- Beschreibung des Vorhabens
Das Bauvorhaben Um- und Anbau des bestehenden Wohnhauses Am Sommerkeller 1 wurde bereits in der Sitzung des Bau- und Planungsausschuss am 09.11.2020 behandelt. Das Gremium vertrat einstimmig die Auffassung, dass sich das damals vorgelegte Vorhaben nicht in die nähere Umgebung nach § 34 BauGB einfügt. Auf Wunsch des Bauherrn wurde der Bauantrag im Anschluss trotz der für ihn negativer Stellungnahme an das Landratsamt weitergeleitet. Auch das Landratsamt vertrat hier die Auffassung, dass sich das Vorhaben nicht in die nähere Umgebung einfügt.
In der letzten Sitzung des Bau- und Planungsausschuss am 22.07.2021 wurde geänderte Planentwürfe als Tischvorlage vorgelegt. In dieser Planung war der Baukörper selbst in der Massivität unverändert, es wurde lediglich die Dachform von Satteldach auf ein Mansarddach geändert, um die sichtbare Wandhöhe zu verringern. Die tatsächliche Wandhöhe war allerdings wie die gesamte Höhenentwicklung im Vergleich zur ursprünglichen Planung unverändert. Ein Beschluss wurde nicht gefasst, jedoch waren das Gremium und die Verwaltung der Auffassung, dass sich diese Alternativplanung nicht einfüge. Diese Planung wird vom Bauherrn nun nicht mehr weiter verfolgt.
Am 26.08.2021 hat der Bauherr nun eine komplett neue Planung als Bauantrag eingereicht. Der ursprüngliche Bauantrag vom 28.09.2020 wurde nun allerdings doch schriftlich zurückgenommen.
Insgesamt reduziert sich das Vorhaben um ein Geschoss, die Wandhöhe ab dem vom Planer gewählten Bezugspunkt reduziert sich von 5,88 Meter auf 5,49 Meter. Die Firsthöhe verringert sich von 9,53 Meter auf 6,73 Meter (Dach wird flacher gestellt 25° auf 17° DN). Die Firsthöhe über der Meringerzeller Straße beträgt nun ca. 9,30 Meter. Dafür vergrößert sich die Grundfläche des Anbaus bzw. des Gebäudes nach Norden und Osten. In der alten Planung waren insgesamt 4 Wohneinheiten mit 325,26 m2 Wohnfläche vorgesehen. Gemäß der neuen Planung sind nun zwar nur 3 Wohneinheiten, allerdings mit insgesamt 401,96 m2 Wohnfläche vorgesehen.
- Fiktionsfrist
Eingang: 26.08.2021
Ende Fiktion nach § 36 Abs. 2 BauGB: 26.10.2021
Nächste Bau- und Planungsausschusssitzung: 11.10.2021
- Nachbarbeteiligung
Nachbarunterschriften der Eigentümer der beiden baurechtlichen Nachbargrundstücke wurden nicht eingeholt. Die Nachbarunterschriften sind somit nicht erbracht.
Rechtlich/fachliche Würdigung:
planungsrechtliche Beurteilung:
Das Bauvorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes, es beurteilt sich daher nach § 34 BauGB. Auf die Ausführungen im beigefügten Beschlussbuchauszug vom 09.11.2020 wird verwiesen.
Hinsichtlich der Geschossigkeit finden sich in der Umgebung mehrere Gebäude mit 2
(Voll-)Geschossen. Die optische Wirkung des 1. Untergeschosses als Vollgeschoss bei der Ansicht von Norden entsteht nun entgegen der ersten Planung nicht mehr, da nun das Gelände gemäß Plan stark angefüllt wird (best. Gelände unter Bez.Punkt 2,20 Meter; nach Auffüllung 0,55 Meter unter Bez.Punkt). Da die Firsthöhe deutlich reduziert wurde und entsprechende Höhen im Quartier vorhanden sind, fügt sich das Gebäude nun auch hinsichtlich der Höhenentwicklung ein. Die bebaute Grundfläche und das Volumen des Baukörpers jedoch erhöht sich im Vergleich zur vorherigen Planung. Hier wird seitens des Planers auf das Referenzobjekt Am Sommerkeller 11 verwiesen (Grundfläche Gebäude laut GIS-Programm 336 m2). Die Grundfläche des Baukörpers Am Sommerkeller 1 beträgt mit der Baumaßnahme 343,98 m2 und übersteigt somit das Vergleichsobjekt geringfügig. Insgesamt haben beide Baukörper eine ähnliche Kubatur, so dass sich das recht massive Gebäude nach § 34 BauGB gerade noch so einfügen könnte.
