- Beschreibung des Vorhabens
Zur ursprünglich am 24.07.2020 eingereichten Planung zum Anbau einer Glasüberdachung an ein im Bau befindlichen Reihenhaus und der Errichtung eines Carport hat der Bau- und Planungsausschuss in der Sitzung am 07.09.2020 sein Einvernehmen aufgrund der massiven Überschreitung der Grundflächenzahl nicht erteilt. Am 11.09.2020 wurde der Bauantrag daraufhin vom Bauherrn zurückgezogen und am 25.09.2020 mit einer geänderten Planung neu eingereicht.
Im Gegensatz zur ersten Planung soll die Glasüberdachung nun nur noch im Bereich vor dem Carport bis zur Grundstücksgrenze errichtet werden (5,07 Meter Tiefe x 3,61 Meter Breite). Der komplette Bereich zwischen Wohnhaus bis zur östlichen Grundstücksgrenze soll nun nicht mehr überdacht werden.
- Fiktionsfrist
Eingang:25.09.2020
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB:25.11.2020
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung:09.11.2020
- Nachbarbeteiligung
Beim alten Bauantrag lagen die Unterschriften teilweise vor, hier wird auf den beigefügten Beschlussbuchauszug verwiesen. Für die Änderungsplanung wurden keine Nachbarunterschriften eingeholt. Für die geänderte Fläche der Abstandsflächenübernahme haben die betroffenen Nachbarn jedoch neu unterzeichnet.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 64 „Oberfeld I“. Es wird auf die Ausführungen im beigefügten Beschlussbuchauszug vom 07.09.2020 verwiesen. Hinsichtlich der aktuellen Planung wird auf folgende Punkte hingewiesen bzw. es sind folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes notwendig:
- Baugrenze (gemäß Planzeichnung):
Die Baugrenze verläuft parallel zur östlichen Gebäudefront. Die Überdachung ist fix mit dem Hauptgebäude verbunden, daher ist keine eigenständige Nutzung möglich. Daher sind die Baugrenzen des Bebauungsplanes einzuhalten. Die Fläche der Baugrenzenüberschreitung reduziert sich deutlich, dennoch überschreitet die Glasüberdachung vor dem Carport die Baugrenze um 2,73 Meter (9,86 m2), Fast 50 % der Glasüberdachung (8,40 m2) befinden sich allerdings innerhalb der Baugrenze. Wird dem Vorhaben in der jetzigen Form zugestimmt, ist somit eine Befreiung von der Baugrenze notwendig.
- Überschreitung der Grundflächenzahl I:
Seitens des Planers wurde erneut eine nicht nachvollziehbare Flächenberechnung vorgelegt. Der Bebauungsplan sieht eine GRZ von 0,35 für den teilräumlichen Geltungsbereich WA 5 vor. Bei einer Grundstücksgröße von 248 m2 bedeutet dies konkret, dass mit der Hauptnutzung 86,80 m2 überbaut werden dürfen. Es errechnet sich folgende GRZ I:
- Hauptgebäude 71,11 m2
- Terrasse 12,69 m2
- Geplante Glasüberdachung 18,26 m2
Somit ergibt sich nun eine Grundflächenzahl I von 102,06 m2, was eine Überschreitung von nun noch 15,26 m2 ergibt (vorher 33,77 m2). Daraus errechnet sich eine GRZ I von 0,4115, was eine Überschreitung von 0,0615 bedeutet (1. Planung GRZ I = 0,4861).
- Keine Überschreitung der Grundflächenzahl II:
Gemäß der 1. Änderung des Bebauungsplanes i.V.m. § 19 Abs. 4 BauNVO ist eine Überschreitung von 0,9 der Grundflächenzahl durch die Grundflächenzahl II möglich. Dies stellt eine großzügige Regelung im Vergleich zu anderen Bebauungsplänen dar. Daraus ergibt sich eine zulässige GRZ II von 0,665. Bei einer Grundstücksgröße von 248 m2 bedeutet dies konkret, dass 164,92 m2 des Grundstückes durch die Hauptanlagen, Nebenanlagen, Carport und befestigten Flächen überbaut werden dürfen. Seitens der Verwaltung wurde folgende GRZ II ermittelt:
- Grundflächen Hauptnutzungen (Haus, Terrasse, Überdachung) 102,06 m2
- Gerätehaus 9,11 m2
- Carport 36,42 m2
- Zuwegungen/ befestigte Flächen im Garten entfallen laut Aussage des Antragstellers.
Es ergibt sich also insgesamt eine befestigte Grundfläche von 147,59 m2, die zulässige GRZ II wird nicht überschritten. Es muss hiervon keine Befreiung mehr erteilt werden.
Befreiungen vom Bebauungsplan können gemäß § 31 Abs. 2 BauGB erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht verletzt sind und städtebauliche Belange nicht negativ berührt sind. Die Überschreitungen (Baugrenze, GRZ) fällt deutlich geringfügiger aus als in der ersten Planung. Auch das optische Erscheinungsbild des Bauwerkes wird nicht mehr als so massiv empfunden wie in der ersten Planung. Aus städtebaulichen Gesichtspunkten wäre daher nun ebenfalls eine Befreiung denkbar.
Darüber hinaus sind auch gemäß Bebauungsplan die gesetzlichen Abstandsflächen einzuhalten. Das Bauvorhaben hält diese nicht ein.). Die Eigentümer des südlich angrenzenden Garagengrundstückes haben für den Bereich vor der Garage eine Abstandsflächenübernahme unterzeichnet. Die Abstandsflächen erstrecken sich zudem nach Osten über die Straßenmitte der Privatstraße. Der Bauträger hat hierzu schriftlich zugestimmt. Auf abstandsflächenrelevante Belange wird daher verwiesen, ob einer Abweichung oder Abstandsflächenübernahme zugestimmt wird, entscheidet allerdings ausschließlich Landratsamt.
Der Bauherr hat im Vorfeld bereits Gespräche mit dem Landratsamt geführt. Generell orientiert sich das Landratsamt hier an der Entscheidung der Gemeinde, ob eine Befreiung/Genehmigung erteilt wird. Als Richtwert wird vom Landratsamt der nach § 17 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten zulässige GRZ-Höchstwert von 0,4 gesehen. Dieser sollte nicht zu massiv überschritten werden. Ob im konkreten Fall eine GRZ von ca. 0,41 noch als genehmigungsfähig gesehen wird, kann durch das Landratsamt vorab noch nicht abschließend beurteilt werden.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2020: € | Einmalig 2020: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
