1. Beschreibung des Vorhabens

Die Grundstückseigentümer möchten über einen Antrag auf Vorbescheid klären, ob das unbebaute Grundstück am Graben mit 2 Doppelhäusern (4 Doppelhaushälften bzw. Wohneinheiten) bebaubar ist. Das westliche Doppelhaus ist mit einer Grundfläche von 14,48 Meter x 11,49 Meter, 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss, Satteldach, DN 27°, Wandhöhe 5,86 Meter, Firsthöhe 8,88 Meter angegeben. Das östliche Doppelhaus ist mit einer Grundfläche von 14,24 Meter x 9,99 Meter, 2 Vollgeschosse + Dachspitz, Satteldach, DN 22°, Wandhöhe 5,86 Meter, Firsthöhe 7,83 Meter geplant. 

Die Wohnflächen variieren zwischen 120 und 149 m2. Die Planer ermittelt anhand des zukünftigen Grundstückszuschnitts eine GRZ I von 0,26 und eine GFZ von 0,50.

2. Fiktionsfrist

Eingang:      22.01.2024

Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:  21.03.2024

Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 15.04.2024

3. Nachbarbeteiligung

Das Baugrundstück grenzt an 7 baurechtliche Nachbargrundstücke. Die Nachbarunterschriften wurden nicht erbracht.

Rechtlich/fachliche Würdigung:

Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, allerdings innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Meringerzell. Es beurteilt sich somit nach § 34 BauGB. Die beiden geplanten Gebäude fügen sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung (Geschossigkeit, überbaute Grundfläche und Höhenentwicklung) in die nähere Umgebung ein. In der Umgebung finden sich teils deutlich größere Baukörper.

Das Bauvorhaben wird aber aus anderen Gründen als kritisch beurteilt:

Immissionsschutz:

In der näheren Umgebung befinden sich landwirtschaftliche Anwesen mit einer aktiven Landwirtschaft. Eine reine Wohnnutzung könnte hier ggf. nicht mit der landwirtschaftlichen Nutzung verträglich sein. Bei einem Bauvorhaben am Spielberg im Meringerzell wurde kürzlich von ursprünglich geplanten 2 Doppelhäusern aus imissionsschutzrechtlichen Gründen nur ein Doppelhaus genehmigt. Der dortige Bauherr musste die Verträglichkeit der Landwirtschaft mit dem Wohnen über ein Geruchsgutachten belegen (siehe Vorl.-Nr. 2021/4600, 2021/4600-01). Die Prüfung und Beurteilung der immissionsschutzrechtlichen Thematik erfolgt durch das Landratsamt.

Zufahrt/Stellplätze:

Im südlichen Zufahrtsbereich wird ein Teil des Grundstückes herausgemessen. Darauf soll ein am 21.06.2023 durch das Landratsamt genehmigtes Vorhaben (Errichtung einer Wohnmobilgarage und einer Fertiggarage, siehe Vorl.-Nr. 2023/5351, Einvernehmen durch BPA am 17.04.2023) errichtet werden. Die Zufahrt für die nun beantragten Doppelhäuser erfolgt zwischen der beantragten Wohnmobilgarage und dem nördlich angrenzenden Grundstück Am Graben 8. Die Zufahrtsbreite beträgt ca. 3,0 Meter. Laut Eingabeplan sind 8 Stellplätze (4 Garagen mit 4 jeweils vorgelagerten Stellplätzen) geplant. Generell sind Stellplätze, sofern sich wie hier nicht eine explizite Fragestellung aus dem Antrag auf Vorbescheid ergibt, nicht Gegenstand des Vorbescheidverfahrens. Aus Sicht der Verwaltung sind die Zufahrten/Gemeinschaftsflächen recht eng gestaltet und weisen mehrere Engstellen auf. Ein Wenden auf dem Grundstück dürfte damit nur sehr erschwert möglich sein. So ist zu befürchten, dass die Autofahrer rückwärts auf die Straße Am Graben ausfahren. Daher bestehen bei der Verwaltung Bedenken bezüglich der Zufahrtssituation/Stellplatzanordnung. Es wurde eine Stellungnahme bei der örtliche Straßenverkehrsbehörde angefordert, diese lag zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Beschlussvorlage noch nicht vor.

Für die östlichste Doppelhaushälfte muss zudem ein Geh-/Fahrt-/Leitungsrecht eingetragen werden, es liegt nicht nach der Grundstücksteilung nicht mehr an der geplanten Gemeinschaftsfläche/Zufahrt an. Die notwendigen Fahrradstellplätze müssen erst im Genehmigungsverfahren nachgewiesen werden, sind allerdings bereits jetzt satzungskonform dargestellt.

Die Abstandsflächen werden gemäß Abstandsflächenplan gemäß den Vorgaben der BayBO/Abstandsflächensatzung des Marktes Mering vollständig auf Baugrundstück nachgewiesen. Ein abschließender Abstandsflächennachweis ist ebenfalls im Baugenehmigungsverfahren zu erbringen.

Finanzielle Auswirkungen:

Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:

Der Bau- und Planungsausschuss erteilt das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB nicht, da immissionsschutzrechtliche Bedenken und Bedenken bezüglich der Stellplatzanordnung/Zufahrt bestehen. Aufgrund der geplanten Grundstückteilung ist die Erschließung (Geh-/Fahrt-/Leitungsrecht) jeweils dinglich zu sichern.

Sofern das Grundstück hinsichtlich der Bebauungsdichte nicht verträglich aufgeplant werden sollte, empfiehlt der Bau- und Planungsausschuss dem Marktgemeinderat die Aufstellung eines Bebauungsplanes.

• gezeichneter Lageplan
• Eingabeplan
• Ggf. interne Stellungnahme(n)