- Beschreibung des Vorhabens
Über einen am 27.12.2018 eingereichten Antrag auf Vorbescheid sollte geklärt werden, ob das ursprüngliche Grundstück Schloßmühlstraße 7 im westlichen Gartenbereich nach § 34 BauGB mit einem Doppelhaus bebaubar ist. Der Bau- und Umweltausschuss hat das gemeindliche Einvernehmen am 14.01.2019 mit 12:0-Stimmen erteilt. Auf die entsprechende Beschlussvorlage wird verwiesen. Am 03.06.2019 hat das Landratsamt einen entsprechenden Bescheid für das Vorhaben erteilt.
Auf Grundlage der Planung des Vorbescheides wurde das Gesamtgrundstück entsprechend geteilt und die beiden Parzellen wurden im Herbst 2020 an zwei Familien veräußert. Generell fällt der Baukörper hinsichtlich der Höhenentwicklung mit einer Wandhöhe von 6,02 Meter (Vorbescheid 7,00 Meter) und einer Firsthöhe von 8,52 Meter (Vorbescheid 11,20 Meter) deutlich geringer aus. Von der Fläche 6,87x12,37 Meter (Doppelhaushälfte) bzw. 14,11x12,37 Meter (gesamtes Doppelhaus) entspricht die Planung in etwa der Planung des Vorbescheides mit einer Grundfläche des Doppelhauses von 15,10x12,00 Meter. Es sind ebenfalls zwei Vollgeschosse geplant.
Da das Vorhaben insgesamt hinsichtlich der Kubatur geringfügiger ausfällt, als im Antrag auf Vorbescheid dargestellt, hätte das Vorhaben eigentlich gemäß Geschäftsordnung des Marktes Mering im Verwaltungswege behandelt werden können. Durch die Änderungen der Bayerischen Bauordnung hinsichtlich der Abstandsflächen und des Erlasses der Satzung über die Tiefe der Abstandsflächen des Marktes Mering am 01.02.2021 kann das Vorhaben so nicht mehr umgesetzt werden. Daher beantragen die Bauherren mit dem Bauantrag eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung.
- Fiktionsfrist
Eingang: 01.03.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 01.05.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 19.04.2021
- Nachbarbeteiligung
Es gibt insgesamt 7 Nachbargrundstücke. Der Bauherr hat alle Nachbarunterschriften eingeholt, diese sind somit vollständig erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich im Innenbereich und fügt sich unproblematisch nach § 34 BauGB ein. Das Vorhaben fällt hinsichtlich der Kubatur wie erwähnt geringfügiger aus als im Antrag auf Vorbescheid dargestellt. Die Änderung der Dachform von einem Satteldach im Vorbescheid auf ein Zeltdach im Bauantrag erfolgte aufgrund der Abstandsflächen (die Giebelseite beim Satteldach wäre nach den neuen Vorgaben komplett anzurechnen, Dachflächen wie beim Zeltdach sind nur zu einem 1/3 anzurechnen). Mit einem Satteldach wäre eine Bebauung sinnvoll überhaupt nicht mehr umsetzbar gewesen. Die Dachform spielt hinsichtlich des Einfügens im unbeplanten Innenbereich jedoch keine Rolle.
Die Erschließung erfolgt über eine herausgemessene Zuwegung, an der beide Eigentümer (HsNr. A und HsNr. B) Eigentum besitzen. Die Erschließung ist gesichert. Der Stellplatznachweis ist durch die Erstellung von zwei offenen Stellplätzen erbracht.
Trotz der Erstellung eines Gebäudes mit einem Zeltdach können im Südwesten die Abstandsflächen nicht eingehalten werden. Daher wurde zusammen mit dem Bauantrag ein Antrag auf Abweichung von der Abstandsflächensatzung gestellt. Im Bereich „H3“ kann die erforderliche Abstandsfläche nach den Vorgaben der gemeindlichen Abstandsflächensatzung um 14 cm nicht vollständig eingebracht werden, im Bereich „H4“ beträgt die Überschreitung 41 cm. Nach den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung 2019 hätten die Abstandsflächen vollständig auf dem eigenen Grundstück eingehalten werden können (siehe Abstandsflächenplan). Hier wird auf die Ausführungen des Planers im beigefügten Antrag auf Abweichung verwiesen. Eine Abstandsflächenübernahme durch die westliche Nachbarin scheidet aus, da diese das Grundstück zukünftig selbst bebauen möchte und somit die Fläche entsprechend selbst für ihre Abstandsflächen benötigt. Durch eine geänderte Planung würde den Bauherrn nicht nur Wohnfläche verloren gehen, sondern auch erhebliche finanzielle Nachteile entstehen. Hier wird auf die Erläuterung im Schreiben der Bauherrn verwiesen.
Aus Sicht der Verwaltung sind die Gründe der Bauherren nachvollziehbar. Die Bauherren hatten beim Kauf des Grundstückes am 30.09.2021 darauf vertraut, die Doppelhaushälfte entsprechend der Planung des rechtsverbindlichen Vorbescheides verwirklichen zu können. Laut Aussage des Landratsamtes hat der Antrag auf Vorbescheid hinsichtlich der Abstandsflächen keine rechtliche Bindungswirkung, da im Vorbescheid nur nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit, nicht jedoch nach den Abstandsflächen gefragt wurde. Die Prüfung der Abstandsflächen und die Erteilung einer eventuellen Befreiung obliegt nach wie vor dem Landratsamt (Bauordnungsrecht), die Gemeinde muss sich jedoch dazu äußern, ob Einverständnis mit einer Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung besteht.
Informativ wird noch auf immissionsschutzrechtliche Belange (im Vorbescheid wurden Auflagen bezüglich des Lärmschutzes aufgrund der Nähe zum Gewerbegebiet Holzgartenweg getroffen) und auf wasserrechtliche Belange (das Grundstück liegt teilweise im neu festgesetzten HQ-100-Überschwemmungsbereich der Paar) verwiesen. Diese Belange werden im weiteren Verfahren ausschließlich durch das Landratsamt bzw. die entsprechenden Fachbehörden geprüft.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
