1. Beschreibung des Vorhabens

Die Eigentümer besitzen direkt östlich angrenzend an ihr bebautes Grundstück Bahnwegfeld 7 noch ein 114 m2 großen Grundstück, welches ursprünglich von der Gemeinde Schmiechen erworben wurde. Die Eigentümer möchten dieses Grundstück nun mit einer Doppelgarage bebauen.

Die Garage wird auf mit Ziegeln (Wandstärke 24 cm) gemauert, auf eine Bodenplatte gestellt und mit einer Blechdachabdeckung versehen. Die Grundmaße betragen 6,98 Meter (Länge) x 5,51/6,25 Meter (Breiten Süd bzw. Nord) x 3,0 Meter (Höhe im vorderen Bereich). Es ist ein nach hinten abfallendes Pultdach mit 2° Dachneigung geplant.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      31.01.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  keine Fiktionsfrist, da Antrag auf isolierte                                                                                      Befreiung

Nächste Gemeinderatssitzung:   03.04.2023

3. Nachbarbeteiligung

Das westlich angrenzende Privatgrundstück befindet sich ebenfalls im Eigentum der Bauherren. Das Grundstück grenzt darüber hinaus an öffentliche Flächen der Gemeinde Schmiechen an (Süden Straße, Norden und Osten Grünflächen).

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück befand sich ursprünglich im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 18 A „Bahnwegfeld“ – 1. Änderung und war dort als öffentliche Grünfläche / temporäre Ortsrandeingrünung festgesetzt. Mit der Erweiterung nach Osten wurde die Fläche in den Bebauungsplan Nr. 22 „Bahnwegfeld II“ aufgenommen, somit sind die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes in der ursprünglichen Fassung maßgeblich (bei der 1. Änderung des Bebauungsplanes ist diese Fläche ausgenommen) . Auf dem Grundstück wurde zwar ein Garagenbaufenster festgesetzt, allerdings im mittleren und nicht im hinteren Grundstücksbereich.

Die geplante Garage überschreitet die überbaubaren Grundstücksflächen im Norden somit um ca. 3 Meter und befindet sich damit teilweise außerhalb den überbaubaren Flächen (siehe Nr. 3.3 der Satzung)

Aufgrund des trapezförmigen Grundstückszuschnittes kann nur bei einer Positionierung an der hinteren Grundstücksgrenze eine Doppelgarage gebaut werden, da sonst das Garagentor nicht ausreichend breit errichtet werden kann. Die Garage wird benötigt, um die vorhandenen KFZ’s wettergeschützt auf dem Grundstück unterstellen zu können.

Die Garage soll eine Brutto-Grundfläche von 42,7 m2 haben. Gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b) BayBO sind (Grenz-)Garagen bis zu einer Fläche von 50 m2 baurechtlich verfahrensfrei und benötigen keine Baugenehmigung. Die baurechtliche Verfahrensfreiheit entbindet jedoch nicht von der Einhaltung anderer öffentlich-rechtlichen Anforderungen, die an die bauliche Anlage gestellt werden. Eine solche stellt u.a. der Bebauungsplan Nr. 22 „Bahnwegfeld II“ dar, somit muss zur Umsetzung des Vorhabens eine isolierte Befreiung von den genannten Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt werden.

Gemäß Art. 63 Abs. 3 Satz 1 BayBO entscheidet die Gemeinde bei verfahrensfreien Vorhaben (vgl. Art. 57 BayBO) über Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die geplante Garage erfüllt die Verfahrenstatbestände des Art. 57 BayBO und macht somit eine isolierte Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB möglich.

Die Grundzüge der Planung werden durch eine isolierte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes bezüglich der Befreiung von den überbaubaren Flächen (Nr. 3.3 + zeichnerische Darstellung) nicht berührt, da es sich um einen untergeordneten Nebenbaukörper handelt.

Im Falle einer Befreiung erlässt die Gemeinde Schmiechen als sachlich und örtlich zuständige Stelle den Genehmigungsbescheid.

