1. Beschreibung des Vorhabens

Der Bauherr möchte auf seinem Grundstück einen Flachdach-Carport mit 36,42 m2 an der Südseite des Gebäudes, Länge 9 Meter, errichten. Der Bauherr möchte zudem auf der Ostseite eine Glasüberdachung anbringen. Die Glasüberdachung erstreckt sich über die komplette Länge der östlichen Grundstücksgrenze (10,84 Meter) bis zum derzeit noch im Bau befindlichen Reihenhaus  (Tiefe 2,71 Meter) bzw. bis zum Carport (Tiefe 4,88 Meter). Insgesamt soll eine Fläche von 36,77 m2 überdacht werden. Die Überdachung ist mit einer Dachneigung von 5° bzw. 8,95° geplant.

2. Fiktionsfrist

Eingang:24.07.2020

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:24.09.2020

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung:12.10.2020

3. Nachbarbeteiligung

Die nördliche angrenzenden Nachbarn haben dem Vorhaben schriftlich zugestimmt, diesen Nachbarn gehört auch das südlich angrenzende Garagengrundstück, für dieses haben die Nachbarn hinsichtlich des Bauvorhabens eine Abstandsflächenübernahme unterschrieben. Für die östliche Zuwegung (Gemeinschaftsfläche, keine öffentliche Verkehrsfläche) hat noch der Bauträger des Gebietes dem Antrag und der Einbringung der Abstandsflächen auf diesem Grundstück zugestimmt. Die künftigen Eigentümer des südlich angrenzenden Reihenhauses wurden nicht beteiligt. Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 64 „Oberfeld I“. Das Vorhaben hält in den folgenden Punkten den Bebauungsplan nicht ein:

• Baugrenze (gem. Planzeichnung):

Die Baugrenze verläuft parallel der östlichen Gebäudefront. Die Überdachung ist fix mit dem Hauptgebäude verbunden, es ist auch keine eigenständige Nutzung möglich.

Daher sind die Baugrenzen gemäß Bebauungsplan einzuhalten. Im Bereich vor dem Wohngebäude liegt die Glasüberdachung komplett außerhalb der Baugrenze, im Bereich vor dem Carport liegt die Glasüberdachung ca. zur Hälfte außerhalb der Baugrenze (siehe beigefügten Plan). Insgesamt liegt eine Baugrenzenüberschreitung von 2,77 Meter, also keine geringfügige Überschreitung vor.

• Überschreitung Grundflächenzahl I

Seitens des Antragstellers/Planer wurde eine nicht nachvollziehbare GRZ Berechnung vorgelegt. Der Bebauungsplan sieht für den teilräumlichen Geltungsbereich „WA 5“ eine GRZ von 0,35 vor. Bei einer Grundstücksgröße von 248 m2 bedeutet dies konkret, dass mit der Hauptnutzung 86,8 m2 überbaut werden dürfen. Seitens der Verwaltung wurde folgende GRZ I errechnet:

-          Hauptgebäude 71,11 m2

-          Terrasse 12,69 m2 (Somit ist die GRZ I bereits durch die Bestandssituation nahezu ausgereizt)

-          Geplante Glasüberdachung 36,77 m2

Somit ergibt sich eine überbaute Grundfläche (I) von 120,57 m2, was eine Überschreitung von 33,77 m2 bedeutet. Daraus errechnet sich eine GRZ I von 0,4861, was eine massive Überschreitung der zulässigen GRZ I von 0,1361 bedeutet.

• Überschreitung Grundflächenzahl II

Gemäß der 1. Änderung des Bebauungsplanes i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO ist eine Überschreitung von 0,9 der Grundflächenzahl durch die Grundflächenzahl II möglich. Dies stellt eine großzügige Regelung im Vergleich zu anderen Bebauungsplänen dar. Daraus ergibt sich eine zulässige GRZ II von 0,665. Bei einer Grundstücksgröße von 248 m2 bedeutet dies konkret, dass 164,92 m2 des Grundstückes durch die Hauptanlagen, Nebenanlagen, Carport und befestigten Flächen überbaut werden dürfen. Seitens der Verwaltung wurde folgende GRZ II ermittelt:

-          Grundflächen Hauptnutzungen (Haus, Terrasse, Überdachung) 120,57 m2

-          Gerätehaus 9,11 m2

-          Carport 36,42 m2

-          Zuwegungen/ befestigte Flächen im Garten 12,06 m2

Es ergibt sich also insgesamt eine befestigte Grundfläche von 178,16 m2, was eine Überschreitung von 13,24 m2 bedeutet. Daraus errechnet sich eine GRZ II von 0,718, was eine Überschreitung der zulässigen GRZ II von 0,053 bedeutet.

Befreiungen vom Bebauungsplan können gemäß § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht verletzt sind und städtebauliche Belange nicht negativ berührt sind. Die Überschreitungen (Baugrenze, GRZ) werden nicht als geringfügig eingestuft, daher sind die Grundzüge der Planung berührt. Außerdem würde hier ein Präzedenzfall geschaffen, der im Falle von weiteren Anträgen zu einer deutlichen Veränderung des städtebaulichen Erscheinungsbildes des Quartiers führen könnte.

Darüber hinaus sind auch gemäß Bebauungsplan die gesetzlichen Abstandsflächen einzuhalten. Das Bauvorhaben hält diese nicht ein (siehe Abstandsflächenplan). Die Eigentümer des südlich angrenzenden Garagengrundstückes haben für den Bereich vor der Garage eine Abstandsflächenübernahme unterzeichnet. Die Abstandsflächen erstrecken sich zudem nach Osten über die Straßenmitte der Privatstraße. Der Bauträger hat hierzu schriftlich zugestimmt. Auf abstandsflächenrelevante Belange wird daher verwiesen, ob einer Abweichung oder Abstandsflächenübernahme zugestimmt wird, entscheidet allerdings außschließlich Landratsamt.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen zum Bauantrag gemäß § 36 BauGB nicht und erteilt keine Befreiungen vom Bebauungsplan Nr. 64 „Oberfeld I“ bezüglich den Überschreitungen der Baugrenze, der zulässigen GRZ I und der zulässigen GRZ II, da das Gremium durch die massiven Überschreitungen die Grundzüge der Planung des Bebauungsplanes verletzt sieht.

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird bezüglich der Nichteinhaltung der Abstandsflächen verwiesen.

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan