1. Beschreibung des Vorhabens

Im Jahr 2004 wurde die Umnutzung des ehemaligen Einfamilienhaus in der Johann-Lipp-Straße 6 in gewerbliche Büroflächen baurechtlich durch das Landratsamt genehmigt. Hierfür war eine Ausnahme hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Büro im allgemeinen Wohngebiet) notwendig. Die gewerbliche Büronutzung soll erhalten bleiben, allerdings wird nun mehr Arbeitsfläche benötigt, daher sollen im Dachgeschoss 3 bislang vorhandene, kleine Spitzgauben entfernt werden und durch jeweils eine große Gaube auf der Ostseite und eine kleine Gaube auf der Westseite ersetzt werden. Die kleine Gaube auf der Westseite soll 1,93 Meter breit und 1,08 Meter hoch werden. Die größere Gaube auf der Westseite soll 6,50 Meter breit und 1,145 Meter hoch (Ansichtsfläche 7,44 m2) werden. Vor der Bestandsgarage an der westlichen Grundstücksgrenze soll zudem ein Vordach über dem bestehenden Stellplatz mit einer Tiefe von 2,98 Meter Tiefe (+0,50 Meter Vordach) erstellt werden. Auch die im Plan als Stellplätze PKW 5 + PKW 6 + hälftig PKW 7 sollen mit einem Vordach überdacht werden (Solarcarport).

2. Fiktionsfrist

Eingang:      30.01.2023  

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  30.03.2023

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 17.04.2023

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt fünf baurechtliche Nachbargrundstücke. Das westlich an das Baugrundstück angrenzende Grundstück befindet sich ebenfalls im Eigentum des Bauherrn. Die weiteren Nachbarn haben dem Vorhaben alle zugestimmt, die Nachbarunterschriften sind somit vollständig erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des seit 1986 rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“. Laut der Festsetzung des § 5 Abs. 6 darf die Summe der Längen der Dachaufbauten nicht mehr als 1/3 der Gesamtlänge des Daches betragen. Bei einer Gesamtdachlänge von tatsächlich 14,8 Meter ergibt sich eine maximale Gaubenlänge von 4,93 Meter, die geplante Gaube mit wie erwähnt 6,50 Meter Breite überschreitet somit die zulässige Länge um 1,57 Meter.

Der Architekt beantragt deshalb eine Befreiung von dieser Festsetzung des Bebauungsplanes. Als Begründung gibt der Architekt an, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplanes bereits breitere Gauben vorhanden sind und führt auch „Bezugsobjekte“ aus. Bei der Überprüfung dieser Bezugsobjekte anhand alter Eingabepläne hat die Verwaltung festgestellt, dass bei einem Teil dieser Gebäude die Gaubenlängen 1/3 der gesamten Firstlänge zum Teil tatsächlich geringfügig überschritten sind. Eine Überschreitung in diesem Umfang konnte aber bei Gauben nicht festgestellt werden, hier handelt es sich oftmals um Gebäude mit einem Giebel, welche aber nicht als Dachaufbauten zählen und demnach nicht unter die Festsetzung § 5 Abs. 6 fallen. Ein Teil dieser Anträge wurden im Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO beantragt und nicht beanstandet, ein Teil wurde baurechtlich im Genehmigungsverfahren durch das Landratsamt genehmigt, laut Genehmigungsbescheid wurden allerdings explizit keine Befreiungen erteilt. Laut Aussage des Architekten/Bauherrn würde das Landratsamt diese Überschreitungen trotzdem als Referenzen anerkennen. Eine Befreiung wäre gemäß § 31 Abs. 2 BauGB grundsätzlich möglich, da keine Grundzüge der Planung berührt sind, die Befreiung wäre städtebaulich vertretbar.

