1. Beschreibung des Vorhabens

Das Grundstück Am Alten Sportplatz 37 soll veräußert werden. Bezüglich des Verkaufes soll zur Wertermittlung geklärt werden, ob die bestehende Bebauung erhöht werden kann bzw. ob das Grundstück nachverdichtet werden kann. Daher wurde von der Immobilienfirma am 18.01.2022 ein formeller Antrag auf Vorbescheid eingereicht.

Der Planfertiger erläutert, dass das Grundstück aktuell mit einer GRZ I (Hauptgebäude) von 0,09 sehr geringfügig bebaut ist. Er verweist darauf, dass im Plangebiet andere Grundstück im Schnitt eine deutliche höhere Bebauung aufweisen.

Eine konkrete, künftige Planung gibt es nicht. Der Planfertiger möchte folgende Punkte über den Antrag auf Vorbescheid klären:

1. Erhöhung der Bebauungszahl bzw. der bebaubaren Fläche (Erhöhung der GFZ und GRZ)
2. Mögliche Errichtung eines Doppelhauses/Dreispänners (je DHH ca. 135-150 m2 WFL)
3. Mögliche Teilung des Grundstückes

2. Fiktionsfrist

Eingang:      18.01.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  18.03.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 07.03.2022

3. Nachbarbeteiligung

Im Süden und Osten grenzt das Grundstück an Fuß- und Radwege des Marktes Mering, im Westen an die Straße Am Alten Sportplatz. Somit ist nur ein Nachbargrundstück im Norden vorhanden. Die Nachbarin wurde nicht beteiligt, die Nachbarunterschriften wurden somit nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstückes befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“, nach dessen Vorgaben ein mögliches Vorgaben beurteilen würde. Zu den eingereichten Fragen wird nun Stellung genommen:

1. Erhöhung der Bebauungszahl bzw. der bebaubaren Fläche (Erhöhung der GFZ und GRZ):

Diese Frage zielt auf das Maß der baulichen Nutzung ab. Wie erwähnte dürfte die GRZ für das Bestandsgebäude bei ca. 0,09 liegen. Das Grundstück befindet sich im teilräumlichen Geltungsbereich „WA 3“.Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt hier gemäß § 3 Abs. 1 eine Bebauung 1+D eine zulässige Grundflächenzahl (GRZ I) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,5 fest. Unter Beachtung dieser Rahmenbedingungen und den unter Einhaltung der weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes könnte hier könnte hier z.B. ein Anbau im Genehmigungsfreistellungsverfahren erstellt werden, es sind jedoch auch die Baugrenzen/überbaubaren Grundstücksflächen auf dem Grundstück zu beachten.

Eine Befreiung von diesen Vorgaben (GRZ, GFZ, Geschossigkeit, Baugrenzen), wie es der Antragsteller nach seiner Aussage anstrebt, kann pauschal nicht in Aussicht gestellt werden, da ohne exakte Planung unklar ist, in welchem Umfang die Festsetzungen des Bebauungsplanes überschritten werden sollen. Erst mit Vorlage einer konkreten Planung kann geprüft werden, ob die Grundzüge der Planung berührt sind. Werden Grundzüge der Planung berührt, ist eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB rechtlich nicht möglich.

Es wird darauf verwiesen, dass das Landratsamt im Rahmen des Bauvorhabens „Neubau eines Doppelhauses“, Am Alten Sportplatz 19 + 19a mit Bescheid vom 02.06.2020, von den betroffenen Punkten „Baugrenze“ und „Überschreitung der Geschossflächenzahl“ befreit wurde. Dieses Grundstück befindet sich ebenfalls im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ im Teilbereich „WA 3“. Der Bau- und Umweltausschuss hatte im Vorfeld am 20.01.2020 einstimmig das Einvernehmen zum Bauantrag und den notwendigen Befreiungen erteilt.

2. Mögliche Errichtung eines Doppelhauses/Dreispänners (je DHH ca. 135-150 m2 WFL):

Der Antragsteller frägt zudem an, ob auf dem Grundstück ein Doppelhaus oder ein Dreispänner errichtet werden könnte. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt im Teilbereich „WA 3“ die Errichtung von Einzelhäusern fest. Ein Doppelhaus oder Dreispänner mit Realteilung des Grundstückes ist demnach nicht zulässig. Was jedoch gemäß Bebauungsplan zulässig ist, ist eine Unterbringung von mehreren Wohneinheiten in ein Einzelhaus, z.B. in Form einer Einliegerwohnung, da der Bebauungsplan keine maximale Zahl von Wohneinheiten festlegt.

Es wird darauf verwiesen, dass auf dem Grundstück Am Alten Sportplatz 19+19a ebenfalls ein Einzelhaus festgesetzt ist. Im Rahmen des Antrages auf Vorbescheides des unter Nr. 1 genannten Vorhabens hat das Landratsamt per Bescheid vom 31.10.2021 eine Befreiung für die Errichtung eines Doppelhauses erteilt. Das gemeindliche Einvernehmen und die hierfür notwendige Befreiung wurde im Vorfeld am 09.09.2019 durch den Bau- und Umweltausschuss erteilt, nachdem dies bei der ersten Behandlung am 24.06.2019 noch abgelehnt wurde. Eine Errichtung eines Doppelhauses wäre daher hier aus Gründen der Gleichbehandlung unter Beachtung des Maßes der baulichen Nutzung vertretbar. Für einen Dreispänner ist kein Bezugsfall im Plangebiet bekannt, eine derartige Nachverdichtung scheint auch städtebaulich sehr massiv, zudem wäre dies aufgrund der Baugrenzen hier wohl nicht zu verwirklichen. Allerdings ist auch dieser Punkt mangels Plandarstellung nicht abschließend zu beurteilen.

3. Mögliche Teilung des Grundstückes:

Eine Grundstücksteilung ist vom Eigentümer beim Vermessungsamt zu beantragen, eine Zustimmung von der Gemeinde ist hier nicht erforderlich. Bei einer eventuellen Bebauung ist darauf zu achten, dass die Erschließung für alle künftigen Grundstücke gesichert ist bzw. gesichert bleibt.

Hinweise:

Abstandsflächen und Stellplätze wäre erst zu einem späteren Zeitpunkt nach den Vorgaben der jeweiligen Satzung nachzuweisen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Antrag auf Vorbescheid derzeit nicht, da aktuell ohne genauere Planunterlagen derzeit nicht ausgeschlossen werden kann, ob durch das Vorhaben Grundzüge der Planung verletzt werden.

Eine Pauschalbefreiung vom Maß der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ-Überschreitung, Errichtung Doppelhaus/Dreispänner) kann derzeit nicht in Aussicht gestellt werden. Eine Nachverdichtung im Rahmen der Vorgaben des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ ist aber möglich. Eine Grundstücksteilung ist möglich, bei einer Teilung ist aber darauf zu achten, dass alle künftigen Grundstücke erschlossen sind/bleiben. 

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