- Beschreibung des Vorhabens
Der Bauherr beabsichtigt, die vorhandene Bebauung auf dem Baugrundstück abzubrechen und stattdessen eine Wohnanlage mit Tiefgarage zu verwirklichen.
Die Wohnanlage soll aus vier jeweils 2-geschossigen Baukörpern mit Satteldach bestehen (II+D). Die Firsthöhe beträgt je nach Geländelage zwischen ca. 11,80 und 12,40 m.
Die GRZ beträgt 0,32 (I) bzw. 0,63 (II mit Nebenanlagen und befestigten Flächen wie Zuwegungen usw.), die GFZ liegt bei 0,94.
In der Tiefgarage sollen 34 Stellplätze errichtet werden, die Tiefgarage wird von der Augsburger Straße aus angefahren. 12 der oberirdischen Stellplätze werden von der Kirchstraße aus angefahren, die restlichen 3 von der Augsburger Straße. Nach der jetzt vorliegenden Entwurfsplanung wird die Gesamtzahl der erforderlichen Stellplätze erfüllt bzw. sogar um einen Stellplatz überschritten, allerdings wird nach der derzeitigen Planung ein oberirdischer Stellplatz weniger als benötigt nachgewiesen. Die Stellplatzsatzung des Marktes Mering sieht vor, dass bei Aufplanungen mit Tiefgaragen 25 % des Gesamtstellplatzbedarfes oberirdisch nachzuweisen sind.
Die Erschließung innerhalb des Grundstückes erfolgt durch einen privaten Wohnweg, der von der Augsburger Straße bis zur Kirchstraße verläuft.
Insgesamt sind 30 Wohnungen mit Größen zwischen 32 und 105 m² geplant.
Die Abstandsflächen werden eingehalten.
Es ist geplant, in einem ersten Bauabschnitt die Häuser B-D zu errichten, während das derzeit vom Bauherrn noch bewohnte Haus vorerst noch stehen bleiben kann. Nach Abbruch dieses Gebäudes kann dann an der dortigen Stelle im 2. Bauabschnitt das Haus A errichtet werden.
- Fiktionsfrist
Eingang:12.07.2017
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:12.09.2017
Nächste Bau- und Umweltausschußsitzung:11.09.2017
- Nachbarbeteiligung
Es liegen insgesamt 4 Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinn vor. Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor, allerdings wurden alle Nachbarn durch den Architekten über das Bauvorhaben unter Zusendung von Plänen informiert.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben liegt im Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Es fügt sich hinsichtlich der Art der Nutzung als Wohnbebauung ein. Auch hinsichtlich des Maßes der Nutzung fügen sich die geplanten Gebäude mit der Bauform II+D und einer Firsthöhe von max. ca. 12,40 m in die nähere Umgebung ein, da Gebäude mit dieser Bauform, Höhe und auch Kubatur in der näheren Umgebung bereits vorhanden sind.
Die Erschließung mit Wasser- und Kanal ist ausreichend und gesichert. Ebenso stellt die Anbindung der Tiefgarage an die Augsburger Straße nach Prüfung durch die Abteilung für Straßenverkehrsrecht kein Problem dar.
Insgesamt kann somit festgehalten werden, daß sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt.
Der Bauherr möchte mit seinem Antrag auf Vorbescheid jedoch konkret einige Fragen beantwortet haben, auf die nachfolgend eingegangen wird:
- Ist das Vorhaben grundsätzlich planungsrechtlich zulässig?
Wie bereits oben dargestellt fügt sich das Vorhaben nach Art und Maß der Nutzung in die nähere Umgebung ein.
- Ist die geplante Lage auf dem Baugrundstück zulässig?
Gegen die Lage des Bauvorhabens bestehen aus Sicht der Verwaltung keine Einwände; die Abstandsflächen sind einzuhalten.
- Ist das geplante Maß der Nutzung zulässig?
Hinsichtlich des Kriteriums des Einfügens kommt es wesentlich auf den Baukörper an, nicht auf absolute Zahlen nach BauNVO wie etwa die GFZ oder die GRZ. Entscheidend sind also für das Einfügen die Grundfläche, die Geschosszahl, die Höhe und der Gesamtkubus des Baukörpers. Nach diesen Kriterien fügt sich das Bauvorhaben ein (siehe Frage 1).
- Kann der fehlende oberirdische Stellplatz in der Tiefgarage nachgewiesen werden?
Nach der vorgelegten Ermittlung des Stellplatznachweises müssen nach unserer Satzung für die 30 Wohnungen insgesamt 48 Stellplätze errichtet werden. Geplant sind derzeit 15 oberirdische Stellplätze und 34 Tiefgaragenplätze, insgesamt also 49 Stück, so daß ein Stellplatz mehr als notwendig errichtet wird.
Problem ist jedoch, daß nach der Satzung 25 % des Stellplatzbedarfs (somit 11 Stück) sowie die Besucherstellplätze (5 Stück), insgesamt also 16 Stellplätze, oberirdisch zu errichten sind. Nach der vorliegenden Planung werden jedoch nur 15 oberirdische Stellplätze errichtet, so daß hier ein Stellplatz fehlt.
Zwar könnte hiervon eine Abweichung erteilt werden, jedoch ist die Verwaltung der Ansicht, daß im vorliegenden Fall hiervon kein Gebrauch gemacht werden sollte. Die Planung kann nach Ansicht der Verwaltung durchaus dahingehend optimiert werden, daß entweder ein Stellplatz weniger benötigt wird oder aber, daß ein zusätzlicher oberirdischer Stellplatz eingeplant werden kann.
Bei der Beurteilung des Antrages auf Vorbescheid gilt es zu beachten, dass im Ortskern von Mering (Kirchstraße, Augsburger Straße, Färbergasse ….) mehrere landwirtschaftliche Anwesen und Großgrundstücke vorhanden sind, welche in den nächsten Jahren einer neuen Nutzung und Bebauung zugeführt werden können.
Um künftige, bauliche Änderungen und die städtebauliche Entwicklung des Innenortes geordnet stattfinden zu lassen, wäre die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Innenortsbereich sinnvoll. Die Gemeinde könnte städtebauliche Ziele mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes verfolgen. In diesem Rahmen wäre es möglich den Gebietscharakter kontrolliert zu verändern, die Art der baulichen Nutzung festzulegen und Obergrenzen für die Massivität von Baukörpern einzuräumen. Die Steuerung der künftigen baulichen Entwicklung im Ortskern über einen Bebauungsplan sichert durch gesetzte Planungsziele für die Grundstückseigentümer in diesem Bereich eine Gleichbehandlung.
Ebenso hätte die Gemeinde die Möglichkeit in einem Bebauungsplan den Ausbau/die Verbreiterung von Gehwegen vorzusehen.
In einer Beurteilung nach § 34 BauGB bleiben die angeführten Optionen außen vor.
Wie man in der Vergangenheit schon mehrfach erfahren musste, liegt die bauliche Entwicklung nach § 34 BauGB weitestgehend in den Händen der Bauherren. Eine künftige Veränderung der Nutzung von großen Grundstücken im Ortskern ist in diesem Sinne nicht wirklich einschätzbar.
Um eine Plansicherheit zu erlangen, bedarf es der Aufstellung eines Bebauungsplanes in Verbindung mit einer Veränderungssperre.
