1. Beschreibung des Vorhabens

Am 06.02.2020 wurde ein Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von 3 Reihenhäusern nach vorherigem Abbruch des bestehenden Flachdachbungalows im Sudetenring 24 eingereicht. Bei dem Bestandsgebäude handelt es sich um ein Reiheneckhaus. Der Bau- und Planungsausschuss hat in der Sitzung am 09.03.2020 das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag samt beigefügten Fragenkatalog letztendlich mit 7:5-Stimmen erteilt. Aus Sicht des Landratsamtes Aichach-Friedberg ist das Vorhaben in der beantragten Form so jedoch nicht genehmigungsfähig. Zwischen den Bauherren und Vertretern des Landratsamtes hat ein Gespräch stattgefunden, in welcher Form die Planung abgeändert doch genehmigungsfähig sein könnte. Daher wurde nun am 18.01.2021 neue Pläne eingereicht. Auf Nachfrage hat die Verwaltung (bislang) jedoch vom Landratsamt noch keine Auskunft erhalten, ob die geänderte Planung den besprochenen Vorgaben des Landratsamtes entspricht. Generell wird die Errichtung von 3 Reihenhäusern anstelle eines Reiheneckhauses vom Landratsamt aber kritisch gesehen.

Grundsätzlich sollen weiterhin 3 Reihenhäusern in gleicher Anordnung wie in der ersten Planung errichtet werden. Während die Häuser 1+2 (mittleres und östliches Haus) weiterhin mit 2 Normalgeschossen + 1 Pultdachgeschoss (das Pultdachgeschoss ist nun an zwei Seiten zur Hauskante zurückversetzt) errichtet werden soll, soll das Haus 3 (westliches Haus) nun entgegen der ersten Planung mit einem klassischen Satteldach errichtet werden. Bei den Häusern 1 + 2 wird mit 6,40 Meter (Attika) bzw. auf der anderen Gebäudeseite mit 6,00 (Attika) angegeben. Bei Haus 3 beträgt die Wandhöhe nun 3,70 Meter. Hier reduziert sich somit die Wandhöhe, da diese ursprünglich mit 6,70 Meter angegeben war. Die Gebäudehöhe war ursprünglich mit 9,37 Meter angegeben. Nun beträgt die Gebäudehöhe bei Haus 3 9,08 Meter, die Häuser 1+2 haben die gleiche Höhenentwicklung.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      18.01.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  18.03.2021

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 15.03.2021

3. Nachbarbeteiligung

Wie auch im ursprünglichen Antrag wurden nun auch im Änderungsantrag keine Nachbarunterschriften der Eigentümer der vier baurechtlichen Nachbargrundstücke vorgelegt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Auf den beigefügten Beschlussbuchauszug vom 09.03.2020 wird verwiesen, hieraus ist ersichtlich, dass die rechtliche Beurteilung damals noch rein auf Grundlage des § 34 BauGB erstellt wurde. Aktuell wird das Gebiet im Bereich des Baugrundstückes mit einem Bebauungsplan überplant. Der Marktgemeinderat hat nämlich kurz vor der Beschlussfassung über den Bauantrag am 27.02.2020 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 73 „Nördliche Afrastraße“ beschlossen. Zum Zeitpunkt des Beschlusses um Bau- und Umweltausschuss über den Antrag auf Vorbescheid gab es folglich aber noch keine Bebauungsplanentwurf. Aktuell ist der Bebauungsplan zwar noch nicht rechtskräftig, da noch kein Satzungsbeschluss gefasst wurde. Das Vorhaben kann nun allerdings schon anhand der konkreten, künftigen Festsetzungen beurteilt werden. Obgleich die Beurteilung nach wie vor nach § 34 BauGB erfolgt, liegt nun somit eine andere Situation vor.

Das Baugrundstück befindet sich im Teilbereich WA 1.3 des Bebauungsplanes. Hier sieht der künftige Bebauungsplan maximal 2 Vollgeschosse (1+D), Dachform zwingend Satteldach, Wandhöhe 4,5 Meter und Firsthöhe 10,0 Meter, sowie eine GRZ von 0,4 vor. Insgesamt reduziert sich das Vorhaben in der geänderten Planung wie beschrieben zwar, jedoch entspricht das Vorhaben hinsichtlich Wandhöhe, Dachform und Geschossigkeit nicht den Vorgaben des künftigen Bebauungsplanes. Zudem wird die östliche Baugrenze mit einem Abstand von 3,0 Metern zum Sudetenring um 0,5 Meter unterschritten. Die GRZ konnte nicht geprüft werden, da vom Planer keine GRZ-Berechnung vorgelegt wurde, dies ist aber aus Sicht der Verwaltung nicht relevant, da bereits die weiteren Festsetzungen bereits nicht eingehalten sind. Das Vorhaben steht somit dem Planungswillen der Gemeinde entgegen.

Informativ wird erwähnt, dass für die 3 Reihenhäuser gemäß der Stellplatzsatzung des Marktes Mering 6 Stellplätze nachgewiesen werden sollen. Auf dem Baugrundstück werden im Anschluss an die südlich bestehende Garagenzeile vier Stellplätze erstellt. Weitere zwei Stellplätze sollen auf einem Fremdgrundstück nördlich des Zufahrtsweges nachgewiesen werden. Hier müsste vom Landratsamt eine dingliche Sicherung der Stellplätze zur Auflage gemacht werden. Die Stellplätze müssen abschließend aber erst in einem späteren Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden.

Die Erschließungssituation wurde bereits im Februar/März 2020 durch die Fachstellen geprüft. Hier wird daher auf die Ausführungen im Beschlussbuchauszug vom 09.03.2020 verwiesen. Die Erschließung ist gesichert.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 36 BauGB nicht, da sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB einfügt und zudem den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes Nr. 73 „Nördliche Afrastraße“ widerspricht.

Für den Fall, dass das Landratsamt die eingereichte Planung als genehmigungsfähig erachtet und die Gemeinde erneut anhört, empfiehlt der Bau- und Planungsausschuss dem Marktgemeinderat die Aufstellung einer Veränderungssperre. 

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan neu
• Erläuterungsschreiben der Bauherren
• Beschlussbuchauszug vom 09.03.2020
• Ursprüngliche Eingabeplanung