- Beschreibung des Vorhabens
Das Bauvorhaben zur Aufstockung und Umnutzung des ehemaligen Rot-Kreuz-Heimes in der Augsburger Straße 26 mit Anbau eines Einfamilienhauses an der Ostseite wurde bereits zweimal im Bau- und Planungsausschuss behandelt.
Zum ersten Mal wurde das gemeindliche Einvernehmen am 06.12.2021 nicht erteilt, da sich die Planung aus Sicht des Gremiums einstimmig nicht eingefügt hätte. Es wurde keine Abweichung von der Abstandsflächensatzung erteilt, der Stellplatznachweis war hier zudem nicht erbracht (siehe Vorl.-Nr. 2021/4698).
Im Februar 2022 wurde dann eine geänderte Planung vorgelegt. Bei dieser war der geplante Neubauabschnitt nicht mehr mit Satteldach, sondern mit Flachdach ausgebildet. Der Bau- und Planungsausschuss hat am 07.03.2022 das gemeindliche Einvernehmen erneut einstimmig nicht erteilt, da sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB eingefügt hätte. Es wurde keine Abweichung von der Abstandsflächensatzung erteilt (siehe Vorl.-Nr. 2021/4698-01 + Planunterlagen).
Nun wurde im Oktober 2022 im Landratsamt erneut geänderte Planunterlagen eingereicht. Das Landratsamt fordert nun den Markt Mering auf, über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmen zu den geänderten Plänen zu entscheiden.
Das Schreiben des Architekten an das Landratsamt mit den einzelnen Änderungen ist ebenfalls als Anlage beigefügt.
- Fiktionsfrist
Eingang: *
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: *
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 05.12.2022
* Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage lagen die geänderten Unterlagen nur in digitaler Form vor. Eine Fiktionsfrist i.S.d. § 36 Abs. 2 BauGB gibt es hier nicht mehr, da der Markt Mering bereits erstmalig über das gemeindliche Einvernehmen entschieden hat. Das Landratsamt setzt dem Markt Mering allerdings eine Frist bis zum 24.11.2022.
- Nachbarbeteiligung
Es gibt drei baurechtliche Nachbargrundstücke, die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage war noch keine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erlassen. Vom Bau- und Planungsausschuss wurde dem Marktgemeinderat jedoch die Aufstellung einer Veränderungssperre empfohlen, so dass vermutlich in der Sitzung am 27.10.2022 eine Veränderungssperre für das Plangebiet erlassen wird. Von einer Veränderungssperre kann die Gemeinde im Einvernehmen mit der Baugenehmigungsbehörde gemäß § 14 Abs. 2 BauGB eine Ausnahme von der Veränderungssperre erteilen, wenn überwiegend öffentliche Belange nicht entgegen stehen.
Das Vorhaben ist zum derzeitigen Zeitpunkt noch nach § 34 BauGB zu beurteilen und muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung einfügen. In der Sitzung am 07.03.2022 wurde klar die Meinung vertreten, dass sich das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB einfügt. Bei den im Schreiben aufgeführten Änderungen handelt es sich nur im geringfügige Änderungen. Die Firsthöhe des Altbaus soll nach wie vor 11,355 Meter betragen (Bestand ca. 9,10 Meter). Auch die Geschossigkeit 2+D+Dachspitz und die Kubatur ist in Bezug zur letzten Planung unverändert. Somit kann man durchaus weiterhin die Auffassung vertreten, dass sich das Gebäude nach dem Umbau bzw. mit dem Anbau nicht nach § 34 BauGB einfügt. Die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB ist über die Augsburger Straße gesichert. Da jedoch keine Wasserleitung bzw. kein Abwasserkanal in der Freimannstraße liegt, ist der Anschluss für das geplante EFH über das Bestandsgrundstück herzustellen.
