet verbindlich festgesetzt. Teil des Einzelhandelskonzeptes/der 2. Änderung ist auch die Liste der ortsmittenrelevanten Sortimente (Anlage 1).

Hier gibt es durchaus Überschneidungen mit dem o.gen. Sortiment, welches in dem Warenhaus angeboten werden soll (Oberbekleidung, Lederwaren, Haushaltswaren, Heim- und Haustextilen, Haushaltsgeräte, Elektrowaren, Spielwaren und Geschenkartikel). Es handelt sich nicht um die Genehmigung einer zusätzlichen Einzelhandelsfläche, sondern nur um eine Umnutzung, die nur aus brandschutzrechtlichen Gründen (Entfall einer Trennwand) zu beantragen ist.

Der Bebauungsplan (2. Änderung) sieht unter Nr. 2 einen Bestandsschutz vor:

Gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO wird innerhalb der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17 Gewerbegebiet „Holzgartenweg“ festgesetzt, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen von bestehenden Einzelhandelsbetrieben und bestehenden Vergnügungsstätten ausnahmsweise zugelassen werden können. Erweiterungen können nur zugelassen werden sofern sie dem Bestand räumlich und funktionell untergeordnet sind.

Laut Einschätzung des Landratsamtes trifft dieser Passus auf das Bauvorhaben zu, somit ist eine Ausnahme im Rahmen des erweiterten Bestandsschutzes grundsätzlich möglich. Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

Der Bauherr hat sich zudem selbst mit dem Ersteller des Einzelhandelsgutachten in Verbindung gesetzt, um von ihm eine gutachterliche Stellungnahme zu der beantragten Nutzung in  Bezug auf das Einzelhandelsgutachten zu erhalten. Der Bauherr hat die entsprechende schriftliche (Vorab-)Stellungnahme am 20.11.2023 vorgelegt.

Fazit: Das Vorhaben der Ansiedlung des Warenhauses erfüllt die Voraussetzungen einer ausnahmsweisen Zulässigkeit am Standort, da durch eine entsprechende Ansiedlung die Einzelhandelsfunktion des Marktes Mering perspektivisch gestärkt wird, keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte in Mering zu erwarten sind und eine entsprechende Ansiedlung im „zentralen Versorgungsbereich Ortsmitte“ nicht umsetzbar ist. Auf die Ausführungen in der beigefügten (Vorab-)Stellungnahme wird explizit verwiesen.

Abgesehen von dieser Vorgabe entspricht das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

Der Planer legt für alle Nutzungen auf den Grundstücken Lechstraße 2-6 einen Gesamtstellplatznachweis vor. Im Vergleich zum letzten Bauantrag reduzierte sich der Stellplatzbedarf von 138 Stellplätze auf nun 105 Stellplätze, da für ein Warenhaus nur noch 1 Stellplatz je 30 m2 Nutzfläche nachzuweisen ist, während zuvor bei einer Nutzung als Verbrauchermarkt 1 Stellplatz je 15 m2 dargestellt werden musste.

Auf den Grundstücken Lechstraße 2 (113 Stellplätze), Lechstraße 6 (17 Stellplätze) und auf der gegenüberliegenden Parkplatzfläche (21 Stellplätze) werden insgesamt 151 Stellplätze nachgewiesen. Es errechnet sich somit ein Überschuss von 46 Stellplätzen, der Stellplatznachweis ist damit erbracht.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Tekturantrag und erteilt hierzu eine Ausnahme der Festsetzung Nr. 2 (erweiterter Bestandsschutz) des Bebauungsplanes Nr. 17 „Holzgartenweg“ - 2. Änderung.

Der Markt Mering stimmt dem Vorhaben als Nachbar zu.

Abstimmungsergebnis:

12:0