- Beschreibung des Vorhabens
Das bislang unbebaute Grundstück in der Nähe der Hartwaldstraße soll mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden. Dieses Vorhaben wurde im Jahr 2018 bereits zweimal im Bau- und Umweltausschuss behandelt. Das Einvernehmen zur ersten Planung wurde am 15.01.2018 einstimmig nicht erteilt, da sich diese nicht nach § 34 BauGB eingefügt hätte. Zur reduzierten Planung hat der Bau- und Umweltausschuss am 05.11.2018 das gemeindliche Einvernehmen mit 10:2 Stimmen erteilt. Auf die entsprechenden Beschlussbuchauszüge (2017/1932 und 2017/1932-02) wird verwiesen. Der Antrag auf Vorbescheid wurde am daraufhin das Landratsamt Aichach-Friedberg weitergeleitet. Der Antrag wurde dann jedoch vom Bauherr zurückgenommen, das Landratsamt hat am 15.10.2019 einen Ablehnungsbescheid erlassen. Laut Aussage des Bauherrn war die damalige Planung nur aus immissionschutzrechtlichen Aspekten nicht genehmigungsfähig.
Mit diesem erneuten Antrag auf Vorbescheid soll nur die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB abgefragt werden. Laut Aussage des Bauherrn ist dieser bezüglich der neuen Planung bereits in Abstimmung mit der Fachabteilung Immissionsschutz im Landratsamt, die neue Planung sei nach immissionsschutzrechtlichen Gesichtspunkten genehmigungsfähig.
- Fiktionsfrist
Eingang: 22.10.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 22.12.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 06.12.2021
- Nachbarbeteiligung
Das Grundstück grenzt an zwei andere Grundstücke. Es wurden für den Antrag auf Vorbescheid keine Nachbarunterschriften eingeholt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und beurteilt sich nach § 34 BauGB (Innenbereich). Das Gebäude ist mit Grundmaßen von 42,08 Meter x 14,06 Meter geplant. Das Gebäude soll mit Flachdach und 3 Vollgeschossen mit einer Gebäudehöhe von 9,65 Meter errichtet werden.
In der letzten Planung vom Oktober/November 2018 war das Mehrfamilienhaus noch mit 4 Geschossen (3+D) und einer Gebäudehöhe von 12,85 Meter geplant. Die Reduzierung der Gesamthöhe um 3,2 Meter ist aus Sicht der Verwaltung positiv zu sehen.
Zum Vergleich beträgt die Firsthöhe des schräg gegenüberliegenden Wohnhauses Hartwaldstraße 1 11,38 Meter und ist daher deutlich höher als das geplante Objekt. In der Grundfläche war das Gebäude nach der alten Planung aber mit 30,00 x 11,85 Meter auch kleiner dargestellt. Aufgrund der Höhenreduzierung fügt sich das Gebäude aber dennoch nach § 34 BauGB ein. Der Planer errechnet für das Vorhaben eine GRZ I (Hauptgebäude) von 0,39, eine GRZ I+II (Hauptgebäude + Nebenanlagen) von 0,65 und eine GFZ von 1,08. Diese Kennzahlen dienen nur zur Orientierung und stellen im unbeplanten Innenbereich kein Kriterium des Einfügens dar. Positiv zu erwähnen ist, dass nach GRZ I, sowie die Gebäudelänge nach einer Vorbesprechung mit der Verwaltung reduziert wurden.
Hinsichtlich der Erschließungssituation wurden die Fachstellen Marktbauamt, Wasserwerk und Straßenverkehrsbehörde beteiligt. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage lag nur die Stellungnahme des Marktbauamtes vor (anbei). Auf die weiteren Stellungnahmen kann in der Sitzung eingegangen werden.
Stellplätze müssen generell erst in einem späteren Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden. In diesem Fall wurde allerdings bereits ein Stellplatzberechnung mit den voraussichtlichen Wohnungsgrößen vorgelegt und entsprechend Stellplätze im Eingabeplan dargestellt. Nach jetzigen Stand errechnet sich für die 15 geplanten Wohneinheiten ein Anwohnerstellplatzbedarf von 27 Stellplätzen. Zudem sind 10 % Besucherstellplätze gemäß Stellplatzsatzung nachzuweisen (=2,7 = gerundet 3 Besucherstellplätze). Somit errechnet sich ein Gesamtbedarf von 30 Stellplätzen. In der Tiefgarage sollen 20 Stellplätze nachgewiesen werden. 10 weitere Stellplätze sollen östlich des Gebäudes oberirdisch erstellt werden. Der Bauherr wird dabei im Falle einer Genehmigung durch das Landratsamt eine Teilfläche aus dem östlich angrenzenden Grundstück (ca. 156,8 m2 - siehe Lageplan) erwerben, worauf 2 der oberirdischen Stellplätze und die Zufahrt zu den Stellplätzen liegen soll. Der Bauherr ist bereits 50 %-iger Teileigentümer des jetzigen Grundstücks. Werden die Stellplätze tatsächlich so umgesetzt, müsste die Zufahrt hierzu über das Fremdgrundstück entsprechend gesichert werden. Gemäß den Vorgaben der Satzung müssen 9,45 = gerundet 10 Stellplätze oberirdisch nachgewiesen werden. Somit wäre nach der vorliegenden Planung Stellplatznachweis vollumfänglich erbracht.
Positiv zu erwähnen ist, dass nach der Vorbesprechung mit der Verwaltung für den Antrag auf Vorbescheid ebenfalls eine komplette Umsituierung der Stellplätze stattgefunden hat. In der Vorbesprechung waren die oberirdischen Stellplätze noch komplett an der Hartwaldstraße angeordnet gewesen, so dass nach dieser Planung nahezu die komplette Grundstückslänge für Zufahrten benötigt worden wäre. Da die oberirdischen Stellplätze wie erwähnt über das östlich angrenzende Grundstück angefahren werden (hier besteht bereits eine Zufahrt), soll auf dem Baugrundstück selbst nur eine neue Zufahrt für die Tiefgarage entstehen. Die Zufahrtssituation kann somit als angemessen und durchaus ortsüblich nach den Kriterien des Anliegergebrauches gesehen werden.
Abstandsflächen wurden nicht dargestellt, diese sind in einem späteren Baugenehmigungsverfahren gemäß den Vorgaben der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering und der BayBO nachzuweisen.
Aufgrund der extremen Nähe zur Bahnanlage wird auf immissionsschutzrechtliche Belange verwiesen. Ob das Vorhaben mit diesem geringen Abstand zur Bahn überhaupt bzw. mit welchen Auflagen genehmigungsfähig ist, wird ausschließlich durch die Fachabteilung im Landratsamt geprüft. Bei der Beurteilung nach § 34 BauGB spielt diese Thematik für die Gemeinde keine Rolle.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
