- Beschreibung des Vorhabens
Im Mai 2020 hatte die Eigentümerin des Grundstückes Franz-Schubert-Straße 1 einen Antrag auf Vorbescheid eingereicht, um zu klären, ob der Gartenbereich des Grundstückes mit einem Einfamilienhaus bebaut werden kann. Nach Zurückstellung im Bau- und Planungsausschuss am 15.06.2020 hat das Gremium bei der erneuten Behandlung am 14.07.2020 das gemeindliche Einvernehmen mit 8:3-Stimmen erteilt, hinsichtlich der Zufahrtssituation wurden allerdings Bedenken geäußert. Im Antrag auf Vorbescheid waren zwei Zufahrtsvarianten dargestellt (Zufahrt von der Unterberger Straße, sowie Zufahrt von der Albrecht-Dürer-Straße). Als problematisch wurde dabei seitens der Straßenverkehrsbehörde die Variante mit der Zufahrt von der Unterberger Straße gesehen, hier wird auf die Stellungnahme der Straßenverkehrsbehörde vom 29.05.2020 verwiesen. MGR Lutz hatte zudem am 14.07.2020 den Geschäftsordnungsantrag auf erneute Vorlage eines dem Antrag auf Vorbescheid folgenden Bauantrages im Bau- und Planungsausschuss gestellt. Im Übrigen wird auf den beigefügten Beschlussbuchauszug Vorl.-Nr. 2020/3553 verwiesen.
Der Antrag auf Vorbescheid wurde am 23.11.2020 durch das Landratsamt Aichach-Friedberg baurechtlich genehmigt und ist noch bis zum November 2023 rechtsverbindlich gültig (Art. 71 BayBO). Hinsichtlich der Zufahrtssituation/Erschließungssituation führt das Landratsamt im Genehmigungsbescheid aus: „Die Erschließung ist durch die Lage des Baugrundstückes an den öffentlichen Verkehrsflächen Unterberger Straße, Albrecht-Dürer-Straße und Franz-Schubert-Straße gesichert. Bei der Frage zur Zulässigkeit der geplanten Zufahrtssituation handelt es sich um eine zulässige Frage, die im Rahmen einer Bauvoranfrage beantwortet werden kann. Im baurechtlichen Genehmigungsverfahren ist lediglich die gesicherte Erschließung nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Bei der Frage, zu welcher der anliegenden Erschließungsstraßen eine Zufahrt zum Bauvorhaben geschaffen werden darf, handelt es sich somit nicht um ein baurechtliches, sondern um ein straßenverkehrsrechtliches Thema. Dies ist gesondert mit der jeweiligen Straßenverkehrsbehörde (Markt Mering) abzustimmen. Dieser Vorbescheid entfaltet hinsichtlich der Zufahrt damit keine rechtliche Wirkung“. Der Markt Mering kann also bestimmen, von wo zugefahren werden darf, muss aber eine Zufahrt für das Vorhaben gewähren.
Inzwischen wurde aus dem Grundstück Franz-Schubert-Str. 1 eine entsprechende Teilfläche herausgemessen und veräußert. Die neuen Eigentümer hatten ursprünglich am 15.09.2022 einen Bauantrag mit Zufahrt über die Unterberger Straße eingereicht. Aufgrund der Aussage des Landratsamtes hinsichtlich der Zufahrt und der Stellungnahme der Verkehrsbehörde wurde dieser Antrag aber in Absprache mit der Bauverwaltung wieder zurückgenommen.
Am 14.10.2022 wurde ein neuer Bauantrag mit der von der Straßenverkehrsbehörde und des Bau- und Planungsausschusses präferierten Zufahrt von der Albrecht-Dürer-Straße mit reduzierter Kubatur eingegeben. Das Einfamilienhaus weist eine Grundfläche von 9,49 Meter x 7,49 Meter (71,08 m2 Grundfläche) auf, es ist mit 2+D-Geschossen geplant. Die Wandhöhe beträgt 6,15 Meter, die Firsthöhe 9,71 Meter. Es ist ein Satteldach mit einer Dachneigung von 36,88° geplant.
- Fiktionsfrist
Eingang: 14.10.2022
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 14.12.2022
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 15.12.2022
- Nachbarbeteiligung
Es gibt zwei baurechtliche Nachbargrundstücke, die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Der Marktgemeinderat hat kürzlich am 22.09.2022 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 81 „Bei der Samerkapelle“ beschlossen. Für dessen Geltungsbereich wurde auch eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB beschlossen. Das nun geplante Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich dieses zukünftigen Bebauungsplanes, zur Umsetzung ist eine Ausnahme von der Veränderungssperre notwendig. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre kann gemäß § 14 Abs. 2 BauGB dann erteilt werden, wenn überwiegend öffentliche Belange dem Vorhaben nicht entgegen stehen.
Im Moment ist das Vorhaben noch nach § 34 BauGB zu beurteilen, es muss sich also hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Das beantragte Einfamilienhaus mit den oben genannten Maßen bleibt hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung im Rahmen des im Antrag auf Vorbescheides dargestellten Gebäudes (Grundfläche 71,83 m2, 2+D-Geschosse, Wandhöhe 6,30 Meter, Firsthöhe 12,50 Meter, Satteldach 44°). Das Vorhaben fügt sich also unstrittig nach § 34 BauGB ein. Der Planer errechnet für das neu gebildete Grundstück eine GRZ I von 0,34, eine GRZ I+II von 0,52, sowie eine GFZ von 0,81. Es wird angemerkt, dass diese Kennzahlen kein Einfügekriterium nach § 34 BauGB darstellen.
Die Abstandsflächen werden gemäß den Vorgaben der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering auf dem eigenen Grundstück bzw. bis zur Straßenmitte nach den Vorgaben der BayBO nachgewiesen.
Die Zufahrt erfolgt nun wie erwähnt und gewünscht von der Albrecht-Dürer-Straße. Die beiden notwendigen Stellplätze nach der Stellplatzsatzung des Marktes Mering werden in Form einer Einzelgarage mit vorgelagerten Stellplatz im Stauraum nachgewiesen. Der Stellplatznachweis gilt somit als erbracht.
Fazit: Zwar gibt es zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Vorgaben/Festsetzungen für den künftigen Bebauungsplan Nr. 81 „Bei der Samerkapelle“. Allerdings kann vorhandenes oder genehmigtes Baurecht nicht durch einen Bebauungsplan eingeschränkt werden. Bei der Aufstellung des künftigen Bebauungsplanes ist der rechtlich verbindliche Vorbescheid daher zu beachten und mit einzuplanen. Da sich das Vorhaben hinsichtlich der Kubatur im Rahmen des Vorbescheidantrages bewegt und die Zufahrt entsprechend den Wünschen des Marktes Mering von der Albrecht-Dürer-Straße ausgeführt wird, sprechen keine Gründe gegen die Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
