- Beschreibung des Vorhabens
Die Antragsteller möchten das bestehende Einfamilienhaus (1+D) auf dem Grundstück Luitpoldstraße 42 abreißen und durch einen Neubau ersetzen. Das zweigeschossige Einfamilienhaus ist mit Satteldach (DN 30°) mit einer Firsthöhe von 7,458 Meter und einer Wandhöhe von 5,004 Metern geplant. Die Grundmaße des Gebäudes betragen 10,37 Meter x 8,50 Meter.
Aufgrund des sehr kleinen Grundstückes von 210 m2 können die Abstandsflächen nach der gemeindlichen Abstandsflächensatzung nicht eingebracht werden. Daher wurde mit dem Bauantrag ein Antrag auf Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung eingereicht.
- Fiktionsfrist
Eingang: 26.03.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 26.05.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 10.05.2021
- Nachbarbeteiligung
Im Süden grenzt das Grundstück an eine private Zufahrtsfläche für die hinterliegenden Häuser. Im Westen und Norden sind zwei weitere baurechtliche Nachbargrundstücke vorhanden, im Osten liegt das Grundstück nur an der öffentlichen Verkehrsfläche an. Es liegt nur die Unterschrift der Eigentümerin des westlich angrenzenden Grundstückes vor, die anderen Unterschriften sind nicht erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Das Vorhaben fügt sich problemlos in die nähere Umgebung ein, die Erschließung ist gesichert. Die beiden nach der Stellplatzsatzung notwendigen Stellplätze werden in Form eines offenen Stellplatzes im Südosten und eines weiteren Stellplatzes in einem Carport nördlich des Einfamilienhauses nachgewiesen. Der Stellplatznachweis ist erbracht.
Wie erwähnt, können die Abstandsflächen der gemeindlichen Satzung nicht eingehalten werden. Die Bauherrn sind schon seit geraumer Zeit in Planung des Vorhabens und stehen schon seit längerem diesbezüglich in Kontakt mit der zuständigen Sachbearbeiterin des Landratsamtes. Diese hatte den Bauherrn empfohlen, mit der Baueingabe zu warten, bis die neuen Abstandsflächenregelungen der BayBO in Kraft getreten sind. Nach der neuen BayBO-Regelung hätte der Neubau an drei Seiten mit 0,4H die Abstandsflächen eingehalten, nur nach Westen hin hätte der Mindestabstand von 3,0 Metern nicht eingehalten werden können. Das Gebäude ist nach Westen mit einem Grenzabstand von 2,50 Meter geplant. Dies stellt im Vergleich zum Bestand, der sich derzeit mit einem Abstand von ca. 0,8-0,9 Meter an der westlichen Grenze befindet, aber eine deutliche Verbesserung dar. Das Landratsamt hatte ursprünglich eine Abweichung von den gesetzlichen Abstandsflächen in Aussicht gestellt, da die betroffene Nachbarin sich schriftlich mit dem Vorhaben einverstanden erklärt hatte.
Durch das Inkrafttreten der gemeindlichen Abstandsflächensatzung können nun neben der westlichen Abstandsfläche auch die Abstandsflächen im Norden und Süden nicht mehr vollständig auf dem eigenen Grundstück eingebracht werden. Im Süden überschreitet die Abstandsfläche um ca. 2,00 Meter die Grundstücksgrenze. Im Eingabeplan ist hier zwar eine Straßenmitte dargestellt, die Abstandsflächen können hier allerdings nicht bis zur Straßenmitte eingebracht werden, da es sich um eine private Zuwegung und nicht um eine öffentliche Verkehrsfläche handelt. Im Norden überschreitet die Abstandsfläche die Grundstücksgrenze um ca. 0,70 Meter (Anwendung H2). Die Überschreitung im Westen wurde vom Planer überhaupt nicht zeichnerisch dargestellt oder schriftlich angegeben (dieser wurde aufgefordert, die entsprechenden Angaben noch nachzureichen). Nach Einschätzung der Verwaltung dürfte hier grundsätzlich eine Überschreitung von ca. 1,90 Meter bestehen, da hier das H2-Prinzip angewendet wird, beträgt die Überschreitung 0,5 Meter.
Für eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung spricht hier sicherlich, dass das Vorhaben bereits seit längerer Zeit mit dem Landratsamt vorbesprochen war und das es die Grundstücksgröße es hier nahezu unmöglich macht, ein Einfamilienhaus aufzuplanen, dass die Abstandsflächen vollständig einhält. Dazu kommt, dass in der unmittelbaren Umgebung des Baugrundstückes viele sehr kleine Grundstücke vorhanden sind, die bereits alle mit dem Altbestand augenscheinlich sogar die Mindestabstandsfläche von 3 Metern teilweise nicht einhalten. Zudem handelt es sich hier um einen Ersatzbau für das bestehende Einfamilienhaus.
Es wird allerdings auch der Vollständigkeit halber erwähnt, dass bei den beiden in der Sitzung des Bau-und Planungsausschusses am 15.03.2021 bislang erteilten Befreiungen – Errichtung eines Reihenmittel- und eines Reiheneckhauses mit Garagen und Stellplätzen, Adalbert-Stifter-Ring 17 (Vorl.-Nr. 2021/4129) und Neubau eines Einfamilienhauses als Doppelhaushälfte, Schloßmühlstraße 7 b (Vorl.-Nr. 2018/2518-01) ein etwas anderer Sachverhalt vorliegt. Zwar waren diese Vorhaben ebenfalls bereits vor Erlass der gemeindlichen Abstandsflächensatzung in Planung, allerdings hätten die beiden Vorhaben Ad.-Stifter-Ring 17 und Schloßmühlstraße 7 b die Abstandsflächen nach den alten gesetzlichen Vorgaben der BayBO 2019 eingehalten, nur eben nicht nach der neuen gemeindlichen Abstandsflächensatzung.
Dieses Bauvorhaben hätte jedoch bereits die Abstandsflächen der BayBO 2019 auf allen Seiten, bzw. unter Anwendung des sogenannten Schmalseitenprivilegs (H2) zumindest auf 2 Seiten nicht einhalten können. Daher wurde hier auch vom Landratsamt empfohlen, auf die neue 0,4H-Regelung der BayBO 2021 zu warten, da somit nur noch auf der Westseite anstatt auf mindestens einer weiteren Seite eine Abstandsflächenabweichung oder Abstandsflächenübernahme notwendig gewesen wäre.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
