1. Beschreibung des Vorhabens

Auf dem bisher noch unbebauten Grundstück Sportanger 13 soll ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Stellplätzen errichtet werden. Das Wohnhaus ist mit einer Grundfläche von 13,99 Meter x 8,99 Meter auf 2 Vollgeschossen + Dachgeschoss (kein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne) geplant. Das Wohnhaus soll mit einem Satteldach mit einer Dachneigung von 22° erstellt werden. Es ergibt sich daraus eine Wandhöhe von 6,08 Meter bzw. eine Firsthöhe von 7,89 Meter.

Da es sich um ein Gebäude der Gebäudeklasse 2 handelt und alle Nachbarn schriftlich zugestimmt haben, hätte das Vorhaben grundsätzlich auf dem Verwaltungsweg behandelt werden können. Allerdings handelt es sich nach Einschätzung der Verwaltung um einen „Grenzfall“ des Einfügens nach § 34 BauGB, insofern wurde entschieden, das Vorhaben dem Bau- und Planungsausschuss zur Entscheidung vorzulegen.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      15.12.2022

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  15.02.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 06.02.2023

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier baurechtliche Nachbargrundstücke. Die jeweiligen Eigentümerunterschriften wurden vollständig  erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes, wenngleich es sich bei dem Alt-Baugebiet im Bereich der Straßen An der Leite und Sportanger (Altgebiet) um ein relativ homogen bebautes Gebiet handelt. Bei dem Baugrundstück handelt es sich um eine klassische Baulücke, das Vorhaben beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Ob das Vorhaben genehmigungsfähig ist, hängt u.a. davon ab, ob es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Da sich die beantragte Wohnnutzung unstrittig in das vorhandene, allgemeine Wohngebiet einfügt, wird an dieser Stelle nur auf das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung eingegangen.

Hinsichtlich des Volumens und der Grundfläche des Baukörpers finden sich in der Umgebung massivere Gebäude. Auch hinsichtlich der absoluten First/Gebäudehöhen finden sich gemäß den der Verwaltung vorliegenden Bauanträgen in dem Wohngebiet teilweise größere Höhen (z.T. bis 8,18 Meter Firsthöhe). Diese Gebäude weisen allerdings alle nur ein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne auf. Hinsichtlich der Geschossigkeit findet sich in der näheren Umgebung aber ein Gebäude mit 2 Vollgeschossen (An der Leite 18, direkt südlich angrenzendes Grundstück). Dieses Gebäude weist aber mit Wandhöhen von 4,83 bzw. 5,43 Meter und einer Firsthöhe von 7,44 Meter eine geringere Höhenentwicklung auf.

Laut Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes (BverwG, Urteil vom 08.12.2016 – 4 C 7.15) prägen Gebäude ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern erzielen ihre optische, maßstabbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild, so dass z.B. kumulierend auf die Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe abzustellen ist. Die Übereinstimmung von Vorhaben und Referenzobjekten nur in einem Maßfaktor genügt demnach nicht, weil sie dazu führen könnte, dass durch eine Kombination von Bestimmungsgrößen, die einzelnen Gebäude in der näheren Umgebung jeweils separat entnommen werden, Baulichkeiten entstehen, die in ihrer Dimension kein Vorbild in der näheren Umgebung haben. Da es also in der näheren Umgebung kein Gebäude gibt, dass in allen Maßbestimmungsfaktoren dem geplanten Gebäude entspricht, könnte man hier aufgrund dieses Urteils die Ansicht vertreten, dass sich das Gebäude nicht einfügt.

Allerdings gibt es in dem Wohnquartier auch die besondere Situation einer deutlich unterschiedlichen Topographie/Höhenlage der einzelnen Grundstücke, welche bei der Beurteilung nicht außen vor gelassen werden kann. Das Baugrundstück befindet in einer Art natürlichen Kuhle.  Hier wird auf den Höhenplan und den Reliefplan in der Anlage verwiesen. Die Straße am Sportanger steigt im weiteren Verlauf nach Süden stark an. Die Straße Sportanger liegt im Bereich des südlich angrenzenden Grundstückes bereits auf ca. 517,2 Meter ü. N.N., also ca. 80 cm höher als der Höhenbezugspunkt vor dem Baugrundstück lt. Eingabeplan. Im Bereich des südlich angrenzenden Grundstückes im Bereich der Straße An der Leite sind es sogar 519,3 Meter ü. N.N., also somit ein Höhenunterschied von fast 3 Metern. Im Bauantrag des Gebäudes An der Leite 18 aus dem Jahr 2004 ist zwar keine absolute Höhe oder entsprechender Bezugspunkt dargestellt, allerdings ergibt sich aus der im Geoportal angegebenen Höhe mittig auf dem Grundstück von ca. 519,7 Meter ü.N.N. + die Gesamthöhe von 7,44 Meter eine Firsthöhe von ca. 527,14 Meter ü.N.N.. Bei dem jetzt beantragten Wohnhaus Sportanger 13 errechnet sich aber nur eine absolute Höhe von 526,90 Meter ü.N.N. (519,01 Meter OK FFB ü.N.N. + Gesamthöhe 7,89 Meter), obwohl dieses Haus für sich genommen ja wie erwähnt etwas höher ist. Die hinterliegenden Grundstücke An der Leite 14 und an der Leite 16 liegen mit 520,5 Meter ü.N.N. bzw. 521,0 Meter ü.N.N. sogar nochmal deutlich höher. Die Beurteilung des Einfügens muss sich also nicht zwingend immer nur auf die Maßfaktoren des Gebäudes (Geschossigkeit, Höhe, Kubatur) beschränken, sondern es kann auch die verträgliche Einbettung in die vorhandene Umgebung mit berücksichtigt werden.

Das Einfügen unter Berücksichtigung der vorhandenen Topografie ist somit gegeben, zudem stellt das beantragte Wohnhaus auch aus städtebaulicher Sicht keinen optischen „Ausreißer“ in der Umgebung des Baugrundstückes dar.

Darüber hinaus sind die Abstandsflächen gemäß den Vorgaben der gemeindlichen Abstandsflächensatzung bzw. der BayBO innerhalb der jeweiligen Grundstücksgrenzen bzw. bis zur Straßenmitte eingehalten. Der Stellplatzbedarf beträgt für beide Wohneinheiten vier Stellplätze. Der Stellplatznachweis ist mit der geplanten Doppelgarage plus zwei vorgelagerten Stellplätzen ebenfalls erbracht.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Variante 1:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Vorhaben, da sich dieses aus Sicht des Bau- und Planungsausschusses gemäß § 34 BauGB unter Berücksichtigung der vorhanden Topografie in die nähere Umgebung einfügt.

Variante 2:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Vorhaben nicht, da sich dieses aus Sicht des Bau- und Planungsausschusses nicht nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. 

• Gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan
• Höhenplan ü.N.N. (Datenquelle: Geoportal Freistaat Bayern)
• Luftbilder 3 D Google-Maps und Reliefplan Geoportal