1. Beschreibung des Vorhabens

Die bestehende Doppelhaushälfte (eine Wohneinheit) soll zu einer Doppelhaushälfte mit 2 Wohneinheiten umgebaut werden. Die Betitelung Mehrfamilienhaus im Bauantrag ist daher irreführend. Wohneinheit 1 wird im Erdgeschoss eingebaut und hat eine Wohnfläche von 76,99 m2. Die 2. Wohneinheit befindet sich im Obergeschoss und im Dachgeschoss und weist eine Wohnfläche von 130,68 m2 auf. Im Dachgeschoss soll auf der Nord- und auf der Südseite je eine Schleppgaube mit einer Breite von 3,4 Meter eingebaut werden. Ansonsten wird die Doppelhaushälfte im West um ein Treppenhaus und um einen Zimmeranbau (Schlafen, 15,96 m2) erweitert. Ansonsten werden nur geringfügige, an sich verfahrensfreie Raumaufteilungen geändert, weitere Änderungen sind nicht angezeigt.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      26.09.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  26.11.2022

Nächste Gemeinderatssitzung:   07.11.2022

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt sechs Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Unterschriften wurden nicht eingeholt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1 „Nördlich der Bahnhofstraße“ in der ursprünglichen Fassung aus dem Jahr 1963 bzw. in der Fassung der 5. Änderung aus dem Jahr 2006. Seit der 5. Änderung hat der Bebauungsplan den Status eine qualifizierten Bebauungsplanes. Die Änderung 2.-4 beziehen sich auf einen anderen Teilbereich des Bebauungsplanes.

Im Bebauungsplan sind überbaubare Grundstücksflächen (Baugrenzen/Baulinien) festgesetzt. Diese verlaufen laut Planzeichnung direkt an der Hauskante.

Da das Gebäude durch den Anbau um ca. 3,5 Meter nach Westen überschritten wird, ist auf jeden Fall zur Umsetzung des Vorhabens eine Befreiung von der Baugrenze notwendig.

In welchem Umfang die Baugrenze überschritten ist, kann jedoch nicht seriös beziffert werden, da der Verwaltung kein maßstabsgetreuer Bebauungsplan vorliegt und die Bebauungsplanzeichnung zudem hinsichtlich Grundstückseinteilung und Straßenführung nicht der Realität entspricht. Da es sich um einen untergeordneten Anbau handelt, ist die Befreiung von der Baugrenze städtebaulich vertretbar und berührt nicht die Grundzüge der Planung. Die Befreiung könnte somit gemäß § 31 Abs. 2 BauGB nach pflichtgemäßen Ermessen erteilt werden.

Die zulässige Grundflächenzahl von 0,35 wird laut Planer mit 0,21 eingehalten. Gauben werden im Bebauungsplan nicht geregelt. Alle weiteren Vorgaben des Bebauungsplanes sind, soweit prüfbar, eingehalten. Für die beiden Wohneinheiten werden 4 Stellplätze nachgewiesen, der Stellplatznachweis ist somit erbracht.

Die Abstandsflächen des Anbaus (3,00 Meter) zum westlichen Nachbarn können nicht vollständig (nur 2,50-2,53 Meter) nach den Vorgaben der BayBO auf dem eigenen Grundstück eingebracht werden. 0,47-0,50 Meter der Abstandsflächen befinden sich auf dem Grundstück des Nachbarn. Der Nachbar hat hierzu eine schriftliche Abstandsflächenübernahme unterzeichnet, die Abstandsflächen gelten somit als vollständig eingebracht.

Eine Doppelhaushälfte muss im Gegensatz zu anderen Gebäudetypen keine Abstandsflächen an der Grundstücksgrenze zur anderen Doppelhaushälfte nachweisen, sondern nur zu den anderen drei Seiten. Damit Doppelhaushälften als Doppelhaushälften gesehen werden können und keine Abstandsflächen zueinander nachweisen müssen, müssen beide Doppelhaushälften allerdings ein gleiches oder zumindest ähnliches Erscheinungsbild aufweisen, damit der Doppelhauscharakter gewahrt bleibt. Durch den Anbau (geänderte Kubatur) und durch den Einbau der Gauben weisen die beiden Doppelhaushälften zumindest in bestimmten Punkten ein unterschiedliches Erscheinungsbild auf. Ob insgesamt mit den Maßnahmen der Doppelhauscharakter noch gegeben ist, beurteilt aber ausschließlich das Landratsamt als zuständige Behörde, da es sich hier um eine bauordnungsrechtliche (abstandsflächenrechtliche) Frage handelt. Seitens der Gemeinde sollte aber auf diesen Punkt verwiesen werden

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Gemeinderat Schmiechen erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag und erteilt eine Befreiung von den im Bebauungsplan Nr. 1 „Nördlich der Bahnhofstraße“ festgesetzten, überbaubaren Grundstücksflächen. Auf abstandsflächenrelevante Belange (Doppelhauscharakter) wird verwiesen.

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