Der Markt Mering hat im Baugebiet Oberfeld I Baugrundstücke unter anderem an drei Familien verkauft (siehe beigefügter Lageplan). Diese Grundstücke befinden sich im westlichen Bereich des Baugebiets unmittelbar neben der Schallschutzwand und dem davor verlaufenden Fußweg.

Als die Familien die Grundstücke vom Markt Mering erworben haben, war die Erschließung des Baugebietes in diesem Bereich noch nicht durchgeführt, d. h. das Gelände entsprach zu diesem Zeitpunkt noch weitgehend dem ursprünglichen Gelände. Das Gelände ist in diesem Bereich von Nord nach Süd angestiegen und das ursprüngliche Gelände, auf dem die Baugrundstück jetzt liegen, bildete in diesem Bereich eine leichte Hügellage aus. Im Rahmen der Erschließung und dem Bau der Erschließungsstraße „Am Oberfeld“ wurde diese aber nicht vollständig dem natürlichen Gelände angepasst, sondern die Straße wurde vor allem im südlichen Bereich etwas tiefer gebaut als das vorhandene Gelände, um einen gleichmäßigen Anstieg und Straßenverlauf zu gewährleisten. Somit wurde auch der private Anliegerweg, der das Baugrundstück Nr. 24 erschließt, tiefer gebaut als das vorhandenen Gelände.

Nach der Fertigstellung der Erschließung haben die 3 betroffenen Familien die Grundstücke nach Vorgaben des Bebauungsplanes bebaut. Dabei wurden von allen Bauwerbern auch die Höhenvorgaben des Bebauungsplanes berücksichtigt, d. h. die betreffenden Gebäude entsprechen auch nach ihrer Höhenlage exakt den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Um die Festsetzungen des Bebauungsplanes einzuhalten, mussten die Bauwerber ihre Gebäude von der Höhenlage her aber den mittlerweile vorhandenen Erschließungsanlagen anpassen. Nachdem diese jedoch in diesem Bereich tiefer lagen als das ursprüngliche natürliche Gelände, mussten die Baugrundstücke abgegraben bzw. abgeflacht werden, um die im Bebauungsplan vorgegebene Höhenlage einhalten zu können und eine Zufahrt zu den Erschließungsanlagen zu ermöglichen.

Während also die Erschließungsanlagen und die Baugrundstücke in diesem Bereich nun etwas tiefer liegen als das ursprüngliche Gelände, wurde der entlang der Lärmschutzwand verlaufende Fußweg jedoch nicht angepasst, d. h. dieser verläuft weiterhin auf dem ursprünglichen Geländeniveau.

Dadurch entsteht nun zwischen dem Fußweg und den drei betroffenen Baugrundstücken ein Höhenversatz, der in irgend einer Form abgefangen werden muss, um den Fußweg zu sichern und ein abrutschen zu verhindern. Im Falle des besonders betroffenen Baugrundstückes Nr. 24 beträgt dieser Versatz nahezu 2 m, bei den anderen Baugrundstücken verringert sich die Höhendifferenz etwas.

Nachdem die fachmännische Errichtung einer Lärmschutzwand mit hohen Kosten verbunden ist, beantragen die betroffenen Familien mit Schreiben vom 30.05.2019 beim Markt Mering, eine akzeptable Lösung für das Problem zu finden.

Rechtliche/fachliche Würdigung:

Nachdem die Sachlage rechtlich relativ komplex ist, werden an dieser Stelle nochmals die vorhandenen Fakten und die vorläufige rechtliche Beurteilung zusammengefasst, ohne jedoch Anspruch auf vollständige und abschließende rechtliche Beurteilung zu erheben. Im Zweifelsfall müsste ein Fachanwalt mit Beurteilung der rechtlichen Situation beauftragt werden, was jedoch wiederum Kosten verursacht.

