1. Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben – Neubau eines Hostels mit Betreiberwohnung wurde bereits zweimal im Bau- und Planungsausschuss behandelt. Das Einvernehmen zu den Anträgen auf Vorbescheid wurde am 20.06.2022 (13:0) und am 12.09.2022 (11:1) jeweils nicht erteilt. Auf die entsprechenden Beschlussbuchauszüge (2022/4997 und 2022/4997-01) wird verwiesen. Nach der Behandlung im Bau- und Planungsausschuss wurden die bisherigen Anträge jeweils vom Bauherrn zurückgenommen.

Am 27.10.2022 wurde nun ein erneuter Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Das Gebäude selbst wurde in der Kubatur (19,99 Meter x 29,99 Meter Grundfläche, Satteldach 30° DN, 2+D, Firsthöhe 13,77 Meter) im Vergleich zur letzten Planung nicht mehr verändert, ebenso die Anzahl der Zimmer (28). Auch das Konzept als sogenanntes „Low-Budget-Hostel“ wurde nicht verändert (siehe Betriebsbeschreibung). Einzige Änderung ist nun, dass ein zusätzlicher oberirdischer Stellplatz dargestellt ist, damit die notwendige Anzahl an oberirdischen Stellplätzen gemäß Stellplatzsatzung nachgewiesen werden kann.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      27.10.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  27.12.2022

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 16.01.2023

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden für den Antrag auf Vorbescheid nicht eingeholt.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Bauvorhaben befindet sich im Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ und beurteilt sich nach dessen Festsetzungen. Es wurde der gleiche Fragenkatalog eingereicht wie beim letzten Antrag auf Vorbescheid:

1. Ist das Vorhaben gemäß beiliegendem Plan planungsrechtlich hinsichtlich der Lage auf dem Baugrundstück, Größe und Höhe, sowie seiner Geschossigkeit zulässig (Maß der baulichen Nutzung):

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung entspricht das Vorhaben seit dem 2. Antrag den Vorgaben des Bebauungsplanes und ist daher in dieser Hinsicht zulässig. Auf die ausführlichen Ausführungen in den bisherigen Sitzungsvorlagen wird verwiesen.

2. Ist die beabsichtigte Nutzung als Hostel zulässig (Art der Nutzung)?

Aufgrund des in der Betriebsbeschreibung erwähnten Personenkreises und aufgeführten Konzeptes ist hier ein längerfristiger Aufenthalt der Gäste zu vermuten. Zudem werden nur geringfügige Serviceleistungen angeboten (nur Wäscheservice, kein Zimmerservice, keine Verpflegung). Aufgrund dieses Konzeptes ist das Hostel als Form des Wohnens und nicht als eine Art Beherbergungsbetrieb (Gewerbebetrieb) einzustufen. In dem vorliegenden Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO ist eine solche Nutzung nicht zulässig.

Auf die Ausführungen zu diesem Punkt in den bisherigen Sitzungsvorlagen wird verwiesen.

Seitens der Verwaltung wurde dem Planer nach der letzten Behandlung im Bau- und Planungsausschuss in einem längeren Gespräch mitgeteilt, dass das aktuelle Konzept aus Sicht der Verwaltung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht genehmigungsfähig ist. Dem Bauherr wurde eine Änderung des Konzeptes empfohlen.

3. Ist die Betreiberwohnung zulässig (Art der Nutzung)?

Ein explizite Regelung zu Betriebsleiterwohnungen trifft der Bebauungsplan nicht, gemäß § 8 Abs. 3 der BauNVO 1977 können Betriebsleiterwohnungen ausnahmsweise (§ 31 Abs. 1 BauGB)  zugelassen werden. Es handelt sich also um eine Ermessensentscheidung der Gemeinde. Voraussetzung für die Errichtung einer Betriebsleiterwohnung ist eine betrieblich bedingte Notwendigkeit zur Anwesenheit zu allen Tages- und Nachtzeiten. Bei dem geplanten Hostel ist dies dem Grunde nach nachvollziehbar, eine Ausnahme könnte daher erteilt werden, sofern ein geändertes Konzept vorgelegt wird, welches dem Bebauungsplan entspricht.

4. Ist die Erschließung samt Stellplatzanordnung zulässig?

Die Erschließung i.S.d. BauGB ist gegeben. Laut beigefügter Stellplatzberechnung werden die Stellplätze für die Betreiberwohnung anhand Nr. 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung des Marktes Mering (Mehrfamilienhäuser), sowie anhand Nr. 4.2 (Hotel, 1 Stellplatz je 20 m2) berechnet. Es errechnet sich daraus ein Stellplatzbedarf von 28,54 = 29 Stellplätze.

Bei der letzten Planung war der Stellplatznachweis zwar hinsichtlich der Gesamtzahl (29) erbracht, allerdings wurden die notwendigen 25 % oberirdischen Stellplätze, welche laut § 3 Abs. 10 der Stellplatzsatzung des Marktes Mering bei der Erstellung von Tiefgaragen nachgewiesen werden müssen, nicht nachgewiesen (7,135 = 8 Stellplätze Bedarf, 7 Stellplätze nachgewiesen).

Nun wird ein zusätzlicher, oberirdischer Stellplatz ausgewiesen, so dass nun auch ausreichend oberirdische Stellplätze zur Verfügung stehen. Die Anzahl der Stellplätze in der Tiefgarage (22) bleiben gleich, so dass der Stellplatznachweis nun als erbracht gilt (Bedarf: 29 Stellplätze, Nachweis: 30 Stellplätze). Durch den zusätzlichen Stellplatz ist eine Verbreiterung der Zufahrten notwendig, allerdings sind in den Gewerbegebieten teils deutlich breitere und mehrere Zufahrten als z.B. in Wohngebieten vorhanden bzw. ortsüblich. Die Duplexparker sind zu akzeptieren, sofern sie wie hier unabhängig voneinander genutzt werden können.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid gemäß § 36 BauGB nicht, da die beantragte Nutzung gemäß Betriebsbeschreibung als „Hostel mit geringer Serviceleistung“ nach Auffassung des Bau- und Planungsausschusses hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im vorhandenen Gewerbegebiet Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ nicht zulässig ist. Hierzu wird explizit auf das Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992, AZ: BverwG 4 C 43.89 hingewiesen. In diesem Zusammenhang wird auch auf immissionsschutzrelevante Belange bezüglich des angrenzenden/vorhandenen Gewerbes verwiesen.

Nach Auffassung des Bau- und Planungsausschusses sind Betriebsleiterwohnungen im Gewerbegebiet Nr. 15 „Südlich der Wendelsteinstraße“ gemäß § 8 Abs. 3 der BauNVO 1977 nur ausnahmsweise zulässig. Da das Hostel hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung aus Sicht des Bau- und Planungsausschusses nicht zulässig ist, wird auch keine Ausnahme für die Errichtung einer Betriebsleiterwohnung erteilt.

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan Stand: Oktober/November 2022
• Fragenkatalog 10/2022
• Betriebsbeschreibung 10/2022
• Beschlussbuchauszug vom 20.06.2022 (Vorl.-Nr. 2022/4997)
• Beschlussbuchauszug vom 12.09.2022 (Vorl.-Nr. 2022/4997-01)