- Beschreibung des Vorhabens
Der Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Hostels mit Betreiberwohnung und Tiefgarage in der Frühlingstraße 26 im Gewerbegebiet Südlich der Wendelsteinstraße wurde in der vorletzten Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 20.06.2022 behandelt. Das gemeindliche Einvernehmen wurde einstimmig nicht erteilt, da das Vorhaben hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Geschossigkeit) nicht den Vorgaben des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ entsprach, sich eine Hostelnutzung hinsichtlich der Art der Nutzung nicht einfügt und darüber hinaus die Stellplatzsatzung nicht eingehalten wurde. Der entsprechende Beschlussbuchauszug 2022/4997 vom 20.06.2022 ist als Anlage beigefügt. Aufgrund der Nichterteilung des gemeindlichen Einvernehmens wurde der Antrag auf Vorbescheid daraufhin vom Antragsteller zurückgenommen.
Der Antragsteller hat nun nachgebessert und am 24.08.2022 einen erneuten Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Die Grundmaße des Gebäudes sind mit 19,99 x 29,99 Meter unverändert. Statt des ursprünglich zurückversetzten Penthousegeschoss (3. Vollgeschoss) mit Flachdach soll das Gebäude nun mit einem Satteldach mit 30° Dachneigung errichtet werden. Auf der Südseite wird das Dach nicht bis zur Traufe hinuntergezogen, es entstehen somit Dachterrassen. Laut Planer handelt es sich bei dem Dachgeschoss nicht um ein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne. Die Anzahl der Zimmer bleibt mit 28 unverändert. Die Betriebsleiterwohnung ist im Dachgeschoss geplant.
Der Antragsteller hat zur Klärung der baurechtlichen Zulässigkeit einen umfangreichen Fragenkatalog eingereicht, auf den im Bereich rechtlich/fachliche Würdigung näher eingegangen wird.
- Fiktionsfrist
Eingang: 24.08.2022
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 24.10.2022
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 10.10.2022
- Nachbarbeteiligung
Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden für den Antrag auf Vorbescheid nicht eingeholt.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Bauvorhaben befindet sich im Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen. Wie erwähnt hat der Antragsteller einen Fragekatalog eingereicht, zu den Fragen wird nachfolgend Stellung genommen (Auf den Fragekatalog samt ausführlichen Erläuterungen in der Anlage wird verwiesen):
- Ist das Vorhaben gemäß beiliegendem Plan planungsrechtlich hinsichtlich der Lage auf dem Baugrundstück, Größe und Höhe, sowie seiner Geschossigkeit zulässig (Maß der baulichen Nutzung):
Die Lage des Gebäudes ist zulässig, da sich das Gebäude innerhalb der überbaubaren Grundstückflächen befindet und laut Eingabeplan die Abstandsflächen nachgewiesen werden können (müssen abschließend im späteren Baugenehmigungsverfahren nachgewiesen werden).
Die Gebäudehöhe mit Flachdach betrug 11,30 Meter, bedingt durch das Satteldach erhöht sich die Gesamthöhe (First) nun auf 13,77 Meter. Da der Bebauungsplan keine Maximalhöhe regelt, ist das Gebäude so zulässig. Die Kennzahlen betragen laut Berechnungen des Planers 0,52 (GRZ I), 0,80 (GRZ I + II) und 1,04 (GFZ). Damit sind die Vorgaben des Bebauungsplanes diesbezüglich erfüllt.
Das Gebäude mit 2+D-Geschossen (DG laut Planer kein Vollgeschoss) entspricht hinsichtlich der im Bebauungsplan vorgegebenen Geschossigkeit im Teilbereich G.
Das Vorhaben ist somit hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung zulässig.
- Ist die beabsichtigte Nutzung als Hostel zulässig (Art der Nutzung)?
Der Teilbereich G ist gemäß § 2 der Satzung als Gewerbegebiet (GE) i.S.d. BauNVO in der Fassung vom 15.09.1977 festgesetzt. Gemäß § 8 der BauNVO 1977 dienen Gewerbegebiete vorwiegend der Unterbringung von nicht störenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind Gewerbe aller Art, Lagerhäuser, öffentliche Betriebe, Geschäfts-/ Büro-/ Verwaltungsgebäude und Tankstellen. Von Beherbergungsbetrieben ist hier keine Rede. Eine klare Regelung hierfür trifft die BauNVO aber nicht. Gemäß Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 29.04.1992 AZ: BverwG 4 C 43.89, sind Beherbergungsbetriebe, in denen gewohnt wird oder die wohnähnlich genutzt werden, in Gewerbegebieten unzulässig. Sofern eher nur kurzfristige Aufenthalte wie bei einem Hotel üblich sind und umfangreiche Serviceleistungen angeboten werden, kann dies als Gewerbenutzung (Beherbergungsbetrieb) angesehen werden, was wiederum in einem Gewerbegebiet zulässig ist, sofern dies wie hier nicht explizit ausgeschlossen ist.
Es stellt sich also die Frage, ob die beantragte Form eher einer Wohnnutzung oder einer Nutzung als Gewerbebetrieb entspricht bzw. wie das Landratsamt den Sachverhalt beurteilt.
In der Betriebsbeschreibung wurde nun nochmal ergänzt, dass unter Hostel hier speziell ein „Low Budget“-Hotel zu verstehen ist und die gleiche Mietdauer/Aufenthaltszeit, wie üblicherweise bei einem Hotel vorgesehen ist. Dies ist ein Argument für eine zulässige Beherbergungsnutzung. Als Zielgruppen sollen vor allem Pendler/ Geschäftsreisende/ Monteure/
Fachkräfte/ Studenten /Praktikanten angesprochen werden. Gerade aber dieser Personenkreis lässt doch einen längeren Aufenthalt vermuten. Die Zimmer haben kein Bad und keine Küche.
Gegen die Zulässigkeit spricht zudem, dass nur geringe Serviceleistungen wie ein Wäscheservice und Snack-/Getränkeautomaten angeboten werden sollen. Z.B. werden Verpflegung oder Zimmerreinigung wird nicht angeboten. Gemäß dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 29.04.1992 AZ: BverwG 4 C 43.89 sind aber geringe Serviceleistungen wie z.B. Kochnischen o.ä. nicht ausreichend, um ein Vorhaben Pensionsnutzung/Beherberungsnutzung anzusehen.
Laut Gerichtsurteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 29.04.1992 AZ: BverwG 4 C 43.89 ist es unerlässlich, Dienstleistungen wie Zimmerreinigung und zumindest Frühstück anzubieten, damit die Nutzung als Pensionsbetrieb anzusehen ist. Die beantragte Nutzung laut Nutzungsbeschreibung ist somit nach Auffassung der Verwaltung im Gewerbebiet nicht zulässig, selbst wenn hier kein längerfristiges Wohnen stattfinden soll.
- Ist die Betreiberwohnung zulässig (Art der Nutzung)?
Ein explizite Regelung zu Betriebsleiterwohnungen trifft der Bebauungsplan nicht, gemäß § 8 Abs. 3 der BauNVO 1977 können Betriebsleiterwohnungen ausnahmsweise (§ 31 Abs. 1 BauGB) zugelassen werden. Es handelt sich also um eine Ermessensentscheidung der Gemeinde. Entgegen einer Befreiung müsste die Gemeinde bei einer Ausnahme aber genau begründen, warum keine Ausnahme erteilt wird. Generell ist in diesem Fall die Notwendigkeit einer Betriebsleiterwohnung bei der beantragten Art der Nutzung nachvollziehbar, da ggf. kurzfristige Anwesenheit auch zu Nachtzeiten erforderlich sein könnte. Abschließend ist dieser Sachverhalt aber vom Landratsamt im Rahmen der Baugenehmigung zu prüfen.
Laut Erläuterung des Antragstellers ist eine dauerhafte Anwesenheit und damit eine Betreiberwohnung für den Betrieb notwendig. Die Wohnung ist abgeschlossen und wird dauerhaft bewohnt.
- Ist die Erschließung samt Stellplatzanordnung zulässig?
Die Erschließung i.S.d. BauGB ist gegeben. Laut beigefügter Stellplatzberechnung werden die Stellplätze für die Betreiberwohnung anhand Nr. 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung des Marktes Mering (Mehrfamilienhäuser), sowie anhand Nr. 4.2 (Hotel, 1 Stellplatz je 20 m2) berechnet. Es errechnet sich daraus ein Stellplatzbedarf von 28,54 = 29 Stellplätze.
7 Stellplätze werden oberirdisch als offene Stellplätze errichtet, 22 weitere Stellplätze werden als Duplexparker in der geplanten Tiefgarage errichtet. Der Stellplatznachweis ist hinsichtlich der Gesamtzahl erbracht.
Die Anforderung des § 3 Abs. 10 der Stellplatzsatzung, 25 % der Stellplätze oberirdisch nachzuweisen, ist aber nicht erfüllt (mindestens 7,135 = 8 Stellplätze). In der letzten Planung waren noch 8 Stellplätze oberirdisch dargestellt.
Grund für die Nichterteilung des gemeindlichen Einvernehmens am 20.06.2022 war u.a., dass in der letzten Planung alle oberirdischen Stellplätze einzeln von der Frühlingstraße aus angefahren werden sollten, somit hätte die gesamte Grundstücksbreite an der Straße für Zufahrten genutzt werden sollen. Dies wurde hinsichtlich des Anliegergebrauches als nicht ortsüblich erachtet, zudem war die Vorgabe des § 6 Abs. 1 der Stellplatzsatzung, nach jeweils 5 Stellplätzen einen 1,5 Meter breiten Pflanzstreifen anzulegen, nicht erfüllt. Aufgrund der Umsituierung der Stellplätze werden 6 der 7 Stellplätze über eine Zufahrt bedient, es gibt mit dieser Zufahrt, der Zufahrt zu Stellplatz 4 und der Tiefgaragenzufahrt insgesamt 3 Zufahrten. Es wird aber auch angemerkt, dass in einem Gewerbegebiet gewöhnlicher Weise weit mehr bzw. breitere Zufahrten ortsüblich sind, als z.B. in Wohngebieten. Eine Gliederung gemäß § 6 Abs.1 ist nicht mehr notwendig, da maximal 3 Stellplätze nebeneinander angeordnet werden.
Zudem wurden beim ersten Antrag Zweifel an der getrennten Nutzbarkeit der Duplexparker in der Tiefgarage angemeldet. Im neuen Antrag stellt der Antragsteller klar, dass eine getrennte Nutzbarkeit / unabhängiges Parken gewährleistet sein wird. Sofern dies gewährleistet ist, gibt es keinen baurechtlich haltbaren Ablehnungsgrund für Duplexparker.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2022: € | Einmalig 2022: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
