1. Beschreibung des Vorhabens

Das Vorhaben zur Nutzungsänderung des ehemaligen Rotkreuzheimes in Wohnungen mit Dachgeschossausbau wurde bereits viermal im Bau- und Planungsausschuss behandelt:

• 06.12.2021: Das Einvernehmen wurde nicht erteilt, da sich das Gebäude nicht einfügt und der Stellplatznachweis nicht erbracht war. Eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung wurde nicht erteilt (13:0) – Vorl.-Nr. 2021/4698
• 07.03.2022: erneute Behandlung mit geringfügigen Änderungen (Anbau EFH nun mit Flachdach) – Das Einvernehmen wurde erneut nicht erteilt, da sich das Gebäude nicht einfügt und die Abstandsflächen nicht eingebracht sind (13:0) – Vorl.-Nr. 2021/4698-01
• 07.11.2022: Neueinreichung mit geringfügigen Änderungen (v.a. bzgl. Stellplätze und Abstandsflächen), Das Einvernehmen wurde erneut nicht erteilt, da sich das Gebäude nicht einfügt, eine Abstandsflächenabweichung wurde nicht erteilt. Der Kinderspielplatznachweis wurde nicht erbracht. Es wurde keine Ausnahme von der nun inzwischen gültigen Veränderungssperre im Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“ erteilt (12:0) – Vorl.-Nr. 2021/4698-02.
• 16.10.2023: Das Einvernehmen wurde nicht erteilt (13:0), da das Vorhaben bezüglich den Zufahrtsbreiten (Nr. 9.6) die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes nicht eingehalten hätte, die Stellplätze nicht ausreichend nachgewiesen wurden, kein Kinderspielplatz dargestellt wurde und die Abstandsflächen nicht nachgewiesen wurden – Vorl.-Nr. 2021/4698-03

Nun wurden geänderte Pläne über das Landratsamt eingereicht. Der Anbau auf Ostseite ist nun komplett entfallen. Der Dachausbau mit Anhebung des Daches ist nach wie vor in gleicher Höhe geplant.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      13.12.2023

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  12.02.2024

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 11.03.2024

3. Nachbarbeteiligung

Es gibt vier Nachbargrundstücke im baurechtlichen Sinne. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Bauvorhaben beurteilt sich aktuell noch nach § 34 BauGB. Es befindet sich allerdings auch im Geltungsbereich des sich derzeit noch in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“. Es besteht dort auch eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB. Hiervon beantragte der Planer mit dem Bauantrag eine Ausnahme. Auf die bisherigen Beschlussbuchauszüge wird verwiesen.

• künftiger Bebauungsplan Nr. 79 „Mering Zentrum“:

Nach Absprachen mit dem Planungsbüro des Bebauungsplanes und der Bauverwaltung wurden die Mülltonnenboxen und Fahrradabstellplätze innerhalb des Baufensters bzw. mit ausreichend Abstand von der Straße entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplanes aufgeplant. Zudem wurden die Zufahrtsbreiten auf insgesamt 7,5 Meter reduziert, was den Vorgaben des Bebauungsplanes entspricht.

Das Vorhaben entspricht nun den Vorgaben des Bebauungsplanes.

• Abstandsflächen:

Nach dem aktuellen Planstand sieht der Bebauungsplan vor, dass hinsichtlich der Abstandsflächen die Bayerische Bauordnung und die Abstandsflächensatzung des Marktes Mering Anwendung findet (Nr. 11.1)

Zur Umsetzung des Vorhabens muss eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung erteilt werden, da der Baukörper nach der Anhebung des Daches die Abstandsflächen im Westen (Giebelseite) und im Norden (Traufseite) nicht gemäß Art. 6 BayBO bis zur Straßenmitte nachweisen kann. Auch im Süden (Traufseite) überschreitet das Vorhaben die Abstandsflächen, diese liegen überwiegend im Bereich des Hauses Augsburger Straße 24.

Die jeweiligen Überschreitungen sind im digitalen Antrag nicht bemaßt, die Überschreitung der Straßenmitte im Bereich der Freimannstraße (Nord) beträgt auf einer Länge von 16,40 Meter bis max. ca. 2,6 Meter Tiefe. Im Bereich der Augsburger Straße (West) beträgt die Überschreitung auf einer Länge von ca. 5,9 Meter maximal ca. 2,0 Meter Tiefe. Im Süden beträgt die Überschreitung im Bereich des direkt angrenzenden Wohnhauses Augsburger Straße 24 auf einer Breite von ca. 9,3 Meter maximal ca. 5,4 Meter Tiefe.

Da das Vorhaben aber die zulässigen Höhen des Bebauungsplanes in diesem Bereich (Wandhöhe zulässig min. 5,5 Meter bis max. 10,5 Meter – Planung 6,74 Meter, Firsthöhe zulässig max. 14,5 Meter – Planung 11,355 Meter) einhält, ist eine Abweichung aus Sicht der Verwaltung gerechtfertigt, zumal im Zentrum ja nahezu kein Gebäude die Abstandsflächen vollumfänglich einhält. 

• Kinderspielplatz:

Private Kinderspielplätze sind nachzuweisen bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen (§ 1 Abs. 2). Durch den Umbau/Anbau/Nutzungsänderung erhöht sich die Gesamtzahl auf von 1 auf 6 Wohneinheiten. Es ist nun ein Kinderspielplatz mit einer Größe von 75,5 m2 dargestellt bzw. nachgewiesen. Bei nun 381,75 m2 Wohnfläche ergibt sich eine Spielplatzfläche von 22,905 m2 (mit Anrechnung Altbestand 16,56 m2), somit greift gemäß § 4 Abs. 1 die Mindestfläche von 60 m2.