Folgende Überlegungen sollten bei einer Beschlussfassung berücksichtigt werden:

• beim Erwerb der Baugrundstücke wussten die Erwerber, dass das Gelände in diesem Bereich ansteigt.
• sie konnten dagegen nicht ohne weiteres wissen, dass zwar die künftigen Erschließungsanlagen in diesem Bereich tiefer liegen als das natürliche Gelände, der Fußweg aber auf dem ursprünglichen Niveau verbleiben würde.
• die Bauwerber haben beim Kauf der Grundstücke den Bebauungsplan ausgehändigt bekommen, der das natürliche Gelände mit Höhenlinien darstellt. Nicht dargestellt werden darin aber die Höhe der Erschließungsanlagen sowie die Höhe des Fußweges.
• es ist zumindest fraglich, ob man unterstellen kann, dass ein Bauwerber beim Kauf des Grundstückes daraus entnehmen konnte, dass zwischen der künftigen Höhenlage des Baugrundstückes und dem Fußweg ein Versatz in Höhe teilweise 2 m entstehen wird.
• es ist auf jeden Fall festzustellen, dass die Bauwerber bei der Bauplatzvergabe auf diesen Umstand nicht hingewiesen wurden, da auch der Bauverwaltung zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt war, dass der Fußweg in diesem Bereich höher liegen wird. Insofern enthält auch der Notarvertrag keine besonderen Bestimmungen, die auf diesen Umstand hinweisen.
• bei der rechtlichen Beurteilung des Sachverhaltes ist § 909 BGB einschlägig: demnach darf ein Grundstück nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden das Nachbargrundstückes die notwendige Stütze verliert, es sei denn, es wird für eine anderweitige Befestigung gesorgt. Das geschützte Maß an Festigkeit richtet sich dabei nach den konkreten örtlichen Gegebenheiten und vor allem danach, welche konkrete Befestigung das Nachbargrundstück nach seiner Beschaffenheit benötigt, um nicht abzurutschen. Der Eigentümer des Nachbargrundstückes (hier also der Markt Mering) muss sich dabei nicht an den Kosten für eine Absicherung beteiligen. Mit Schaffung einer solchen Hangsicherung wird eine nach § 909 BGB an sich unzulässige Abgrabung zulässig.
• der § 909 BGB berücksichtigt dabei natürlich nicht die besonderen Umstände des vorliegenden Einzelfalls: hier wäre nämlich auch zu berücksichtigen, dass die Höhenabgrabung der Baugrundstücke überhaupt erst durch die vom Markt Mering im Bebauungsplan getroffenen Höhenfestsetzungen notwendig wurde, das heißt die Bauherren mussten die Grundstücke abgraben, um auf die Höhenlage der Erschließungsstraße zu kommen und um die Festsetzungen des Bebauungsplanes einzuhalten.
• die Problematik hätte man vermutlich auch dadurch vermeiden können, dass man den Fußweg und die Lärmschutzwand in diesem Bereich ebenfalls etwas tiefer gelegt hätte und somit der Höhenlage des Baugebietes angepasst hätte.
• darüber hinaus sollte man auch beachten, dass der Markt Mering die Baugrundstücke verkauft hat. Hier stellt sich nun die Frage, ob der Markt als Verkäufer auf diesen besonderen Umstand hätte hinweisen müssen und ob hier evtl. ein Sachmangel in Form einer Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vorliegt. Ob die Käufer hieraus ggfs. einen Anspruch geltend machen können, kann an dieser Stelle jedoch nicht beurteilt werden, dies müsste ggfs. durch ein Rechtsgutachten geprüft werden.
• als abschließender Fakt kann jedoch festgehalten werden, dass der Hang des Fußweges zwingend abgesichert werden muss und diese Absicherung in jedem Fall auf den privaten Baugrundstücken zu liegen kommt.
• Ergänzung vom 29.08.2019: Seitens des technischen Marktbauamtes wurde in den Raum gestellt, das hier ggf. ein Planungsfehler vorliegt. Derzeit wird vom technischen Bauamt noch (nach Möglichkeit bis zur Sitzung) geprüft, ob ein Planungsfehler vorliegt und ob hierfür der Vertragspartner zur Haftung herangezogen werden kann.

