Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Bislang sind in dem Gebäude der ehemaligen Metzgerei 4 Wohneinheiten untergebracht. Nun soll der eingeschossige Nebenbau an der südlichen Grundstücksgrenze ebenfalls zu Wohnraum umgenutzt werden (5. Wohneinheit). Die neue Wohneinheit ist mit einer Wohnfläche von 68,28 m2 geplant. Änderungen an der Gebäudekubatur werden im Rahmen der Umnutzung nicht vorgenommen.

II. Fiktionsfrist

Eingang:      10.01.2024

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  09.03.2024

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 11.03.2024

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

 bauplanungsrechtliche Beurteilung:

Das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 78 „Alt St. Afra“. Der betroffene Gebäudeteil befindet sich zum Teil außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen des Bebauungsplanes und hat ein Flachdach, der Bebauungsplan schreibt in diesem Bereich Satteldächer vor. Gemäß Abs. 2 der 1. Änderung des Bebauungsplanes sind Nutzungsänderungen von bestehenden Gebäuden möglich, § 3 Abs. 2 Nr. 1 (Baugrenzen) findet keine Anwendung. Somit ist die Wohnnutzung an dieser Stelle auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen möglich. Zudem müssen die Festsetzungen § 5 (gestalterische Vorschriften) und § 6 (Grünordnung) bei bestandsgeschützten Gebäuden nicht eingehalten werden. Das Gebäude kann somit auch als Flachdachbau belassen werden. Im teilräumlichen Geltungsbereich WA 1 sind zudem die Anzahl der Wohneinheiten nicht begrenzt.

Bei dem Bebauungsplan Nr. 78 „Alt St. Afra“ handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB. Neben der Einhaltung der Festsetzungen muss sich das Vorhaben auch hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung nach § 34 BauGB einfügen. Das Vorhaben fügt sich problemlos nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung des Baugrundstückes ein, da sich die Gebäudekubatur nicht ändert und eine Wohnnutzung für die Umgebung typisch ist. Die Anzahl der Wohneinheiten stellen kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar.

 beantragte Abweichung von § 19 Abs. 4 BauNVO (Überschreitung zulässige GRZ I+II):

Die im Bebauungsplan festgelegte Grundflächenzahl (GRZ) I (nur Hauptnutzung) von 0,5 kann gemäß Planer problemlos eingehalten werden (0,29). Die maximal zulässige GRZ darf gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Nr. 1 - 3 BauNVO bezeichneten Anlagen um bis zu 50 % überschritten werden (§ 2 Abs. 1 der Satzung des Bebauungsplanes).Die GRZ I+II (Haupt- und Nebennutzungen, Zufahrten, Stellplätze, Garagen, befestigte Flächen) dürfen somit also eine GRZ I+II von max. 0,75 aufweisen.

Das Grundstück ist jedoch bereits im Bestand massiv versiegelt und überschreitet die zulässige GRZ I+II mit einer vom Planer berechneten GRZ I+II von 0,77 geringfügig. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 HS 2 BauNVO  können weitere Überschreitungen in geringfügigen Maß zugelassen werden. Der Planer beantragt eine Abweichung von § 19 Abs. 4 BauNVO. Aus Sicht der Verwaltung ist eine Befreiung von der zulässigen GRZ I+II gerechtfertigt, da diese geringfügig ist, die GRZ I deutlich eingehalten ist und sich durch die Umnutzung die bestehende GRZ I+II nicht erhöht.

 beantragte Abweichung von der Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe des Marktes Mering

Gemäß § 3 Abs. 3 der Bebauungsplansatzung findet die gemeindliche Abstandsflächensatzung in der jeweils aktuell gültigen Fassung Anwendung. Das Gebäude hält bereits im Bestand die erforderliche Mindestabstandsfläche von 3,00 Metern nicht ein, die südliche Grundstücksgrenze ist 0,84 Meter entfernt. Somit liegen 2,16 Meter der Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück. Im Antrag auf Abweichung führt der Planer aus, dass die bestehenden Fenster im Süden zugemauert werden und die Wand energetisch ertüchtigt wird. Der brandschutzrechtliche Mindestabstand von 5 Metern zur Nachbarbebauung ist vorhanden. Somit liegt keine Beeinträchtigung des Nachbargrundstückes vor.

 KFZ-Stellplätze:

Für die 4 vorhandenen und die neue Wohneinheit sind insgesamt 10 Stellplätze nachzuweisen (9 Anwohnerstellplätze + 0,9=1 Besucherstellplatz). Der Bauherr weist auf dem Grundstück auch 10 Stellplätze nach. Zwei Stellplätze sind gefangen, dies ist jedoch zulässig, da 4 der 5 Wohneinheiten jeweils zwei Stellplätze benötigen. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht. Die Zufahrten/Zufahrtssituation ändert sich im Rahmen der Umnutzung nicht.

 Fahrradstellplätze:

Es werden insgesamt alle erforderlichen 9 Fahrradstellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen. Der Fahrradstellplatznachweis gemäß Stellplatzsatzung des Marktes Mering ist damit erbracht.

 Kinderspielplatz:

Da insgesamt mehr als 3 Wohneinheiten vorhanden sind, ist ein Kinderspielplatz nachzuweisen. Aufgrund der gesamten Wohnfläche von 390,24 m2 errechnet sich eine Spielplatzfläche von 23,41 m2. Gemäß § 4 Abs. 1 der Kinderspielplatzsatzung greift hier allerdings die Mindestfläche von 60 m2, die hergestellt werden muss. Im nordöstlichen Grundstücksbereich ist hierfür eine Fläche von 65,53 m2 vorgesehen. Der Kinderspielplatznachweis ist somit ebenfalls erbracht.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt.

Der Bau- und Planungsausschuss stimmt einer Befreiung von § 2 Abs. 1 des einfachen Bebauungsplanes Nr. 78 „Alt St. Afra“ i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO bezüglich der geringfügigen Überschreitung der GRZ I+II (0,77) zu, da diese bereits im Bestand überschritten ist. Darüber hinaus entspricht das Vorhaben den Vorgaben des einfachen Bebauungsplanes Nr. 78 „Alt St. Afra“.

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt zudem eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering bezüglich der Nichteinhaltung der südlichen Abstandsfläche um 2,16 Meter.

Abstimmungsergebnis:

8:3