Der Spielplatznachweis ist damit jetzt erbracht.

• KFZ-Stellplatznachweis:

Durch den Wegfall des Einfamilienhauses reduziert sich der KFZ-Stellplatzbedarf von 14 auf nun 11 Stellplätze.

Vom Planer wurde zuerst ein von Seiten der Verwaltung nicht nachvollziehbarer Stellplatznachweis eingereicht. Gemäß Berechnung der Verwaltung wäre auch unter Anerkennung des fiktiven Altbestandes ein Stellplatz zu wenig vorhanden gewesen. Nach Rücksprache wurde am 09.01.2024 ein aktualisierter Stellplatznachweis mit einem zusätzlichen Stellplatz vorgelegt.

5 Stellplätze werden nun tatsächlich auf dem Grundstück hergestellt. 6 Stellplätze können als fiktiver Altbestand anerkannt werden, diese Auffassung hat auch das Landratsamt im Rahmen der früheren Anträge geteilt. Der Stellplatznachweis ist somit vollständig erbracht.

• Fahrrad-Stellplatznachweis:

Im Eingabeplan sind insgesamt 6 Fahrradstellplätze dargestellt. Gemäß Stellplatzsatzung sind insgesamt 10 Stellplätze nachzuweisen. Rechnet man auch hier einen fiktiven Altbestand bzw. nur die Mehrung an, so kann der dargestellte Fahrradstellplatznachweis akzeptiert werden.

• sonstiges:

Aufgrund des nicht eingehaltenen, brandschutzrechtlichen Mindestabstand zum südlichen Gebäude Münchener Straße 24 wird das Landratsamt auf brandschutzrechtliche Belange hingewiesen.

Würde die Baumaßnahme wie beantragt genehmigt, ist dieses Gebäude nicht mehr direkt zugänglich, das Landratsamt wurde bereits mehrfach auf diesen Umstand hingewiesen. Über die Archivunterlagen konnte nicht geklärt werden, ob ein Geh-/Fahrt- und Leitungsrecht besteht bzw. über welches Grundstück. Das Landratsamt ist für die Prüfung dieser Thematik zuständig.

• Erschließung:

Da sich in diesem Bereich der Freimannstraße keine Wasserleitung befindet, muss der Anschluss über die Augsburger Straße erfolgen. Ein Entwässerungsplan wurde bereits beim alten Verfahren durch das Marktbauamt geprüft und bestätigt. Die Erschließung ist gesichert, da diese bereits im Rahmen des letzten Antrags geprüft wurde.

• Zusammenfassung:

Eine Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB ist gerechtfertigt, da keine überwiegend öffentlichen Belange entgegenstehen und das Vorhaben den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes entspricht.

Es ist auch eine Abweichung von der Abstandsflächensatzung vertretbar, da das Vorhaben sich im Rahmen der zulässigen Höhenvorgaben des Bebauungsplanes bewegt. Ein Großteil der Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplanes hält bereits im Bestand die Abstandsflächen nach aktuell gültigem Abstandsflächenrecht nicht ein.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt sein Einvernehmen gemäß § 36 BauGB zum Bauantrag, da sich das Vorhaben nach § 34 BauGB einfügt und darüber hinaus die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes Nr. 79 „Mering Zentrum“ entspricht.

Der beantragten Ausnahme von der Veränderungssperre wird gemäß § 14 Abs. 2 BauGB zugestimmt, da keine überwiegend öffentlichen Belange entgegenstehen.

Der beantragten Abweichung von der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering für die Überschreitung der nördlichen Abstandsfläche (Breite 16,40 Meter bis max. ca. 2,6 Meter Tiefe), die Überschreitung der westlichen Abstandsfläche (Breite ca. 5,9 Meter, maximal ca. 2,0 Meter Tiefe) und der südlichen Abstandsfläche (Breite ca. 9,3 Meter, maximal ca. 5,4 Meter Tiefe) wird zugestimmt.

Der Bau- und Planungsausschuss weist das Landratsamt auf brandschutzrechtlich relevante Belange hin (bzgl. Abstand Nachbargebäude Augsburger Str. 24).

Der Bau- und Planungsausschuss weist das Landratsamt erneut darauf hin, dass durch das geplante Bauvorhaben aus dem südlich angrenzenden Grundstück Augsburger Straße 24 ein Inselgrundstück wird, eine Zufahrt ist dann nicht mehr möglich. Das Landratsamt wird um Prüfung dieser Situation bzw. um Prüfung von einem evtl. Geh-/ Fahrt- und Leitungsrechtes gebeten.

Alternativbeschluss:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht, da derzeit nicht geklärt ist, ob für das „Inselgrundstück“ Augsburger Straße 24 ein Geh-/Fahrt- und Leitungsrecht über das Grundstück Augsburger Straße 26 besteht, welches dieses in der aktuellen Planung nicht berücksichtigt. Es wird diesbezüglich auch auf brandschutzrelevante Belange verwiesen.

Der beantragten Ausnahme von der Veränderungssperre wird gemäß § 14 Abs. 2 BauGB wird daher derzeit nicht zugestimmt.

Der beantragten Abweichung von der Abstandsflächensatzung wird folglich derzeit ebenfalls nicht zugestimmt.

• gezeichneter Lageplan
• Antrag auf Ausnahme von der Veränderungssperre
• Antrag auf Abweichung von den Abstandsflächen
• Eingabeplan Stand 12/2023
• Grundrissplan / Stellplatzplan aktualisiert 01/2024