Ergänzung vom 22.10.2019:

Zur Prüfung des Sachverhalts wurde von der Fa. Dumberger eine Stellungnahme vom Planungsbüro eingeholt. Das Planungsbüro hat zu den folgenden Fragen 1-4 Stellung genommen:

1. Wann genau hat der Markt die Ausführungsplanung bekommen/frei gegeben? (War zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs in Februar 2018 die Situation bereits bekannt?)

Der Markt Mering hat die Ausführungsplanung für die geplanten Erschließungsmaßnahmen mit Schreiben v. 22.12.2016 freigegeben. Demnach war dem Markt Mering (und dem Käufer der betroffenen Grundstücke) die Situation zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs im Februar 2018 bekannt. Das „Freigabeschreiben“ der Marktgemeinde für die Ausführungsplanung ist als Anlage 1 beigefügt.

2. Darf eine Hangsicherung auf fremden Grundstück liegen. Wenn ja, wo steht das?; Wenn nein, warum wurde so geplant?

gemeinsame Antwort zu Punkten 2+3 – siehe Nr. 3

3. Ist für den Weg eine Absturzsicherung notwendig? Wenn ja, warum ist das so nicht geplant?

Die natürliche Geländetopografie steigt am westlichen Rand des Gesamtareals an. In diesem Bereich ist gem. B-Plan der R+G situiert. Die Gradiente des R+G orientiert sich an dem natürlichen Geländeverlauf und berücksichtigt sämtliche Festzungen aus dem B-Plan. Aufgrund der Höhenlage des R+G besteht grundsätzlich ein Höhenversatz zu einigen Baugrundstücken am westlichen Rand des Baugebietes. Betroffen davon sind die Grundstücke 2485/26, 2485/28, 2485/29. Bei diesen Grundstücken handelt es sich daher um „Hanggrundstücke“. Die grundsätzliche Hanglage am westlichen Rand müsste den Besitzern der Grundstücke beim Kauf bekannt gewesen sein.

Wie mit Ihnen vereinbart, hatten wir (in Ihrem Auftrag) die Bauakten der betroffenen Grundstücke 2485/26, 2485/28, 2485/29 bei der Marktgemeinde Mering angefordert. Kopien der Bauakten (auch Gebäudeschnitte) dieser Grundstücke haben wir Ende der KW 39 von der Marktgemeinde erhalten. Wir haben die Gebäudeschnitte der von dem Höhenversatz besonders betroffenen Grundstücke 2485/26 und 2485/28 in unsere Planungen eingearbeitet und Gesamtgeländeschnitte (Schnitt A-A und Schnitt B-B) erzeugt. Die Schnittzeichnungen sind als Anlage 2 beigefügt.

Wie Sie den Schnittzeichnungen entnehmen können, haben die Planer der Gebäude …/26 und … /28 folgende Erdgeschosshöhen (OKF EG) gewählt:

Grundstück …/26: OKF EG = 515,39 müNN

Grundstück …/28: OKF EG = 516,00 müNN

Demnach beträgt die Höhendifferenz zwischen OK R+G und OKF EG bei dem Grundstück …/26 und rd. 1,60 m bei dem Grundstück …/28 rd. 1,00 m.

Bei der Planung eines F+R sind u. a. die Empfehlungen für Radverkehrsanlagen „ERA“ anzuwenden. Hier ist sind auch die Vorgaben das Anbringen von Absturzsicherungen festgelegt. Wird der Höhenversatz zum Grundstück mit einer Böschung ausgeführt ist keine Absturzsicherung notwendig. Diese sind für steile Böschungen erst ab einer Höhe von 3,00 m vorgesehen. Im vorliegenden Fall beträgt die maximale Höhendifferenz zw. OK R+G und OKF EG jedoch nur 1,60 m. Werden durch bauliche Veränderungen abfallende Kanten (z.B. Gabionen) von mehr als 0,20 cm (bei weniger als 1,0 m Abstand vom F+R) / 0,50 m (bei weniger als 3,0 m Abstand vom F+R) erzeugt muss vom Verursacher ein Geländer angebracht werden.

