- Beschreibung des Vorhabens
Auf dem 1698 m2 großen Grundstück soll der Bestand (EFH-Bungalow) abgebrochen werden, an dessen Stelle sollen zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohneinheiten errichtet werden. Die beiden Mehrfamilienhäuser sind baulich über eine Tiefgarage verbunden, deshalb musste nur ein Bauantrag für beide Häuser vorgelegt werden. Die Häuser haben jeweils eine Grundfläche von 12,49 x 28,99 Meter. Die Häuser sind als Flachdachbauten konzipiert und weisen 3 Vollgeschosse im baurechtlichen Sinne auf (2 Normalgeschosse + 1 zurückversetztes Penthousegeschoss). Die Gebäudehöhen betragen jeweils 9,35 Meter (bis Attika). Die Gesamthöhe ab dem gewählten Bezugspunkt beträgt 9,80 Meter (Haus B) bzw. 9,30 Meter (Haus A).
- Fiktionsfrist
Eingang: 04.04.2023
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 04.06.2023
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 19.06.2023
- Nachbarbeteiligung
Es gibt drei Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Die Unterschriften wurden nicht erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
- planungsrechtliche Beurteilung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, es beurteilt sich als Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen. Die nähere Umgebung des Baugrundstückes ist bereits sehr massiv mit großen Mehrfamilienhäusern bebaut. 3 Vollgeschosse mit Flachdach und auch mit dieser Höhenentwicklung (z.T. geringfügig höher) sind z.B. in der Lenbachstraße 5 oder 6 schon vorhanden bzw. in der Lenbachstraße 2 genehmigt. Die Gebäude mit 2+D weisen mit weit über 10 Meter Höhe sogar noch deutlich größere Höhen auf. Auch hinsichtlich der Kubatur sind die beiden Mehrfamilienhäusern mit der bereits vorhandenen oder genehmigten Umgebungsbebauung vergleichbar.
Das Vorhaben fügt sich also hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
Informativ wird an dieser Stelle die vom Planer ermittelten Kennzahlen erwähnt: Grundflächenzahl I = 0,44, Grundflächenzahl I+II=0,75, Geschossflächenzahl 1,01. Die Verwaltung weist jedoch darauf hin, dass diese Kennzahlen im unbeplanten Innenbereich kein Kriterium des Einfügens darstellt. Der Planer gibt in der Berechnung an, dass der östliche Nachbar genau die gleichen GRZ-Werte aufweist.
Da die Gemeinde gegenüber dem Landratsamt die ordnungsgemäße Erschließung prüfen und bestätigen muss, wurden die internen Fachstellen Marktbauamt, Wasserwerk und die örtliche Straßenverkehrsbehörde angehört.
Die benötigte Trinkwassermenge kann laut dem Wasserwerk zur Verfügung gestellt werden. Weitere Anregungen wurden nicht vorgebracht.
Laut Marktbauamt kann das Schmutz- und Oberflächenwasser in den bestehenden Kanal eingeleitet werden. Aufgrund der großen Versiegelung soll das Regenwasser jedoch verzögert eingeleitet werden. Auch wurde inzwischen ein Entwässerungsplan nachgereicht, welcher vom Marktbauamt geprüft und für in Ordnung befunden wurde.
Der Sachbearbeiter der örtlichen Straßenverkehrsbehörde teilte mündlich mit, dass keine Bedenken bestehen bzw. keine Problematiken erkannt wurden. Da das Grundstück an zwei öffentlichen Verkehrsflächen (Hermann-Löns-Straße und Richard-Wagner-Straße) anliegt, ist das Grundstück diesbezüglich ebenfalls ausreichend erschlossen.
Die Erschließung i.S.d. § 34 BauGB ist somit gesichert.
Gemäß dem eingereichten Abstandsflächenplan können die Abstandsflächen nach Maßgabe der BayBO/Abstandsflächentiefensatzung des Marktes Mering vollständig auf dem eigenen Grundstück bzw. bis zur jeweiligen Straßenmitte eingebracht werden. Auch die beiden Gebäude halten die Abstandsflächen zueinander ein. Die Prüfung und Beurteilung ist ausschließlich Sache des Landratsamtes.
