Sachverhalt:

I. Beschreibung des Vorhabens

Aus dem Gartenbereich des Grundstückes Marienplatz 5 in St. Afra wurde ein neues, 315 m2 großes Grundstück herausgemessen. Dieses soll nun mit einem Einfamilienhaus bebaut werden (Grundfläche 8,15 x 10,04 Meter, zwei Vollgeschosse (E+D), Wandhöhe 4,31 Meter, Firsthöhe 7,408 Meter, 114,28 m2 Wohnfläche, Grundflächenzahl I 0,34, Grundflächenzahl I+II 0,427, Geschossflächenzahl 0,56).

II. Fiktionsfrist

Eingang:      22.01.2024

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  21.03.2024

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 15.04.2024

III. Nachbarbeteiligung

Es gibt 6 Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Gemäß den Bauantragsunterlagen haben nur die Nachbarn des östlich angrenzenden Grundstückes unterschrieben, die weiteren Nachbarn jedoch nicht. Die Unterschriften der Eigentümer der baurechtlichen Nachbargrundstücke sind somit nicht vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes Nr. 73 „Nördliche Afrastraße“. Das Vorhaben entspricht bis auf einen Punkt den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 3 BauGB), hierzu wird eine Befreiung beantragt:

§ 2 Abs. 2 Nr. 3 Höhe der baulichen Anlagen und Höhenbezugspunkte:

Für die Neuerrichtung von baulichen Anlagen gilt als Bezugshöhe die Oberkante FFB EG und ist lotrecht von der jeweils zugeordneten bestehenden Erschließungsstraße zur Gebäudemitte zu ermitteln. Hierbei ist die Gebäudemitte des Erdgeschosses maßgeblich (siehe Abbildung). Die zugeordnete bestehende Erschließungsstraße ist jeweils die Straße, zu welcher die Hausnummer des jeweiligen Grundstückes zugeordnet ist. Von diesem Punkt darf um max. ± 30 cm abgewichen werden.

Die Höhe des FFB EG ist mit einer Höhe von 506,36 Meter ü.N.N. geplant. Der Planer hat eine Bezugshöhe von 505,65 Meter ü.N.N. ermittelt, somit liegt die geplante Höhe des FFB EG 0,71 Meter über dem Bezugspunkt. Zulässig wäre als eine Höhe von 505,95 Meter ü. N.N. Der Planer begründet die Überschreitung mit der vorhandenen Topographie, der Befreiungsantrag ist als Anlage beigefügt. Bei der Festsetzungen handelt es sich nach Aufassung der Verwaltung nicht zwingend um einen Grundzug der Planung, eine Befreiung ist demnach möglich. Die Verwaltung weist allerdings darauf hin, dass es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 73 „Nördliche Afrastraße“ noch um einen relativ „jungen“ Bebauungsplan handelt und bislang noch keine Festsetzungen von der Vorschrift erteilt wurden. Zudem ist die Überschreitung nicht mehr als geringfügig anzusehen.

Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes beurteilen sich Vorhaben im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes auch nach § 34 BauGB. Gemäß § 34 BauGB muss sich ein Vorhaben hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen, die Erschließung muss gesichert sein. Das Vorhaben fügt sich ohne Probleme in die nähere Umgebung ein. Es wird erwähnt, dass hinter der ursprünglichen Bauzeile Nikolaistraße 1-11 bzw. Marienplatz 1-11 bereits auf mehreren Grundstücken in zweiter Reihe Gebäude errichtet wurden.

Da das Grundstück keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche hat, ist die Erschließung über Grunddienstbarkeiten herzustellen. Mit dem Bauantrag wurde ein Geh-/Fahrt- und Stellplatzrecht über das Vorderliegergrundstück Marienplatz 5 nachgewiesen. Nachträglich wurde über einen Nachtrag auch ein Leitungsrecht (Versorgung/Entsorgung) nachgewiesen.

Allerdings ist die Erschließung trotzdem bis Dato noch nicht gesichert, da der eingereichte Entwässerungsplan zum Bauvorhaben so nicht prüf- und genehmigungsfähig war. Das gemeindliche Einvernehmen kann unabhängig von der beantragten Befreiung erst erteilt werden, wenn die Erschließung gesichert ist bzw. ein prüffähiger Entwässerungsplan vorliegt.

Zur Erfüllung der Stellplatzpflicht sind gemäß Stellplatzsatzung zwei Stellplätze notwendig. Diese werden auf dem angrenzenden Grundstück Marienplatz 5 nachgewiesen. Über eine Grunddienstbarkeit wurden die beiden Stellplätze dauerhaft gesichert.

Die Abstandsflächen können gemäß den Vorgaben der Meringer Abstandsflächensatzung und der Bayerischen Bauordnung vollständig auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB für das Vorhaben nicht, die beantragte Befreiung von der Festsetzung § 2 Abs. 2 Nr. 3 (Höhenbezugspunkt) wird nicht erteilt.

Zudem ist die Erschließung derzeit nicht gesichert, da kein prüffähiger Entwässerungsplan vorgelegt wurde.

Abstimmungsergebnis:

12:0