Die Grundstücksgrenze zw. R+G und Privatgrundstück verläuft unmittelbar an der Hinterkante des G+R. Der Böschungsbereich liegt demnach auf Privatgrund. Die Sicherungspflicht der Böschungskante zwischen Grundstück (privat) und dem Rad zum R+G (zukünftig öffentlich) obliegt u. E. daher eindeutig dem Grundstückseigentümer. Wir empfehlen Ihnen aber, diesen Punkt ggf. noch einmal rechtlich von einem Baujuristen prüfen zu lassen.

In diesem Zusammenhang erlauben wir uns folgende Hinweise:

Gemäß B-Plan wäre für das Flurstück …/26 eine OKF EG von 515,80 müNN, und für das Flurstück …/28 eine OKF EG von 516,30 müNN möglich gewesen (sh. Anlage 2). Hätten die Planer der beiden betroffenen Häuser diese Vorgaben „ausgeschöpft“, wären die Höhenversätze zw. R+G und den Grundstücken deutlich geringer ausgefallen.

Des Weiteren möchten wir darauf hinweisen, dass zum Zeitpunkt des Baubeginns der Häuser (2485/26 und 2485/28) bzw. dem Zeitpunkt des Bauantrages (März 2018) der G+R schon teilweise hergestellt war, zumindest war augenscheinlich auch der Höhenverlauf sichtbar. Hierzu haben wir Ihnen als weitere Anlage (Anlage) beigefügt, dass den Bauzustand im Januar 2018 zeigt. Der Verlauf des G+R ist eindeutig schon zu erkennen. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätten die verantwortlichen Architekten der Häuser auf Sie bzw. die Gemeinde zugehen können, um eine praktikable Lösung mit allen Beteiligten zu finden.

4. Welche Möglichkeiten gibt es um die Käufer zufrieden zu stellen. Mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Wir sehen Sie aus den o. g. Gründen nicht in der Verpflichtung, die Käufer bei der Böschungssicherung finanziell zu unterstürzen bzw. die Böschungssicherung auf Ihre Kosten herzustellen. Selbstverständlich können Sie den Grundstückseigentümern ihre Unterstützung bei der Planung und Ausführung der Böschungssicherung anbieten. Wie Sie den beigefügten Schnittzeichnungen entnehmen können, lassen sich die Böschungssicherung auch relativ einfach (Anschüttung einer Böschung mit einer Neigung von 1:1,5) herstellen. Eine aufwendigere aber auch machbare Lösungen wäre die Böschungssicherung mit Gabionen. Dies hätte den Vorteil, dass ein „Gehstreifen“ zw. UK Gabionen und Lichtschacht bleiben würde.

Wir empfehlen Ihnen, möglichst bald auf die betroffenen Grundstückseigentümer zuzugehen und darauf hinzuwirken, dass eine ordnungsgemäße Böschungssicherung schnellstmöglich hergestellt wird, um Schäden am G+R zu verhindern. Im jetzigen Zustand (Abgrabung! ohne Böschungssicherung) sollte u. E. unbedingt eine provisorische Absturzsicherung auf dem G+R von zuständiger Seite (Stichwort: Verkehrssicherungspflicht) aufgestellt werden.

Den im dem Artikel der FZ aufgestellte Vorwurf, dass ggf. ein Planungsfehler unserseits vorliegt, weisen wir auch formal in aller Form zurück.

Zudem ist zwischenzeitlich ein Schreiben von der Verwaltung am 10.10.2019 an die betroffenen Anlieger ergangen. Dieses Schreiben ist ebenfalls beigefügt.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Beschlusslage je nach Diskussion.

• beschriebene Anlagen 1-3 des Planungsbüros (Schnittdarst., Foto, Schreiben)
• Schreiben der Verwaltung an die betroffenen Anlieger vom 10.10.2019
• Beschlussbuchauszug BUA vom 09.09.2019
• Lageplan,
• Auszug aus dem Bplan,
• Schreiben der Bauherren,
• Lichtbilder
• Auszug BGB