- Beschreibung des Vorhabens
Der Bau- und Planungsausschuss hat am 19.04.2021 den Antrag auf Vorbescheid zum Umbau und zur Aufstockung von zwei Einfamilienhäusern in der Luidlstraße 11 behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde einstimmig erteilt. Nach Sicht der Verwaltung wurden die Abstandsflächen nicht korrekt berechnet, daher wurde auf diese Problematik im Beschlusstext bzw. in der gemeindlichen Stellungnahme verwiesen. Der entsprechende Beschlussbuchauszug 2021/4208 ist als Anlage beigefügt.
Laut Mitteilung des aktuellen Planers war die alte Planung aufgrund falscher Berechnungsgrundlagen und der überschrittenen Abstandsflächen aus Sicht des Landratsamtes nicht genehmigungsfähig. Die neue Planung sei bereits vorab mit dem Landratsamt besprochen worden. Die nun vorgelegten Unterlagen sind als „Umbau und Sanierung eines Einfamilienhauses“ betitelt. Diese Betitelung ist laut Auffassung der Verwaltung allerdings nicht korrekt, da es sich bei dem Gebäude auch aktuell bereits um ein Zweifamilienhaus bzw. zwei aneinander gebaute Einfamilienhäuser mit einem gemeinsamen Eingang handelt. Der Planer wurde seitens der Verwaltung aufgefordert, eine passende Betitelung für den Bauantrag zu wählen. Der ältere Gebäudeteil befindet sich im Westen des Grundstückes. Im Osten wurde im Jahr 1979 durch das Landratsamt der Anbau eines weiteren Einfamilienhauses genehmigt.
Am „Altbau“ soll auf der Nordseite eine Dachgaube errichtet werden. Auf der Südseite befinden sich derzeit eine größere Dachgaube, diese wird durch einen fast durchgängige Giebel mit 6,90 Meter Länge ersetzt. Die Geschossigkeit 1+D bleibt bestehen. Der „Neubau“ wurde gemäß Genehmigungsunterlagen mit 1+D+Dachspitz mit Satteldach mit einer Firsthöhe von 8,15 Meter etwas höher als der Altbau ausgeführt. Südlich ist an den „Neubau“ noch ein eingeschossiger Flachdachanbau angebaut. Der komplette Neubau soll nun zu einem zweigeschossigen Flachdachgebäude umgebaut werden. Die Gebäudehöhe beträgt nach dem Umbau 6,06 Meter (Höhe Attika). Der Planer errechnet eine Gesamtwohnfläche von 311,09 m2.
- Fiktionsfrist
Eingang: *
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: *
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 09.05.2022
* zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Beschlussvorlage lag der Bauantrag nur in digitaler Form vor, er gilt daher zu diesem Zeitpunkt als noch nicht eingegangen.
- Nachbarbeteiligung
An das Grundstück grenzen drei direkte Nachbargrundstücke, sowie ein sogenannter Punktnachbar an. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage lagen noch keine Nachbarunterschriften vor. Ob Unterschriften mit dem Bauantrag eingereicht werden, kann in der Sitzung berichtet werden. Die Nachbarn sind direkt vom Vorhaben berührt, da das Vorhaben die Abstandsflächen hin zu diesen Grundstücken nicht vollständig eingehalten sind.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Das Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in nähere Umgebung nach § 34 BauGB ein.
Nach dem letzten Genehmigungsbescheides vom 19.04.1979 wurden für die beiden zusammengebauten Einfamilienhäuser (Zweifamilienhaus) keine Auflagen hinsichtlich Stellplätze erlassen, eine Stellplatzsatzung gab es zum damaligen Zeitpunkt noch nicht. Die bestehende, 9 Meter lange Garage ist Altbestand und wird nicht verändert. Da sich die Anzahl der Wohneinheiten nicht ändern, entsteht unter Berücksichtigung des genehmigten Altbestandes kein zusätzlicher Stellplatzbedarf (bei einem Neubau müssten 4 Stellplätze nachgewiesen werden). Neben der bestehenden Garage soll jedoch trotzdem ein neuer, offener Stellplatz errichtet werden. Der Stellplatznachweis für das Vorhaben ist somit erbracht. Die Erschließung des Stellplatzes erfolgt über das Grundstück selbst und nicht über die Luidlstraße, so dass keine zusätzliche Grundstückszufahrten benötigt wird.
Das Vorhaben hält allerdings die Abstandsflächen nach der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering nicht ein. Der Altbau hält bereits im Bestand die Abstandsflächen nach Norden nicht vollständig ein, hier besteht eine geringfügige Überschreitung (keine Änderung). Die neue Dachgaube löst laut Berechnung des Planers keine zusätzliche Abstandsfläche aus. Die zusätzlichen Abstandsflächen durch den neu zu errichtenden Giebel im Süden am „Altbau“ können auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden. Der „Neubau“ kann die nördliche Abstandsfläche gemäß den Vorgaben der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering auf einer Länge von 12,01 Meter und einer Tiefe von 1,725 Meter nicht einhalten. Auch die südliche Abstandsfläche ist auf einer Länge von 9,25 Meter und einer Tiefe von 1,625 Meter deutlich überschritten. Im Osten können die Abstandsflächen ebenfalls nicht vollständig auf dem eigenen Grundstück eingebracht werden. Die Überschreitung ist hier allerdings im Vergleich zur Überschreitung im Norden und Süden mit 0,135 Meter Tiefe auf 12,99 Meter Breite als geringfügig anzusehen. Zudem wurde bereits bei der Baugenehmigung vom 19.04.1979 eine Abweichung von der östlichen Abstandsfläche durch das Landratsamt erteilt.
Der Planer beantragt aufgrund der Abstandsflächenüberschreitungen eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering bzw. eine Abweichung von Art. 63 Abs. 1 BayBO. Die Abweichung ist gemäß Ausführungen des Planers städtebaulich vertretbar. Der Planer hat zudem einen Abstandsflächenplan nach den Vorgaben der BayBO (0,4 H) beigefügt und verweist darauf, dass nach der gesetzlichen Norm die Abstandsflächen eingehalten sind und somit der grundlegende Nachbarschutz gewährleistet ist.
Die deutliche Abstandsflächenüberschreitung im Norden und Süden resultiert letztendlich aus der gewählten Dachform, da hier höhere Wandhöhen als mit dem bisherigen Satteldach erreicht werden. Bei einer Ausführung mit Satteldach könnte die Überschreitung hier zumindest deutlich reduziert werden. Da es sich zudem um ein Wohnquartier mit relativ großen Grundstücken (hier konkret 552 m2) handelt, kann die beantragte Abweichung von der Abstandsflächensatzung durchaus kritisch hinterfragt werden. Für ein Abweichung spricht hingegen, dass es sich nicht um einen Neubau, sondern um einen Bestandsumbau handelt.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2022: € | Einmalig 2022: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