Die GRZ I beträgt nach Berechnungen des Planers 0,268, die GRZ II (mit Nebenflächen, Garagen etc.) 0,488. Diese Kennzahlen stellen allerdings kein Kriterium des Einfügens nach § 34 BauGB dar. Hier gilt es zu erwähnen, dass die GRZ anhand der Grundstücksgröße der beiden Baugrundstücke ermittelt wurde. Laut Bauantrag sollen die Grundstücke im Zuge der Baumaßnahme wieder verschmolzen werden. Hier müsste vom Landratsamt im Genehmigungsbescheid beauflagt werden, dass dies auch tatsächlich geschieht.
Die Gebäude im Bereich der halbkreisförmigen Straße Am Sommerkeller orientieren sich an den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 13 „Südlich der Meringerzeller Straße“, der allerdings nie Rechtskraft erlangt hat. Die damaligen Bauherren haben nach diesen Festsetzungen gebaut, der Gebietscharakter ist hier noch erhalten. Würde man diesen Bebauungsplan zugrunde legen, würde das Vorhaben diesem Bebauungsplan in verschiedenen Punkten ((Baugrenze, Anzahl Wohneinheiten, Dachneigung, vermutlich Geschossflächenzahl (keine vorliegende Berechnung) widersprechen.).
Erschließung:
Das Grundstück ist erschlossen (Wasser/Abwasser). Gemäß Stellungnahme der Verkehrsbehörde vom September 2020 wurden keine verkehrsrechtlichen Problematiken gesehen. Eine erneute Stellungnahme wurde nicht angefordert, da die Zufahrt nicht verändert wurde. Das Grundstück wird über eine angemessen breite Zufahrt von der Straße Am Sommerkeller erschlossen.
Abstandsflächen:
Der Planer legt einen Stellplatzplan vor, nachdem die Abstandsflächen auf eigenem Grundstück nach der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering nachgewiesen werden. In der Abstandsflächensatzung des Marktes Mering kann das H2/“16-Meter-Privileg“ bei Gebäuden unter einer Länge von 16 Meter angewandt werden. Die Formulierung wurde aus der alten BayBO übernommen.
Der neu angebaute Gebäudeteil ist jedoch 19,27 Meter lang (Nord-Süd). Auch die gesamte West-Ost-Breite fällt insgesamt deutlich größer aus. Der Planer wendet H2 allerdings an drei Gebäudeteilen unter einer Länge von 16 Meter pro Seite an. Aus Sicht der Verwaltung kann hier die halbe Abstandsfläche überhaupt nicht angewandt werden. Während die Abstandsfläche nach Norden wohl trotzdem nachgewiesen werden kann, dürften die Abstandsflächen im Osten nicht nachgewiesen werden können. Für die Prüfung und Beurteilung der Abstandsflächen ist allerdings das Landratsamt zuständig, daher kann von Seiten der Gemeinde hier nur auf abstandsflächenrelevante Belange verwiesen werden.
Stellplätze:
Im Eingabeplan/Stellplatzplan werden 3 Stellplätze in Garagen und 3 offene Stellplätze nachgewiesen. Insgesamt müssten für die drei Wohnungen (Wohnung 1 = 200,502 m2 = 3 Stellplätze, Wohnung 2 = 100,765 m2 = 2 Stellplätze, Wohnung 3 = 100,695 m2 = 2 Stellplätze) jedoch 7 Stellplätze hergestellt werden. Der Stellplatznachweis ist somit nicht erbracht.
Ein weiterer Stellplatz könnte jedoch sicherlich problemlos in der bestehenden Doppelgarage oder als weiterer, offener Stellplatz nachgewiesen werden.
Finanzielle Auswirkungen:
X | nein |
| ja, siehe Begründung |
Ausgaben: | Einnahmen: |
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Einmalig 2021: € | Einmalig 2021: € |
Jährlich: € | Jährlich: € |
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Veranschlagung im laufenden Haushaltsplan / Deckungsvorschlag:
