Ergänzung zum Sachverhalt vom 02.03.2021:

Das Bauvorhaben wurde in der letzten Bau- und Planungsausschusssitzung am 15.02.2021 aufgrund des Geschäftsordnungsantrages von MGR Bachmeir bis zur Sitzung am 15.03.2021 vertagt. Das Gremium hat die Stellplatzsituierung ebenfalls als problematisch erachtet, daher wurde die Verwaltung beauftragt, mit dem Bauherr entsprechend Gespräche über eine Änderung der Stellplatzanordnung zu führen.

Aufgrund des Schreibens der Verwaltung teilte der Bauherr durch Schreiben vom 17.02.2021 mit, dass eine Stellplatzsituierung mit einer Zufahrt für alle oberirdischen Stellplätze im südwestlichen Bereich des Grundstückes, wie von der Verwaltung skizziert, nicht möglich sei, da das Fünffamilienhaus auf dem direkt westlich gelegenen Grundstück Jahnstraße 29 über eine Zufahrt auf dem Baugrundstück erschlossen ist. Dies ist im Bauantrag so nicht dargestellt. Würden in diesem Bereich Stellplätze errichtet, wären die Stellplätze der Jahnstraße 29 nicht mehr anfahrbar. Das Grundstück Jahnstraße 29 befindet sich ebenfalls im Eigentum des Bauherrn bzw. der Familie. Laut Genehmigungsbescheid des Landratsamt vom 08.01.1993 sind für das Fünffamilienhaus Jahnstr. 29 insgesamt fünf Stellplätze nachzuweisen. Da damals jedoch nur 3 dieser 5 Stellplätze auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden konnten, wurden zwei Stellplätze auf dem jetzigen Baugrundstück dargestellt und gemäß Notarvertrag rechtlich gesichert. Diese Stellplätze sind so nun durch die Errichtung des Zehnfamilienhauses aber nun nicht mehr anfahrbar bzw. nutzbar.

Mit E-Mail vom 17.02.2021 hat der Bauherr einen Alternativvorschlag eingereicht. Bei diesem Vorschlag wären aber nach wie vor zwei Stellplätze direkt über die Jahnstraße anfahrbar gewesen (somit 4 Zufahrten neben der Bestandszufahrt und der geplanten Tiefgaragenzufahrt). Insgesamt wären nach dieser Planung auch insgesamt für das bestehenden Fünffamilienhaus und das geplante Zehnfamilienhaus zu wenig Stellplätze vorhanden gewesen (Bedarf 23 Stellplätze, 22 Stellplätze nachgewiesen). Dem Bauherr wurde mitgeteilt, dass dieser Vorschlag so nicht akzeptiert werden kann.

Der E-Mail vom 25.02.2021 wurde erneut ein erneuter Änderungsvorschlag eingereicht. Dieser Änderungsvorschlag ist dieser Beschlussvorlage beigefügt. Er sieht vor, dass 3 oberirdische Stellplätze über die Bestandszufahrt erschlossen werden (Nr. 16 Besucher, Nr. 17 Besucher und Nr. 18), 3 Stellplätze verbleiben auf dem Grundstück Jahnstraße 29 und 3 weitere oberirdische Stellplätze werden über die Tiefgaragenzufahrt erschlossen (Nr. 19-21).

Somit existieren nach dieser Planungen nur mehr zwei Zufahrten für die beiden Mehrfamilienhäuser, die Situierung ist aus Sicht der Verwaltung eine gute Lösung und so auch akzeptabel. Auch die Gesamtzahl der Stellplätze (24) ist nun für den Bedarf beider Häuser (23) ausreichend. Die Anzahl der oberirdischen Stellplätze (6) für den Neubau ist ebenso ausreichend. Die beiden laut Bescheid rechtlich gesicherten Stellplätze werden in der Tiefgarage nachgewiesen (Nr. 9 + Nr. 10). Der Stellplatznachweis ist somit nach der neuen Planung erbracht. Die ursprüngliche Beurteilung hinsichtlich der Stellplätze von Anfang Februar ist somit hinfällig.

Es wird noch ergänzt, dass der Bauherr die Abstandsflächen für den Baukörper laut Bauantrag nach den Vorgaben der BayBO 2021 und nicht nach der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering berechnet. Auf abstandsflächenrelevante Belange wird daher verwiesen.

1. Beschreibung des Vorhabens

Der Bauherr möchte auf dem Grundstück Jahnstraße 31 ein Zehnfamilienwohnhaus errichten. Das Gebäude mit soll mit den Grundmaßen 21,50 x 14,54 Meter mit 3 Vollgeschossen (2 Normalgeschosse + Penthouse - Flachdach) und einer Gebäudehöhe von 9,15 Metern errichtet werden.

Dem Bauvorhaben liegt ein vom Landratsamt Aichach-Friedberg genehmigter Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines 8-Familienhauses mit Tiefgarage vom 22.06.2015 zu Grunde. Der Bau- und Umweltausschuss hatte im Vorfeld das gemeindliche Einvernehmen in der Sitzung am 08.12.2014 mit 13:0-Stimmen erteilt. Der Vorbescheid besitzt nach wie vor Rechtsverbindlichkeit, da dieser vom Landratsamt per Bescheid vom 29.05.2020 bis zum 22.06.2022 verlängert wurde.

Da ein gültiger Vorbescheid vorliegt, könnte das Bauvorhaben grundsätzlich nach der Geschäftsordnung des Marktes Mering im Verwaltungswege behandelt werden. Seitens der Verwaltung wird jedoch die Stellplatzanordnung als kritisch angesehen, daher wird dieser Bauantrag dem Gremium zur Beschlussfassung vorgelegt. Näheres wird unter dem Punkt rechtlich/fachliche Würdigung erläutert.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      03.02.2021

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  03.04.2021

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 19.04.2021

3. Nachbarbeteiligung

Es sind fünf baurechtliche Nachbargrundstücke vorhanden. Eines davon ist im Eigentum des Bauherrn bzw. seines Vaters. Im Bauantrag gibt der Planer an, dass die Nachbarn Kenntnis genommen und zugestimmt haben. Es wurden jedoch keine Nachbarunterschriften mit dem Bauantrag vorgelegt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

• bauplanungsrechtliche Beurteilung:

Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes. Die baurechtliche Beurteilung erfolgt daher nach § 34 BauGB als Vorhaben im Innenbereich. Wie erwähnt, liegt dem Bauvorhaben ein rechtsverbindlicher Antrag auf Vorbescheid aus dem Jahr 2015 zu Grunde. Bei dem Antrag auf Vorbescheid wurde der Baukörper bereits detailliert dargestellt. Das Landratsamt hat die Genehmigung erlassen, da sich das Gebäude nach § 34 BauGB einfügt. Auf den beigefügten Beschlussbuchauszug aus der Bau- und Umweltausschusssitzung vom 08.12.2014 wird verwiesen. Der Bau- und Umweltausschuss kam bei der Beurteilung zum gleichen Ergebnis wie das Landratsamt.

Die Daten aus dem Vorbescheid wurden den Daten aus dem Bauantrag gegenübergestellt:

Der Baukörper reduziert sich somit hinsichtlich Länge, Breite und Höhe, die Geschossigkeit bleibt unverändert. Das Vorhaben fügt sich somit unproblematisch in die Umgebung ein. Die Dachform und Anzahl der Wohneinheiten stellen kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar. Es ist also für die Beurteilung unerheblich, dass statt 8 Wohneinheiten nun 10 Wohneinheiten errichtet werden sollen. Der Planer gibt eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,34 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,78 an, im unbeplanten Innenbereich spielen diese Kennzahlen aber hinsichtlich des Einfügens auch keine Rolle.

• Erschließung:

Hinsichtlich der Erschließungssituation wurden bereits im Jahr 2014 die Fachabteilungen Marktbauamt (Kanal), Wasserwerk (Wasserversorgung) und die Straßenverkehrsbehörde (Verkehrsrecht) beteiligt. Hierzu wird auf die Ausführungen in der beigefügten Beschlussvorlage verwiesen, Probleme wurden jedoch nicht gesehen. Die Erschließung ist somit gesichert. Jedoch wurde die Straßenverkehrsbehörde erneut beteiligt, da zum damaligen Zeitpunkt noch keine genaue Stellplatzanordnung bzw. Anordnung Tiefgaragenabfahrt bekannt war. Die Stellungnahme der Straßenverkehrsbehörde vom 04.02.2021 ist dieser Beschlussvorlage beigefügt.

• Stellplatzsituation:

Für die 10 Wohnungen mit Wohnungsgrößen zwischen 35,29 m2 und 96,32 m2 werden nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering insgesamt 16 Anwohner- und 2 Besucherstellplätze (10 %) benötigt. Statt den geforderten 18 Stellplätzen errichtet der Bauherr sogar 21 Stellplätze auf dem Grundstück, davon 15 Tiefgaragenstellplätze. Nach der Stellplatzsatzung müssen, wenn Tiefgaragen errichtet werden, mindestens 25 % der Anwohnerstellplätze (= 4 Stellplätze) oberirdisch angeordnet werden. Die Besucherstellplätze müssen ebenfalls oberirdisch situiert werden. Der Bauherr weist diese 6 Stellplätze oberirdisch nach, so dass auch diese Anforderung der Satzung erfüllt ist. Der Stellplatznachweis ist hinsichtlich der Anzahl der Stellplätze somit als erbracht anzusehen.