Auch der künftige Bebauungsplan Nr. 79 „Mering Zentrum“ kann bei der Beurteilung nicht außer Acht gelassen werden, um die künftige Planung nicht zu gefährden. Bislang wurden am 22.09.2022 lediglich Ziele des künftigen Bebauungsplanes definiert. Als problematisch könnte sich hier herausstellen, dass im Gebäude ausschließlich Wohneinheiten und keine Gewerbeeinheit geplant sind. Ziel des Bebauungsplanes ist, im Erdgeschoss zumindest im vorderen Bereich eine Gewerbenutzung festzuschreiben. Gerade im nördlichen Bereich des Geltungsbereiches sind jedoch einige Gebäude vorhanden, die im Bestand bereits keine Gewerbenutzung mehr aufweisen. Eine abschließende Beurteilung zum jetzigen Zeitpunkt ist somit also noch nicht möglich.
Wie vom Planer im Schreiben ausgeführt, wurde der Abstandsflächenplan überarbeitet und die Straßenmitten dargestellt. Der Neubau (EFH) hält nun die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück ein. Zur Umsetzung des Vorhabens müsste aber trotzdem eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung erteilt werden, da der Altbau nach der Aufstockung die Abstandsflächen im Westen (Giebelseite) und im Norden (Traufseite) nicht gemäß Art. 6 BayBO bis zur Straßenmitte nachweisen kann. Auch im Süden (Traufseite) überschreitet das Vorhaben die Abstandsflächen, diese liegen zum Großteil im Bereich des Wohnhauses Augsburger Straße 24. Da der First um mehr als 2 Meter erhöht wird, wird die benötigte Abstandsflächenabweichung kritisch gesehen. Da die Unterlagen aktuell nur digital vorliegen, kann derzeit noch nicht exakt beziffert werden, um wie viel Meter/Zentimeter die Abstandsflächen nicht eingehalten werden können .
Auch der Stellplatznachweis wurde überarbeitet. Für die 7 Wohneinheiten errechnet sich mit Besucherstellplatz ein Stellplatzbedarf von 11 Stellplätzen. Für den Altbestand (1 Wohnung über 80 m2 Wohnfläche, Schulungsraum 67,81 m2 und Lager 10,92 m2) wird ein fiktiver Altbestand von 7 Stellplätze abzüglich 2 Garagenstellplätzen, die entfallen, also 5 Stellplätze angesetzt. Somit sind insgesamt noch 6 Stellplätze nachzuweisen. Alle 6 Stellplätze wurde nun auch zeichnerisch dargestellt. Der Stellplatznachweis ist demnach erbracht und wird auch nach Rücksprache vom Landratsamt so akzeptiert.
3 Stellplätze werden von der Augsburger Straße angefahren, 3 von der Freimannstraße. Mit 6,72 Meter und 4,75 Meter würden allerdings relativ breiten Zufahrten benötigt.
Inzwischen verfügt der Markt Mering zudem über eine Kinderspielplatzsatzung.
Private Kinderspielplätze sind nachzuweisen bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen (§ 1 Abs. 2). Durch den Umbau/Anbau/Nutzungsänderung erhöht sich die Gesamtzahl auf von 1 auf 7 Wohneinheiten. Es ist kein Kinderspielplatz dargestellt bzw. nachgewiesen. Auch wird keine Ablöse gemäß § 6 der Satzung beantragt. Bei 476,96 m2 Wohnfläche ergibt sich eine Fläche von 28,62 m2, somit greift gemäß § 4 Abs. 1 die Mindestfläche von 60 m2. Die Anforderungen der Satzung sind damit nicht erfüllt.
Aufgrund der baulichen Nähe zu dem Bestandsgebäude Augsburger Str. 24 wird auf brandschutzrechtlich Belange wird verwiesen. Das Landratsamt Aichach-Friedberg wird diese im Genehmigungsverfahren prüfen.
Als kritisch wird zudem die Zufahrtssituation für das Inselgrundstück Augsburger Straße 24 betrachtet. Mit der geplanten Baumaßnahme Augsburger Straße 26 und mit der bereits genehmigten Baumaßnahme Augsburger Straße 22 hätte das Grundstück keine Zufahrtsmöglichkeit mehr. Im Rahmen der letzten Planung wurde das Landratsamt bereits auf diesen Sachverhalt hingewiesen.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2022: € | Einmalig 2022: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
