I. Beschreibung des Vorhabens

Das bestehende Einfamilienhaus soll umgebaut werden in ein Zweifamilienwohnhaus.

Im Obergeschoss des Gebäudes ist eine zweite Wohnung mit Zugang über eine Außentreppe auf der Ostseite geplant. Auf der Südseite ist ein Balkon mit einer Breite von 5,50 m und einer Auskragung von 2,90 m geplant. Die Wohnungen weisen eine Wohnfläche im EG mit 66,04 m² und im OG 66,92 m² auf.

II. Fiktionsfrist

III. Nachbarbeteiligung

Der südlich angrenzende Nachbar der Flur-Nr. 6009, Lavendelweg 13 hat dem Bauvorhaben zugestimmt. Der Markt Mering liegt als Eigentümer der Flur-Nr. 6611 als westlicher Nachbar an.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 25 „Unterfeld II.BA“. Im Bebauungsplan ist für die Grundstücke Lavendelweg 11, 13 und 15 eine Kettenhausbebauung festgesetzt. Tatsächlich sind diese Grundstücke jedoch mit freistehenden Einzelhäusern, bzw. mit Grenzgaragen bebaut. Die Festsetzung „Kettenhaus“ gewährt das Zusammenbauen von Wohngebäuden an den Grundstücksgrenzen.

Im vorliegenden Antrag ist der südliche Balkon mit einem Grenzabstand von 13 cm dargestellt. Das südlich angrenzende Grundstück, Lavendelweg 13 ist an dieser Grenze mit einer Satteldachgarage bebaut. Der künftige Balkon würde also mit einem Abstand von 13 cm an die Giebelwand des Garagengebäudes anstehen. Die Genehmigungsbehörde ist hier angehalten die Abstandsflächen zu prüfen.

Nach den Vorgaben der BayBO ist es möglich einen Balkon ohne eigene Abstandsflächen zu errichten, wenn dieser nach Art. 6 Abs. 6 Ziffer 2 Buchstabe c mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleibt. Wenn die Errichtung des Balkones im Rahmen der festgesetzten Kettenhausbebauung zulässig ist, wäre das Bauvorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu beantragen.

Die Nutzungsänderung löst gesamt einen Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen je Wohneinheit aus. Das Baugrundstück liegt mit der 21 m langen östlichen Grundstücksgrenze an der Straße Lavendelweg an. Die Stellplätze sind im Eingabeplan durch 1 Garagenstellplatz und 3 offene Stellplätze nachgewiesen. Durch die Situierung der Stellplätze und Berücksichtigung der Schleppkurve zu dem längs an der Straße angeordneten Stellplatz, verbleibt lediglich ein Bereich von 5 m, der öffentlich auf der Straßenfläche beparkt werden kann.

Seitens des Marktes Mering wird jedoch angezweifelt, dass der Bauherr einen Anspruch auf Grundstückszufahrten über die Gesamtlänge seines Grundstückes hat. Das nicht explizit gesetzlich geregelte Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs lässt sich aus dem einfachen Recht ableiten. Im Bayerischen Straßen- und Wegerecht vermittelt der Anliegergebrauch dem Anlieger über die Grundsatzregelungen der Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 BayStrWG hinaus eine besondere Stellung und somit – durch zahlreiche Gerichtsentscheidungen bestätigt – einen Anspruch auf angemessenen Zugang zu einer Straße. Dieser Anspruch kann sich auch auf eine Zufahrt erweitern, wenn dies ortsüblich ist. Die Voraussetzungen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anliegergebrauch angenommen werden kann und in welcher Form dieser zu gewähren ist (nur Zugang, Zufahrt oder mehrere Zufahrten), regelt das Bay. Straßen- und Wegegesetz nicht. Durch Rechtsprechung und Literatur ist der Umfang eines angemessenen Anliegergebrauchs jedoch weitgehend geklärt.

Dies bedeutet, dass der Schutzanspruch aus dem Anliegergebrauch nur so weit reicht, dass eine angemessene Nutzung des Grundeigentums im ortsüblichen Rahmen sichergestellt werden kann. Hieraus folgt jedoch kein Anspruch auf eine optimale Zufahrt. Vor allem ermächtigt der Anliegergebrauch nicht zu Eingriffen in den Gemeingebrauch, die diesen dauernd oder erheblich beeinträchtigen (hierzu gehört z. B. auch der Wegfall einer größeren Anzahl öffentlicher Stellplätze).

Aus diesem „Angemessenheitsgrundsatz“ heraus folgt mithin, dass ein Grundstückseigentümer nicht berechtigt ist, seine Zufahrten oder Stellplätze etwa über große Teile seiner Grundstücksbreite zur Straße hin zu erstrecken. Hätte der Grundstückseigentümer es selbst in der Hand, die gesamte Breite seines Grundstückes als Zufahrt (hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Stellplatzzufahrten oder etwa um Grundstückseinfahrten handelt) zu gestalten, würden die Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum in diesem Bereich nahezu komplett entfallen (§ 12 Abs. 3 StVO), ohne dass der Straßenbaulastträger dies regeln könnte. Dies würde im Einzelfall zu Parkproblemen anderer Anlieger in einem solchen Bereich kommen.

Damit kann die vorliegende Stellplatzanordnung ihre Rechtsgrundlage eben nicht mehr aus dem Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs ableiten, da dadurch der öffentliche Gemeingebrauch in unangemessener Weise eingeschränkt werden würde. Für die Anordnung der Stellplätze in beantragter Weise mit mehr als zwei Grundstückszufahrten wäre vielmehr eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich, über die der Markt Mering unabhängig vom baurechtlichen Verfahren gesondert auf Antrag hin zu entscheiden hätte. Ein solcher Antrag hätte jedoch nach Ansicht der Verwaltung im Hinblick auf vergleichbare Fälle und unter Berücksichtigung des nicht akzeptablen Wegfalls öffentlicher Stellplätze keine Aussicht auf Erfolg.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag nicht, da die Stellplätze zum Teil nicht über das eigene Grundstück erschlossen werden und ein aus Anliegergebrauch resultierender Anspruch von maximal 1 Grundstückzufahrt überschritten wird. Die baurechtlich korrekt nachgewiesenen Stellplätze können somit aus straßenverkehrsrechtlicher Sicht nicht umgesetzt werden, so dass der Stellplatznachweis nicht wie dargestellt erfüllt werden kann.

Der Markt Mering ist Eigentümer der Flur-Nr. 6611 und stimmt als Nachbar dem Bauvorhaben nicht zu.

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird bezüglich der Errichtung des Balkones verwiesen.

• Lageplan
• Eingabeplan