Seitens der Verwaltung wird jedoch die Situierung der oberirdischen Stellplätze kritisch gesehen. Der Bauherr weist fast auf der kompletten südlichen Grenzlänge (ca. 29 Meter) entlang der Jahnstraße Stellplätze nach.

Seitens des Marktes Mering wird jedoch angezweifelt, dass der Bauherr einen Anspruch auf Grundstückszufahrten über die Gesamtlänge seines Grundstückes hat. Das nicht explizit gesetzlich geregelte Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs lässt sich aus dem einfachen Recht ableiten. Im Bayerischen Straßen- und Wegerecht vermittelt der Anliegergebrauch dem Anlieger über die Grundsatzregelungen der Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 BayStrWG hinaus eine besondere Stellung und somit – durch zahlreiche Gerichtsentscheidungen bestätigt – einen Anspruch auf angemessenen Zugang zu einer Straße. Dieser Anspruch kann sich auch auf eine Zufahrt erweitern, wenn dies ortsüblich ist.

Die Voraussetzungen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anliegergebrauch angenommen werden kann und in welcher Form dieser zu gewähren ist (nur Zugang, Zufahrt oder mehrere Zufahrten), regelt das Bay. Straßen- und Wegegesetz nicht. Durch Rechtsprechung und Literatur ist der Umfang eines angemessenen Anliegergebrauchs jedoch weitgehend geklärt.

Dies bedeutet, dass der Schutzanspruch aus dem Anliegergebrauch nur so weit reicht, dass eine angemessene Nutzung des Grundeigentums im ortsüblichen Rahmen sichergestellt werden kann. Hieraus folgt jedoch kein Anspruch auf eine optimale Zufahrt. Vor allem ermächtigt der Anliegergebrauch nicht zu Eingriffen in den Gemeingebrauch, die diesen dauernd oder erheblich beeinträchtigen (hierzu gehört z. B. auch der Wegfall einer größeren Anzahl öffentlicher Stellplätze).

Aus diesem „Angemessenheitsgrundsatz“ heraus folgt mithin, dass ein Grundstückseigentümer nicht berechtigt ist, seine Zufahrten oder Stellplätze etwa über große Teile seiner Grundstücksbreite zur Straße hin zu erstrecken. Hätte der Grundstückseigentümer es selbst in der Hand, die gesamte Breite seines Grundstückes als Zufahrt (hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Stellplatzzufahrten oder etwa um Grundstückseinfahrten handelt) zu gestalten, würden die Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum in diesem Bereich nahezu komplett entfallen (§ 12 Abs. 3 StVO), ohne dass der Straßenbaulastträger dies regeln könnte. Dies würde im Einzelfall zu Parkproblemen anderer Anlieger in einem solchen Bereich kommen.

Damit kann die vorliegende Stellplatzanordnung ihre Rechtsgrundlage eben nicht mehr aus dem Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs ableiten, da dadurch der öffentliche Gemeingebrauch in unangemessener Weise eingeschränkt werden würde. Für die Anordnung der Stellplätze in beantragter Weise mit mehr als einer Grundstückszufahrt wäre vielmehr eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich, über die der Markt Mering unabhängig vom baurechtlichen Verfahren gesondert auf Antrag hin zu entscheiden hätte. Ein solcher Antrag hätte jedoch nach Ansicht der Verwaltung im Hinblick auf vergleichbare Fälle und unter Berücksichtigung des nicht akzeptablen Wegfalls öffentlicher Stellplätze keine Aussicht auf Erfolg.

Im Antrag auf Vorbescheid wurde nur der Baukörper, nicht jedoch die Stellplätze dargestellt. Generell sind die Stellplätze erst im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Dies hat der Bau- und Umweltausschuss im Jahre 2014 auch explizit so beschlossen. Der Bauherr kann daher aus dem Vorbescheid auch keinen Anspruch ableiten, die Stellplätze entsprechend des vorgelegten Eingabeplanes anordnen zu dürfen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt.

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird verwiesen, da der Bauherr die Abstandsflächen laut Bauantrag nach der BayBO 2021 und nicht nach der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering berechnet.

• Gezeichneter Lageplan
• Planung Bauantrag 02/2021
• Planung Vorbescheid 12/2014
• Beschlussauszug 08.12.2014
• Beschlussbuchauszug 15.02.2021
• E-Mail mit Alternativvorschlag 17.02.2021
• Genehmigungsbescheid LRA Jahnstr. 29 vom 08.01.1993 mit Stellplatzplan