1. Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Zugspitzstraße 7+9 wurde bereits mehrfach im Bau- und Umweltausschuss bzw. im Bau- und Planungsausschuss, zuletzt am 06.12.2021 behandelt. Am 06.12.2021 wurde das gemeindliche Einvernehmen aufgrund der Vielzahl der Zufahrten und den nicht eingehaltenen Abstandsflächen der Tiefgaragenzufahrt das gemeindliche Einvernehmen mit 13:0-Stimmen nicht erteilt. Auf den entsprechenden Beschlussbuchauszug Nr. 2017/1516-05 wird verwiesen.

Zwischenzeitlich hatte das Landratsamt den Markt Mering schriftlich aufgefordert, eine Begründung zur Nichterteilung des gemeindlichen Einvernehmens abzugeben. Eine Begründung ist am 17.02.2022 durch die Verwaltung ergangen. Danach wurden nun vom Bauherrn am 21.02.2022 geänderte Pläne direkt im Landratsamt eingereicht. Einzige Änderung ist die Kürzung der Überdachung der TG-Abfahrtsrampe. Eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung ist daher nun nicht mehr notwendig. Mit Schreiben vom 25.02.2022 wurde der Markt Mering durch das Landratsamt nun aufgefordert, zur geänderten Planung gemäß Art. 64 BayBO Stellung zu nehmen.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      14.03.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  14.05.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 09.05.2022

3. Nachbarbeteiligung

Nachbarunterschriften der Eigentümer der sechs Nachbargrundstücke liegen nicht vor.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten, rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“. Die Vorgaben des Bebauungsplanes sind eingehalten. Auf die beigefügten, letzten beiden Beschlussbuchauszüge in der Anlage wird insbesondere hinsichtlich den Ausführungen zum Anliegergebrauch/Zufahrtssituation verwiesen. Die Zufahrtssituation ist in Bezug auf die bisherige Planung unverändert.

Der Baukörper selbst wurde ebenfalls nicht verändert. Wie erwähnt wurde nur die Überdachung der Tiefgaragenabfahrtsrampe verkürzt. Die Tiefgaragenausfahrt ist nun nicht mehr länger als 9,00 Meter und deutlich niedriger als 3,00 Meter und dadurch nicht mehr nach den Vorgaben der bayerischen Bauordnung abstandsflächenpflichtig. In der bisherigen Planung war das Bauteil länger wie 9,00 Meter und daher abstandsflächenrelevant, die Abstandsflächen nach der alten Planung waren um 0,60 Meter nach Norden hin überschritten. Eine Abweichung von der gemeindlichen Abstandsflächensatzung muss daher nicht mehr erteilt werden.

Eine mögliche Bebauungsplanänderung, um in diesem Teilbereich das Maß der baulichen Nutzung zu reduzieren, wird von Seiten des Landratsamtes sehr kritisch gesehen. Das Landratsamt verweist hier auf § 42 BauGB und die Möglichkeit, dass sich die Gemeinde durch eine mögliche Bebauungsplanänderung schadenersatzpflichtig machen könnte, v.a. da der Bebauungsplan erst seit ca. 3 Jahren rechtsverbindlich ist. Ein direkter Eingriff in das Maß der baulichen Nutzung scheidet also aus.

Nach Auskunft eines Rechtsanwaltes könnte aber eine Änderung des Bebauungsplanes hinsichtlich der Zufahrten ggf. einen Eingriff in das bestehende Baurecht darstellen, was wiederum ebenfalls zu einer Schadenersatzpflicht führen könnte. Allerdings kann man nicht eindeutig sagen, was im Zweifelfalle ein Gericht entscheiden würde:

§ 42 Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung

(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.

(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.

Im Eingabeplan ist nicht eindeutig ersichtlich, ob das Vorhaben die Anforderungen der neuen Spielplatzsatzung des Marktes Mering erfüllt. Die Bruttofläche des Kinderspielplatzes muss je 25 m2 Wohnfläche 1,5 m2 betragen, bei tatsächlicher Herstellung jedoch mindestens 60 m2 (§ 4). Aufgrund der 14 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt 1.361,08 m2. Danach errechnet sich eine Spielplatzfläche von mindestens 81,66 m2. Die weiteren Vorgaben der Spielplatzsatzung müssen ebenfalls eingehalten werden. Eine Spielplatzablöse kann nicht in Aussicht gestellt werden.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag nicht, da die Stellplätze nicht über das eigene Grundstück  erschlossen werden und ein aus Anliegergebrauch resultierender Anspruch von maximal 2 Grundstückzufahrten überschritten wird. Die baurechtlich korrekt nachgewiesenen Stellplätze können somit aus straßenverkehrsrechtlicher Sicht nicht umgesetzt werden, so dass der Stellplatznachweis nicht wie dargestellt erfüllt werden kann.

Der Bau- und Planungsausschuss weist das Landratsamt darauf hin, dass aus den Eingabeplänen nicht eindeutig ersichtlich ist, ob ein Spielplatz errichtet wird bzw. ob der Spielplatz die Anforderung der Spielplatzsatzung des Marktes Mering einhält. Eine Spielplatzablöse wird nicht in Aussicht gestellt.

Für den Fall, dass das Landratsamt gedenkt, das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen, empfiehlt der Bau- und Planungsausschuss dem Marktgemeinderat die Aufstellung einer Bebauungsplanänderung für den Bebauungsplan Nr. 62 „Rings um die Zugspitzstraße“ und den Erlass einer Veränderungssperre.

• Gezeichneter Lageplan
• Geänderte Planunterlagen
• Beschlussbuchauszüge 2017/1516-04 + 2017/1516-05