Gemäß Nr. 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung sind bei Wohnungen mit mehr als 50 m2 und weniger als 150 m2 Wohnfläche zwei Fahrradstellplätze nachzuweisen. Alle 15 Wohneinheiten haben mehr als 50 m2 und weniger als 150 m2 Wohnfläche, somit sind insgesamt 30 Fahrradstellplätze nachzuweisen. In Haus B sind im Erdgeschoss 6 Fahrradstellplätze eingeplant. Im Kellergeschoss/Tiefgarage sind nochmal 28 Fahrradstellplätze eingeplant. Der Fahrradstellplatznachweis ist mit 34 Stellplätzen somit (über-)erfüllt bzw. erbracht. Gemäß § 8 Abs. 3 der Stellplatzsatzung soll ein Fahrradstellplatz mindestens 1,5 m2 pro Fahrrad betragen, auch dies ist bei der vorliegenden Planung gegeben.
20 Stellplätze weist der Bauherr in der zusammenhängenden Tiefgarage aus. Oberirdisch sind insgesamt 13 Stellplätze geplant, somit werden insgesamt 33 Stellplätze nachgewiesen.
Gemäß Nr. 1.3 der Anlage zur Stellplatzsatzung sind bei Wohnungen mit mehr als 50 m2 und weniger als 150 m2 Wohnfläche zwei KFZ-Stellplätze nachzuweisen. Alle 15 Wohneinheiten haben mehr als 50 m2 und weniger als 150 m2 Wohnfläche, somit sind insgesamt 30 KFZ-Stellplätze für die Anwohner nachzuweisen. Hinzu kommen gemäß Stellplatzsatzung nochmal 10 % Besucherstellplätze, also insgesamt 3 Stellplätze, welche im Eingabeplan auch dargestellt sind. Somit decken die geplanten 33 Stellplätze exakt den Bedarf.
Werden Tiefgaragen errichtet, so sind gemäß § 3 Abs. 10 der Stellplatzsatzung 25 % der Stellplätze oberirdisch nachzuweisen, dies entspricht hier 7,5 Stellplätzen, zusammen mit den grundsätzlich vollständig oberirdisch nachzuweisenden Stellplätzen sind dies 10,5 = aufgerundet 11 Stellplätze. Mit insgesamt 13 oberirdischen Stellplätzen ist auch diese Vorgabe der Stellplatzsatzung eingehalten. Der Stellplatznachweis ist somit erbracht.
Das Eckgrundstück liegt mit 39,7 Meter an der Hermann-Löns-Straße und mit 40,2 Meter an der Richard-Wagner-Straße an. Im Nordosten befindet sich die Tiefgaragenzufahrt mit 3,16 Meter Breite, sowie die Zufahrt zu den oberirdischen Stellplätzen 1-8 mit einer Breite von 6,0 Metern. Im Westen hin zur Richard-Straße-Wagner wird eine Zufahrt mit 5,0 Meter Breite für die Besucherstellplätze 1+2 benötigt, eine weitere Zufahrt mit 5,0 Meter Breite ist für den Besucherstellplatz 3, sowie den Stellplatz Nr. 9 (mit dem hinterliegenden, gefangenen Stellplatz 10) vorgesehen. Somit werden insgesamt 18,16 Meter der 79,9 Meter für Zufahrten benötigt, was einem prozentualen Anteil von 22,72 % entspricht.
Seitens des Marktes Mering wird jedoch angezweifelt, dass der Bauherr einen Anspruch auf Grundstückszufahrten über die Gesamtlänge seines Grundstückes hat. Das nicht explizit gesetzlich geregelte Rechtsinstitut des Anliegergebrauchs lässt sich aus dem einfachen Recht ableiten. Im Bayerischen Straßen- und Wegerecht vermittelt der Anliegergebrauch dem Anlieger über die Grundsatzregelungen der Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 BayStrWG hinaus eine besondere Stellung und somit – durch zahlreiche Gerichtsentscheidungen bestätigt – einen Anspruch auf angemessenen Zugang zu einer Straße. Dieser Anspruch kann sich auch auf mehrere Zufahrt erweitern, wenn dies ortsüblich ist. Die Voraussetzungen, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Anliegergebrauch angenommen werden kann und in welcher Form dieser zu gewähren ist (nur Zugang, Zufahrt oder mehrere Zufahrten), regelt das Bay. Straßen- und Wegegesetz nicht. Durch Rechtsprechung und Literatur ist der Umfang eines angemessenen Anliegergebrauchs jedoch weitgehend geklärt.
Dies bedeutet, dass der Schutzanspruch aus dem Anliegergebrauch nur so weit reicht, dass eine angemessene Nutzung des Grundeigentums im ortsüblichen Rahmen sichergestellt werden kann. Hieraus folgt jedoch kein Anspruch auf eine optimale Zufahrt. Vor allem ermächtigt der Anliegergebrauch nicht zu Eingriffen in den Gemeingebrauch, die diesen dauernd oder erheblich beeinträchtigen (hierzu gehört z. B. auch der Wegfall einer größeren Anzahl öffentlicher Stellplätze).
Aus diesem „Angemessenheitsgrundsatz“ heraus folgt mithin, dass ein Grundstückseigentümer nicht berechtigt ist, seine Zufahrten oder Stellplätze etwa über große Teile seiner Grundstücksbreite zur Straße hin zu erstrecken. Hätte der Grundstückseigentümer es selbst in der Hand, die gesamte Breite seines Grundstückes als Zufahrt (hierbei spielt es keine Rolle, ob es sich um Stellplatzzufahrten oder etwa um Grundstückseinfahrten handelt) zu gestalten, würden die Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum in diesem Bereich nahezu komplett entfallen (§ 12 Abs. 3 StVO), ohne dass der Straßenbaulastträger dies regeln könnte. Dies würde im Einzelfall zu Parkproblemen anderer Anlieger in einem solchen Bereich kommen.
In der Vergangenheit wurde bei solchen Eckgrundstücken vom Bau- und Planungsausschuss oftmals mindestens 2 Zufahrten als ortsüblich zu betrachten. Die rechtliche Beurteilung von vergleichbaren Fällen durch das Landratsamt in der Vergangenheit hat gezeigt, dass bei der Beurteilung auch die unmittelbare Umgebung zu betrachten ist.
Die bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Umgebung haben hier oftmals eine Vielzahl von Zufahrten, zum Teil fast über einen Großteil der Grundstücksbreite an den öffentlichen Verkehrsflächen. Aufgrund der Bestandssituation in der direkten Umgebung schätzt die Verwaltung die benötigten Zufahrten in Bezug auf die Grundstücksgröße (22,72 %) als noch verträglich ein.
Die Bruttofläche des Kinderspielplatzes muss je 25 m² Wohnfläche 1,5 m², bei tatsächlicher
Herstellung jedoch mindestens 60 m² betragen (§ 4 der Spielplatzsatzung des Marktes Mering). Anhand der gesamten Wohnfläche von 1369,02 m2 errechnet die Verwaltung eine Spielplatzgröße von mindestens 82,14 m2. Im Eingabeplan ist die Errichtung eines Kinderspielplatzes mit 85 m2 im südöstlichen Grundstücksbereich dargestellt. Kinderspielplätze sind mit einer abgegrenzten Sandspielfläche von 1 m² je Wohnung, jedoch in einer Mindestgröße von 4 m², auszustatten (§ 5 Abs. 1). Es ist also eine Sandspielfläche von mindestens 15 m2 herzustellen, der Bauherr stellt eine Sandspielfläche mit ca. 16 m2 her. Der Spielplatznachweis ist somit ebenfalls erbracht.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig (brutto): € | Einmalig (brutto): € |
Jährlich (brutto): € | Jährlich (brutto): € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