Gemäß § 2 Nr. 5 der Satzung über besondere Anforderungen für Garagen, Dachaufbauten, Einfriedungen und Stellplätze (Ortsgestaltungssatzung Schmiechen) ist bei einer an einer Grundstückgrenze errichteten Garage (sog. Kommungebäude) diese bezüglich Höhe, Dachform, Dachneigung und Dachdeckungsmaterial an angrenzende Gebäude anzugleichen. Laut Eingabeplanung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage vom 11.08.2014 auf dem Grundstück Bahnwegfeld 7 handelt es sich bei der Doppelgarage um eine Doppelgarage mit Satteldach mit 30° Dachneigung, bei der jetzt geplanten Doppelgarage um eine Garage mit flachgeneigtem Pultdach. Somit benötigen die Bauherren zur Umsetzung des Vorhabens ebenfalls eine Abweichung von dieser Vorschrift der Ortsgestaltungssatzung. Die weiteren Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung hinsichtlich Garagen und überdachten Stellplätze sind eingehalten.

Eine weitere Problematik sind die Grenzanbaulängen der bayerischen Bauordnung. Gemäß Art. 6 Abs. 7 Satz 2 BayBO darf die Länge der Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach den Nrn. 1+2 (Garagen, sonstige Nebengebäude etc…) auf einem Grundstück insgesamt 15 Meter nicht überschreiten (sogenannte allseitige Grenzanbaulänge). Zwar dürfen Abstandsflächen analog zu Straßen auch bei öffentlichen Grünflächen bis zur Grundstücksmitte eingebracht werden (Art. 6 Abs. 2 BayBO), allerdings sind die Breiten bei den angrenzenden Grünflächen nicht ausreichend breit genug, um die vollständige Mindestabstandsfläche von 3 Metern bis zur Mitte der Grünfläche nachzuweisen. Nach Auffassung der Verwaltung liegt somit bei der Garage im nicht nur im Westen, sondern auch im Norden und Osten einen Grenzanbau auf vollständiger Länge vor, da bislang immer auch grenznahe Gebäude mit einem Abstand von bis zu 3 Meter als Grenzbebauung definiert wurden. Addiert man alle drei Seiten auf, so ergibt sich eine gesamte Grenzanbaulänge von 20,21 Meter. Die zulässige, allseitige Grenzanbaulänge der BayBO ist somit um 5,21 Meter überschritten. Im Gegensatz zu der Befreiung vom Bebauungsplan und der Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung entscheidet über eine Abweichung von dieser bauordnungsrechtlichen Vorschrift aber das Landratsamt. Den Bauherren wurde mitgeteilt, diesen Sachverhalt mit dem Landratsamt zu besprechen und ggf. eine Abweichung oder Übernahme zu beantragen.

Eine Umsetzung des Vorhabens ist also nur möglich, wenn das Landratsamt eine Abweichung erteilt, die Abstandsfläche übernommen wird oder das Landratsamt das Vorhaben aus abstandsflächenrechtlicher Sicht grundsätzlich als zulässig erachtet. Die Gemeinde kann dies als Auflage in einen eventuellen Genehmigungsbescheid aufnehmen. Die einseitigen Grenzanbaulängen der BayBO (Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO) von 9 Metern sind überall eingehalten.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Gemeinderat Schmiechen erteilt sein Einvernehmen zum Antrag auf isolierte Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB und erteilt hierzu eine Befreiung von der Festsetzung Nr. 3.3 (überbaubare Grundstücksflächen – Garagenbaufenster) des Bebauungsplanes Nr. 22 „Bahnwegfeld II“ zur Errichtung der verfahrensfreien Doppelgarage.

Bezüglich der unterschiedlichen Dachform/Dachneigung der angrenzenden Bestandsgarage erteilt der Gemeinderat Schmiechen zudem eine Abweichung von § 2 Nr. 5 der Satzung über besondere Anforderungen für Garagen, Dachaufbauten, Einfriedungen und Stellplätze (Ortsgestaltungssatzung Schmiechen).

Auf abstandsflächenrelevante Belange wird bezüglich der allseitigen Grenzanbaulängen des Art. 6 Abs. 7 Satz 2 BayBO hingewiesen.