Die GRZ I von 0,26 (zul. 0,4) erhöht sich wie auch die GRZ I+II nicht und entspricht somit den Vorgaben des Bebauungsplanes. Auch die Geschossflächenzahl von 0,42 (zul. 0,5) erhöht sich nicht, der Planer versichert, dass auch nach dem Einbau der größeren Gauben das Dachgeschoss kein Vollgeschoss im baurechtlichen Sinne wird. Dies wird im weiteren Verfahren noch vom Landratsamt geprüft. Im Gebäude sind nach dem Umbau nach wie vor 7 Bürozimmer vorhanden, durch den Gaubeneinbau ergibt sich im Dachgeschoss eine Flächenmehrung von 79,98 m2 auf 84,09 m2 (+4,11 m2). Gemäß Genehmigungsbescheides des Landratsamtes mussten damals 7 Stellplätze hergestellt werden, diese sind auch nach wie vor vorhanden. Die gesamte Bürofläche erhöht sich von 152,87 m2 auf 156,98 m2, da die Stellplatzsatzung jedoch nur je 30 m2 Fläche einen zusätzlichen Stellplatz fordert, wäre ein zusätzlicher Stellplatz unter Anrechnung des Bestandes erst ab 180 m2 Bürofläche zu erbringen. Somit entsteht nach dieser Berechnung kein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Bei tatsächlicher Notwendigkeit könnte auch die Fläche im Südwesten noch als zusätzlicher Stellplatz genutzt werden.

Gemäß § 6 der Satzung sind Nebenanlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, Garagen darüber hinaus auch innerhalb der speziellen Garagenbauflächen zulässig. Der Stellplatz an der Westseite, welcher nun überdacht werden soll, befindet sich vollständig innerhalb eines Garagenbaufensters und entspricht somit den Vorgaben des Bebauungsplanes. Mit der hinterliegenden Garage beträgt die Länge der Grenzanbauten an der Westgrenze dann genau 9,00 Meter, die Grenzanbauten der BayBO von 9 Meter einseitig und 15 Meter allseitig sind somit ebenfalls eingehalten.

Die geplante Solarüberdachung für die Stellplatze 5 + 6 + teilweise 7 befindet sich jedoch vollständig außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Zur Umsetzung ist hier eine Befreiung von der Festsetzung § 6 Abs. 1 + 2 notwendig. Bei den Stellplätzen handelt es sich um Bestandsstellplätze, die ohne baulichen Anlagen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen zulässig waren bzw. sind. Es werden somit keine zusätzlichen Grundstückszufahrten geschaffen. Während Stellplätze auch wie hier direkt an der öffentlichen Verkehrsfläche ohne Stauraum zulässig sind, ist bei einem Carport grundsätzlich ein Stauraum von 3 Metern gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 GaStV (Garagen- und Stellplatzverordnung) einzuhalten. Auch dieser Vorschrift widerspricht der geplante Carport. Da es sich bei der Verkürzung des erforderlichen Stauraums um eine bauordnungsrechtliche Vorschrift handelt, ist für eine Abweichung ausschließlich das Landratsamt Aichach-Friedberg zuständig. Da für die Entscheidung über eine Befreiung dieser Festsetzung des Bebauungsplanes bzw. einer Abweichung von der Stauraumtiefe hauptsächlich verkehrsrechtlich relevante Belange maßgebend sind, wurde die örtliche Straßenverkehrsbehörde um Stellungnahme gebeten. Seitens der Straßenverkehrsbehörde werden bestehen hinsichtlich des geplanten Carports keine Bedenken (siehe Schreiben vom 24.02.2023), somit ist auch eine Befreiung/Abweichung bezüglich des Carports vertretbar.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen nach § 36 BauGB zum Bauantrag und erteilt Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 12 „Alter Sportplatz“ hinsichtlich der Überschreitung der maximalen Gaubenlänge gemäß § 5 Abs. 6 und hinsichtlich der Errichtung des südöstlichen Carports außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen bzw. außerhalb der überbaubaren Garagenbaufenster gemäß § 6 Abs. 1 + 2. Der Bau- und Planungsausschuss bringt keine Einwände gegen eine Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften durch das Landratsamt bezüglich des vollständigen Entfalls des Stauraumes (§ 2 Abs. 1 GaStV) zwischen Carport und öffentlicher Verkehrsfläche vor, da verkehrsrechtlich keine Bedenken gegen das Vorhaben bestehen.

• Gezeichneter Lageplan, Eingabeplan
• Straßenverkehrsrechtliche Stellungnahme